長春佳泰帝景城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

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1、目錄項(xiàng)目賣點(diǎn)剖析項(xiàng)目定位園林規(guī)劃建議包裝建議項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目商業(yè)建議1234561、地段：經(jīng)開區(qū)吉林大路與洋浦大街交匯處，東方廣場(chǎng)西南側(cè)。坐擁長春東大門，據(jù)守長春的“迎賓大道”——吉林大路源點(diǎn)，毗鄰長吉高速公路入口。隨著近年來亞泰商圈的快速發(fā)展，帶動(dòng)此區(qū)域的蓬勃發(fā)展。居住價(jià)值、投資價(jià)值也大幅提升。2、產(chǎn)品：平層36—142㎡、復(fù)式239—268㎡高層產(chǎn)品，面積區(qū)間適中，市場(chǎng)消化潛力大。3、園林景觀：古巴比倫式的空中花園設(shè)計(jì)，石材制作的戶外園林道路、小品等精致園區(qū)景觀。4、配套：項(xiàng)目自身的酒店、商業(yè)、寫字樓等綜合體完善配套，打造機(jī)場(chǎng)片區(qū)內(nèi)除亞泰商圈外另一

2、商業(yè)副中心地帶。5、未來發(fā)展趨勢(shì)：吉林大路地段升值空間日益凸現(xiàn)，居住價(jià)值與投資價(jià)值不斷提升。項(xiàng)目賣點(diǎn)剖析區(qū)域內(nèi)的客戶是什么人？通過分析區(qū)域內(nèi)在售兩個(gè)項(xiàng)目萬科洋浦花園與中意之尊的成交客群來看：萬科洋浦花園的客群特征：多為萬科上東區(qū)、城花等業(yè)主再次置業(yè)或老帶新成交，為萬科產(chǎn)品忠實(shí)追隨者。中意之尊：區(qū)域內(nèi)消化占70%左右，多為周邊居民二次置業(yè)，或工作在本區(qū)域內(nèi)，而投資客比例較低。項(xiàng)目定位我們的產(chǎn)品賣給什么樣的人？【他們的身份】：區(qū)域內(nèi)改善居住條件的二次購房者、具有剛性購房需求的婚房需求；經(jīng)開管委會(huì)公務(wù)員、周邊企事業(yè)單位職員；區(qū)域外改善居住條件，同時(shí)看中本區(qū)域

3、居住環(huán)境與投資環(huán)境的購房人群【他們的年齡】：主要集中在25—40歲之間【他們的置業(yè)方式】：首次置業(yè)與二次置業(yè)共存。其中二次置業(yè)多為居住升級(jí)版【他們的付款方式】：商業(yè)按揭、公積金貸款為主【他們能承受的總價(jià)】：35—55萬/套左右【他們的購買關(guān)注點(diǎn)】：產(chǎn)品形式、物業(yè)服務(wù)、生活配套、區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)：我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的“城市新資精英人群”市場(chǎng)定位是整個(gè)營銷策劃的核心部分，它既是市場(chǎng)研究的結(jié)果，又是市場(chǎng)推廣的靈魂，起著承上啟下的重要作用。市場(chǎng)定位包含兩方面的涵義：首先是產(chǎn)品，既清楚明白地告知客戶我們向其提供什么樣的產(chǎn)

4、品；其次是產(chǎn)品所提供的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，而且這將是一種競(jìng)爭對(duì)手無法模仿的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，一種將我們的產(chǎn)品旗幟鮮明的與競(jìng)爭產(chǎn)品在市場(chǎng)推廣過程中嚴(yán)格區(qū)分的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目自身支持點(diǎn)優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，看好未來發(fā)展前景產(chǎn)品本身良好的市場(chǎng)需求與性價(jià)比獨(dú)特園林景觀規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)大配套，帶來區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的改觀屋頂形式：現(xiàn)代中式住宅，尤其高層產(chǎn)品屋頂選型多以平頂為主；傳統(tǒng)一些的中式的住宅屋頂多采用青色琉璃瓦、斜屋頂；中式建筑鮮明元素立面造型：立面線條簡潔不復(fù)雜，直線與立方是運(yùn)用最多的造型手段；立面顏色：傳統(tǒng)中式立面顏色主要為青瓦白墻，素雅而亮麗；現(xiàn)代中式建筑多以灰、白、紅等三種

5、主色調(diào)進(jìn)行搭配；園林規(guī)劃：有圍合式的院落、庭院空間；園林景觀：分為南方園林（蘇州園林）與北方園林（隋唐園林）。南方園林溫婉精致，以亭、臺(tái)、樓、榭等建筑小品為主要景觀點(diǎn)綴；北方園林大氣雄渾、野趣十足，以高大樹木和厚石為主。由于目前本項(xiàng)目戶型、建筑立面已經(jīng)確定，且具有不可更改性。單從立面來看本項(xiàng)目屬于純粹歐式風(fēng)格，與現(xiàn)代中式風(fēng)格較為不符，如果是項(xiàng)目定位于中式風(fēng)格，我們需要怎樣演繹？在項(xiàng)目定位上模糊項(xiàng)目不可更改性，即項(xiàng)目立面造型與顏色等，著重突出項(xiàng)目可更改性，即項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)文化營造等方面。項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議：長春首席中式文化傳承社區(qū)定位闡釋：中式文化

6、傳承：著重說明我們項(xiàng)目立足于中式項(xiàng)目的根本是“中式文化”，通過項(xiàng)目園林景觀、樓體命名等細(xì)節(jié)體現(xiàn)我們項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)。項(xiàng)目形象定位：現(xiàn)代國際建筑，創(chuàng)意中國空間定位闡釋：近年來，中國風(fēng)開始席卷世界，中國文化得到世界各地的追捧與喜愛，隨著“中國的，世界的”口號(hào)的唱響，中國與世界的距離在縮短，中國文化得到極大的認(rèn)可。建筑無國界，通過把項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、中式情結(jié)、中式文化等所有好的，精粹的東西相融合，最后再回歸到中國文化中來，形成獨(dú)特的、具有創(chuàng)意性的新興式中國風(fēng)空間。在盡量模糊項(xiàng)目立面的前提下，力爭把園林景觀的“中國風(fēng)、文化味”做足。在園林選擇上，建議選擇參照中國北

7、方園林設(shè)計(jì)，以“高大樹木與厚石”為景觀主體，同時(shí)點(diǎn)綴富有代表性的小亭子、牌樓等小品。園林規(guī)劃建議細(xì)節(jié)處理（1）工地包裝：工地形象代表項(xiàng)目和企業(yè)形象，而且可以營造銷售現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛，也從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)客戶的人文關(guān)懷。主要包括：1、對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝(懸掛條幅等)；2、在項(xiàng)目外圍安裝道旗、噴繪圍板，渲染濃烈的生活場(chǎng)景氣氛；3、設(shè)立看樓通道，通道附近施工環(huán)境要時(shí)時(shí)整治與更新；4、強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及其周邊區(qū)域的客戶導(dǎo)視系統(tǒng)；5、施工現(xiàn)場(chǎng)管理要規(guī)范化，保障文明施工。項(xiàng)目包裝建議（2）售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓中心是銷售前沿陣地，是項(xiàng)目形象體現(xiàn)。重視售樓現(xiàn)場(chǎng)的檔次與

8、品味，但要避免由于過度追求豪華而給人的生冷感覺。應(yīng)多利用燈光，背景音樂等營造溫馨、輕松、愉快的