邳州東方帝景城.doc

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1、邳州市東方帝景城項(xiàng)目項(xiàng)目：邳州市東方帝景城個(gè)案完成人：梁昊最后市調(diào)時(shí)間：2010年2月5日一、項(xiàng)目概況l開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)?投資商：徐州東方集團(tuán)?施工方：徐州東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?設(shè)計(jì)公司：深圳設(shè)計(jì)總院?物業(yè)管理：邳州市嘉園物業(yè)管理有限公司?銷售代理：瑞特爾房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)l地理位置：邳州市運(yùn)河鎮(zhèn)世紀(jì)大道北側(cè)，福州路（東側(cè)路）東側(cè)老城區(qū)世紀(jì)大道福州路古運(yùn)河本案新城發(fā)展方向l項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)分期：該項(xiàng)目占地45萬(wàn)平，規(guī)劃總建面70萬(wàn)平左右，在邳州屬于大盤（邳州歷史上房地產(chǎn)年交易量最高為2007年的55萬(wàn)平，2009年邳州總供應(yīng)量為270萬(wàn)平，該項(xiàng)目占其26%）?一期：產(chǎn)品類型包

2、括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、多層，約10萬(wàn)平方米，目前多層產(chǎn)品已售罄，只余3戶雙拼產(chǎn)品。?二期：多層，12棟，尚未開(kāi)盤；?三期及以后尚在規(guī)劃中。l園林景觀：內(nèi)部在邳州首創(chuàng)主題園林（希臘風(fēng)格）規(guī)劃、古運(yùn)河橫穿而過(guò)，外部東臨沙河湖生態(tài)園。l建筑風(fēng)格：率先引入地中海風(fēng)格建筑，不同于邳州大部分項(xiàng)目的中式風(fēng)格。一期二期三期規(guī)劃中規(guī)劃中一期二期三期規(guī)劃中規(guī)劃中l(wèi)概況點(diǎn)評(píng)：?本地開(kāi)發(fā)：當(dāng)?shù)貙?shí)力相對(duì)較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。?區(qū)位價(jià)值：邳州城區(qū)北部，隨城市中心東移，將成為老城區(qū)外價(jià)值最高的區(qū)域。?園林景觀：希臘風(fēng)格主題園林、古運(yùn)河、鄰近濕地公園，景觀方面優(yōu)勢(shì)明顯。?建筑風(fēng)

3、格：邳州首家地中海風(fēng)格項(xiàng)目，打破了中式建筑風(fēng)格的壟斷，市場(chǎng)認(rèn)知度高，銷售情況好。l聯(lián)系人：王寧（東方帝景城置業(yè)顧問(wèn)）0516-/6999二、產(chǎn)品信息1、總體規(guī)劃l總指標(biāo)：總占地面積約45萬(wàn)平方米，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，容積率為1.5。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分為六期，在邳州率先引入了純正地中海風(fēng)格，同時(shí)物業(yè)形態(tài)豐富多樣。l各分期?一期：多層獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼規(guī)模（棟）16179215戶數(shù)48017181260?二期：多層，12棟，還未開(kāi)盤；?三期及以后尚在規(guī)劃中。l配套：?項(xiàng)目?jī)?nèi)外配套齊全：2項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、高級(jí)游泳池、五星級(jí)會(huì)所等配套娛樂(lè)設(shè)施；2周邊學(xué)校：東臨新

4、城中學(xué)，西臨明德中學(xué)、莊場(chǎng)小學(xué)；2周邊商業(yè)：富興源酒店、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、通城家具廣場(chǎng)、歡樂(lè)買超市等。2其它生活配套：郵局、電信局、農(nóng)行、中醫(yī)院等，生活設(shè)施完善；2交通極其便利：世紀(jì)大道、建設(shè)路、福州路、北京路環(huán)繞其周圍，臨近汽車總站、距高速公路入口僅有5分鐘車程。?物業(yè)費(fèi)：多層0.35元/平?月；別墅1元/平?月?車庫(kù)：1：1，其中：多層：20-50平/個(gè)，6-9萬(wàn)元/個(gè)；別墅：含在房子面積內(nèi)，隨房出售。l園林：?在邳州首創(chuàng)地中海風(fēng)情社區(qū)，形成以希臘風(fēng)景為原型的主題園林規(guī)劃，彰顯出濃厚的異域風(fēng)情。?古運(yùn)河橫穿該項(xiàng)目，依河而建的別墅產(chǎn)品，視野開(kāi)闊，觀景效果很好。?項(xiàng)目入

5、口處的噴泉景觀極具特色，在邳州這個(gè)四線城市凸現(xiàn)出大盤風(fēng)度。1、單體l一期：類型戶型面積（平米）戶數(shù)配比車庫(kù)（位）多層兩居88-11010020%1：120-50平不等115-1207515%三居120-15030565%獨(dú)棟——397/443/7136/10/1——40平/個(gè)·戶雙拼——27218——30平/個(gè)·戶聯(lián)排——203/2856/4——30平/個(gè)·戶疊拼——214/21930/30——20平/個(gè)·戶l二期：?樓型：12棟多層板樓，即將開(kāi)工建設(shè)；?戶型：以80-90平米兩居為主，輔之115平米三居。具體配比：兩居55%，三居45%。l三期及以后，尚在規(guī)劃中。

6、1、戶型點(diǎn)評(píng)多層產(chǎn)品戶型（南北朝向）l優(yōu)點(diǎn)：?戶型方正、南北通透，主臥室?guī)в^景陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊；?主臥的大開(kāi)間設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)居住舒適性；?衛(wèi)生間、廚房都實(shí)現(xiàn)通風(fēng)透光設(shè)計(jì)。l缺點(diǎn)：?客廳位于北側(cè)，天然采光較差;?進(jìn)出衛(wèi)生間需路過(guò)主臥，致使主臥私密性較差。多層產(chǎn)品戶型（南北朝向）l優(yōu)點(diǎn)：?戶型較為方正、南北通透，主臥和客廳為南向，開(kāi)窗透光性好；?衛(wèi)生間、廚房都實(shí)現(xiàn)了通風(fēng)透光；?每戶都帶地下車庫(kù)，且車庫(kù)面積較大，方便多輛私家車停放。l缺點(diǎn)：?部分房間開(kāi)間較小，舒適度欠佳；?餐廳位于居室中央，天然采光性較差；?A2′戶型，客廳受書(shū)房門的影響，影響家具擺放。1、產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)l產(chǎn)品規(guī)劃：當(dāng)

7、地大盤項(xiàng)目，分六期開(kāi)發(fā)降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及銷售壓力。同時(shí)，凸顯了項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同區(qū)域的價(jià)值。l配套設(shè)施：既借助了外部越來(lái)越齊全的生活配套，還在內(nèi)部配置網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、游泳池、五星級(jí)會(huì)所等設(shè)施，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和品牌價(jià)值，使之成為典型的中高檔項(xiàng)目。l產(chǎn)品類型：從當(dāng)前邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)上認(rèn)可度最高的多層產(chǎn)品入手，且低價(jià)優(yōu)質(zhì)的策略，吸引了大部分客戶的注意力，同時(shí)借助高品質(zhì)的園林景觀和低容積率、低密度的優(yōu)勢(shì)，推出多種類型的別墅產(chǎn)品，以滿足市場(chǎng)上不同層次客戶的購(gòu)房需求。l多層戶型：一期以120-140平舒適大三居為主，但注意到當(dāng)前邳州市場(chǎng)上多層產(chǎn)品中兩居戶型的匱乏，在二期迅速作出了調(diào)