淺議博弈論在房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)用

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1、淺議博弈論在房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)用　　摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是由各主體的參與下形成的。各參與主體在一定的市場(chǎng)規(guī)則下，為追求各自的效用最大化，采取各種策略行為。本文用博弈的研究方法，包括著名的“囚徒困境”和寡頭壟斷模型。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者互相博弈的結(jié)果。在博弈中，無論購房者采取何種策略，房地產(chǎn)商的選擇都是唯一的，那就是維持價(jià)格。同樣，不論房地產(chǎn)商選用何種策略，消費(fèi)者的選擇都是購買。因此，理智的開發(fā)商和購房者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是維持價(jià)格和購買。關(guān)鍵詞：參與者；房?jī)r(jià)；博弈；均衡中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)

2、：1001-828X（2013）07-0-02一、博弈論簡(jiǎn)介博弈論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策的均衡問題，也就是說，當(dāng)1個(gè)主體、1個(gè)人或是1個(gè)企業(yè)的選擇受到其他人、其他企業(yè)的選擇的影響，而且反過來影響到其他人、其他企業(yè)選擇時(shí)的決策問題和均衡問題。它要回答的問題是：決策主體的行為在發(fā)生直接的相互作用時(shí)雙方所采取的決策以及這種決策之間的均衡問題。其核心問題是：決策主體的一方行動(dòng)后，參與博弈的其他人將會(huì)采取什么行動(dòng)；8參與者為取得最佳效果應(yīng)采取怎樣的對(duì)策。從分析方法上看，博弈論改變了傳

3、統(tǒng)經(jīng)濟(jì)分析的那種以個(gè)人孤立決策為基礎(chǔ)的分析方法，而側(cè)重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中多個(gè)利益主體的行為所產(chǎn)生的相互作用和影響的分析，從而使經(jīng)濟(jì)分析更能反映經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的本質(zhì)。根據(jù)博弈者之間是否能夠通過某種契約的約束采取合作，可以將博弈論劃分為合作博弈和非合作博弈。現(xiàn)代博弈論的成果集中體現(xiàn)在非合作博弈方面，而非合作博弈是基于個(gè)人理性之上的，也就是說，個(gè)體的行為始終是以實(shí)現(xiàn)自身最大利益為唯一目標(biāo)。在建筑工程項(xiàng)目管理中，由于分析對(duì)象大都是強(qiáng)調(diào)個(gè)體理性，并且，博弈的參與人之間沒有一個(gè)具有約束力的契約來限制博弈者的行為，只是強(qiáng)調(diào)個(gè)人的理性，所

4、以本文都是在非合作博弈理論氛圍內(nèi)進(jìn)行討論。二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的博弈分析1.房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)商之間的博弈價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)雙方?jīng)Q策行為相互依賴和相互影響的一種博弈活動(dòng)。博弈一方的決策行為必然影響到博弈對(duì)方的利益，因而促使博弈對(duì)方做出反應(yīng)，博弈結(jié)局必然受其影響。因此。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)決策時(shí)，必須充分考慮自己的決策對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反應(yīng)及其對(duì)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)局的影響。8由表（1）博弈可推知，為獲得更高利潤(rùn)和更多市場(chǎng)，很有可能一個(gè)房地產(chǎn)商會(huì)先價(jià)，之后其對(duì)手立刻跟進(jìn)開展價(jià)格戰(zhàn)，結(jié)果是雙方利潤(rùn)都相應(yīng)減少，直至新的平

5、衡。但是，現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)商是理性的，因?yàn)榻祪r(jià)會(huì)給房地產(chǎn)商的利潤(rùn)產(chǎn)生很大的影響，而房產(chǎn)屬于耐用消費(fèi)品，消費(fèi)者在購買以后短期內(nèi)不會(huì)再有新的消費(fèi)需求，所以在權(quán)衡了竟相降價(jià)的利弊后。房地產(chǎn)商很可能會(huì)選擇由競(jìng)爭(zhēng)走向聯(lián)盟，建立價(jià)格同盟，共同操縱市場(chǎng)。目前這種聯(lián)盟形式短期內(nèi)仍然存在。所以房?jī)r(jià)沒有降低。2.房地產(chǎn)商與投資者之間的博弈這里所指的投資者，與消費(fèi)者相比的主要特征是在資金數(shù)量方面占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且有操縱一家或數(shù)家樓盤甚至操縱某地域的價(jià)格的能力。投資者通過在低價(jià)時(shí)購入，然后拉升價(jià)格，在高價(jià)時(shí)賣出房地產(chǎn)的方式獲取盈利。房地產(chǎn)商的

6、主要特征是，具有追求自身利益并使之最大化的動(dòng)機(jī)。這種動(dòng)機(jī)加上兩家房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，使房地產(chǎn)商從本質(zhì)上并不反對(duì)投資者炒作，從而推動(dòng)成交量規(guī)模的擴(kuò)大和房地產(chǎn)價(jià)格的上升。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的這種愿望又受到政府（特別是中央政府）的約束，它必須服從政府的意圖，即在可預(yù)見的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要產(chǎn)生泡沫時(shí)，政府會(huì)對(duì)投資者的行為進(jìn)行控制。8由表（2）博弈可推知，房地產(chǎn)商和投資者在實(shí)現(xiàn)納什均衡時(shí)的戰(zhàn)略是：投資者做中等交易量，房地產(chǎn)開發(fā)商不控制，結(jié)果是投資者得5個(gè)單位收益，房地產(chǎn)開發(fā)商得2個(gè)單位收益。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商也通過暗

7、示等各種方式告誡大戶，不可炒作過分。否則，或許會(huì)受到政府的干預(yù)。投資者自然也明自這個(gè)道理。因此，當(dāng)在可預(yù)測(cè)的未來，房?jī)r(jià)已經(jīng)足夠高。再高會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府將會(huì)實(shí)行干預(yù)時(shí)，投資者會(huì)選擇只做中交易量。由于投資者與房地產(chǎn)商的這一博弈事實(shí)上也屬于完全信息靜態(tài)博弈的類型，同時(shí)，還具有合作博弈的性質(zhì)。因此博弈的結(jié)果是，投資者和房地產(chǎn)商均增加了收益，房?jī)r(jià)會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)各方均衡的位置。假設(shè)只有少數(shù)投資者違背需默認(rèn)的合作，那么結(jié)果也不會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響，最有可能的結(jié)果就是房?jī)r(jià)圍繞—個(gè)相對(duì)均衡價(jià)格上下小幅波動(dòng)。3

8、.房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的博弈8對(duì)于一般消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段最引人關(guān)注的關(guān)系就是房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系。需要說明的是，這里所指的消費(fèi)者是普通的購房者（和前面的投資者正好相反），他們最大的特征就是個(gè)體不能影響房?jī)r(jià)。是現(xiàn)階段購房者的觀望并不是期望房?jī)r(jià)越低越好。隨著生活水平提高、改善住房條件需求增強(qiáng)以及對(duì)未來良好預(yù)期的不斷強(qiáng)化等，消費(fèi)者并不是盲目地等待房?jī)r(jià)的無限制降低，而是理智地等