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1、培訓課件房地產(chǎn)(4)房產(chǎn)相關稅費制度一、稅費基本知識稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權力，按照法律規(guī)定的標準，強制地、無償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟活動，是國家參與社會產(chǎn)品和國民收入分配和再分配的重要手段，也是國家管理經(jīng)濟的一個重要調(diào)節(jié)杠桿。稅收具有下列顯著特征：????????強制性。國家稅收，是由稅法直接規(guī)定的，納稅人必須依法納稅，自覺履行納稅義務。否則，就要受到法律制裁。????????無償性。國家以稅收形式取得財政收入是無償征收，是一種單方的法律行為。????????固定性。國家稅收，是按照稅法規(guī)定的比例或數(shù)額征收。稅率是指納稅額與征稅對象數(shù)額之間的比例，
2、它是計算應納稅額的尺度，我國現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準契稅根據(jù)法律規(guī)定，凡房屋的買賣、典當、贈與或交換的承受人均應憑房地產(chǎn)所有權證和當事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下：買賣契稅，按買價征收6%（地方補貼3%）典契稅率，按典價征收3%贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補貼3%）房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準印花稅印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、權利許可證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。印花稅的納稅人為應稅憑證的書立人、領受人或使用人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商
3、事和產(chǎn)權憑證，具體包括以下幾項：A購銷、加工承攬、建設工程勘探設計、建筑安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、包儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。B產(chǎn)權轉(zhuǎn)移所有C營業(yè)帳簿D權利、許可證照E經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。A對一些載有金額的憑證，采用比例水利。稅率共分五個檔次：分別為所載金額的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。B對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，每件繳納一定數(shù)額的稅款。房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0
4、.1%。房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準土地增值稅土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。作為普通消費者個人所購房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購房者再轉(zhuǎn)讓經(jīng)營此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時，才有必要繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。土地增值稅的征收實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增
5、值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為200%房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準土地使用稅土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為征稅對象，以使用土地的面積為計稅依據(jù)，向使用國家土地的單位和個人征收的稅種。土地使用稅在批準建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)開征，在這些行政區(qū)域國有土地的使用單位和個人，都是土地使用稅的納稅人。土地使用稅以納稅人所使用的土地面積為計稅依據(jù)。土地使用稅實行定額稅率（即固定稅額），國家規(guī)定
6、大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個幅度內(nèi)確定個體的固定稅額。A大城市（指50萬以上至100萬人口）每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民幣。B中等城市（指20萬以上至50萬人口）每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民幣。C小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。D工礦區(qū)域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)內(nèi)向房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的納稅義務人是房屋的產(chǎn)權所有人。產(chǎn)權屬于國家的，由經(jīng)營管理單位繳納，產(chǎn)權出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的
7、，或產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此，除房屋產(chǎn)權人外，承典人、房產(chǎn)代管人、使用人也能成為房產(chǎn)稅的義務納稅人。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，具體減除幅度則由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋如出租，則可以年租金為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。房產(chǎn)相關稅費制度二、稅種與標準營業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息服務及房地產(chǎn)出租都必須交納營業(yè)稅，營業(yè)稅是對中國境內(nèi)經(jīng)營交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)或有轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為的單位和個人，按其營業(yè)額所征收的一種稅，其中金
8、融保險業(yè)、
