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1、封閉式小區(qū)被盜物業(yè)公司承擔(dān)何種責(zé)任案例分析2006年9月，廈門市洪山柄僑建商品房業(yè)委會(huì)與被告文之景公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告對(duì)小區(qū)內(nèi)兩棟住宅、8個(gè)樓梯單元共112套進(jìn)行物業(yè)管理；委托管理期限自2006年10月1日0時(shí)起至2009年3月30日24時(shí)止；合同除了日常物業(yè)管理外，還特別約定了被告受委托管理事項(xiàng)包括維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)，包括門崗執(zhí)勤、巡視、實(shí)行封閉式管理，下半夜執(zhí)勤室定時(shí)或不定時(shí)巡邏，至少兩小時(shí)一次；對(duì)外來人口、租戶要及時(shí)登記，納入管理，加強(qiáng)管理等事項(xiàng)。同日，廈門市洪山柄僑建商品房業(yè)委會(huì)與被告文之景公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定了關(guān)于建設(shè)“平安小區(qū)”
2、，要針對(duì)本小區(qū)存在的突出問題、薄弱環(huán)節(jié)，制定一套有力的應(yīng)對(duì)方案，其中包括小區(qū)有兩個(gè)大門，應(yīng)選擇一個(gè)大門出入，在大門建值班崗，實(shí)行封閉式管理；北面防盜鐵絲網(wǎng)已破爛不堪，應(yīng)采取臨時(shí)措施，加以整修；在同一個(gè)圍墻內(nèi)有三個(gè)單位，應(yīng)著手聯(lián)系，先實(shí)行治安聯(lián)防，逐步做到更緊密合作等事項(xiàng)?！ ?008年4月11日，小區(qū)業(yè)主柳先生向廈門市公安局報(bào)警稱家中被盜，由于公安部門一直未能破案，遂向物業(yè)公司索賠。物業(yè)公司認(rèn)為他們?cè)诎l(fā)現(xiàn)原告家中被盜后立即報(bào)警并積極配合公安部門，且在當(dāng)天保安是24小時(shí)在崗，不愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，柳先生將物業(yè)公司告上法庭。 法院查明，直至失竊事件發(fā)生，被告物業(yè)公司未對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行封
3、閉式管理，也未對(duì)北面防盜鐵絲網(wǎng)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，而且沒有對(duì)中通道設(shè)置相應(yīng)的安保人員。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為訟爭(zhēng)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司，有義務(wù)為業(yè)主提供相應(yīng)的安全保障義務(wù)。但被告沒有提供相應(yīng)的安保措施，導(dǎo)致了犯罪分子進(jìn)入原告家中進(jìn)行盜竊，致使原告的財(cái)產(chǎn)受損，被告存在過錯(cuò)，對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，承擔(dān)的份額應(yīng)按20%為宜?！ ∫粚徯泻?，當(dāng)事人均表示服判，沒有提起上訴，判決已發(fā)生法律效力?！ B門市中級(jí)法院民一庭庭長(zhǎng)劉友國(guó)在記者采訪時(shí)說，近幾年來，業(yè)主家中被盜事件頻繁發(fā)生，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾也日趨加深。該類糾紛在審判實(shí)踐中存在著過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定難及業(yè)主損失認(rèn)
4、定難的狀況。本案從物業(yè)管理公司所承擔(dān)的法定及合同約定的安保義務(wù)的角度，判定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，從舉證責(zé)任及法官的自由心證的角度進(jìn)行認(rèn)定原告的損失，可為該種類型糾紛的判決提供一定的借鑒?！ ∵B線法官 “物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)來源主要有兩方面：一是法律直接規(guī)定，二是合同約定的義務(wù)，在責(zé)任性質(zhì)上，安保義務(wù)根據(jù)其義務(wù)來源不同可以區(qū)分為法定義務(wù)和合同義務(wù)兩種。”審理本案的法官白良德向記者介紹。 “物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)的產(chǎn)生，以與業(yè)主之間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的存在為前提。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理的合同，屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。物
5、業(yè)管理企業(yè)按照合同約定的權(quán)限和范圍提供服務(wù)，同時(shí)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：‘本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！谌鶙l規(guī)定：‘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。’從上述規(guī)定的內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有履行服務(wù)合同、管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和維護(hù)公共區(qū)域秩序、保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，該義務(wù)僅被
6、限于特定的地域范圍——物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域之內(nèi)?！薄 巴瑫r(shí)，這也是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有關(guān)安保職責(zé)范圍?！卑琢嫉陆又榻B說：“關(guān)于安保的職責(zé)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條第二款規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。依照上述規(guī)定及相關(guān)法律，可以認(rèn)為小區(qū)保安是一項(xiàng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全服務(wù)的工作。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同中均約定了安保服務(wù)條款，物業(yè)管理企業(yè)也相應(yīng)的在小區(qū)設(shè)置門崗及保安員，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。除經(jīng)雙方特別約定，‘保安’應(yīng)理解為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公
7、共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會(huì)安全?！薄 ⌒侣効v深 物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么具體責(zé)任？ 業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，如果物業(yè)公司確有過錯(cuò)，一般應(yīng)承擔(dān)什么具體責(zé)任？ 廈門市思明區(qū)法院法官戴建平認(rèn)為：“首先是直接責(zé)任，包括對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備未盡安保義務(wù)和物業(yè)服務(wù)未盡安保義務(wù)的責(zé)任，而造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全損害而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。比如對(duì)與地面齊平的景觀池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)
