對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)分析極為透澈的文章

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1、對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)分析極為透澈的文章，值得參考！尹衍樑:對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)分析極為透澈的文章，值得參考！這是一篇對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)分析極為透澈的文章，值得大家參考！尹衍樑已對(duì)今年下半年的房市閉口不提、手上建案轉(zhuǎn)賣(mài)別的建設(shè)公司。2012062510年後,很快就會(huì)見(jiàn)分曉啦!!!這是一篇對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)分析極為透澈的文章，值得大家參考！2年後勞動(dòng)人口衰退！資金大逃殺，房市長(zhǎng)線恐崩七成！蔡佑駿╱北美智權(quán)報(bào)編輯部根據(jù)經(jīng)建會(huì)的數(shù)據(jù)，臺(tái)灣的勞動(dòng)人口比例將在2014與2015年開(kāi)始衰退，表示臺(tái)灣的人口紅利屆時(shí)將消失；而且2023年的時(shí)候臺(tái)灣死亡的人會(huì)比出生的多，!總?cè)丝?/p>

2、數(shù)開(kāi)始減少。在這個(gè)影響下，臺(tái)灣的房貸風(fēng)暴最快在明年就會(huì)發(fā)生。比對(duì)日本、美國(guó)、西班牙等各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，一步步走入人口紅利消失的階段、國(guó)際資金就開(kāi)始大撤退、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期低迷，房地產(chǎn)價(jià)格更是走向崩潰，因此只要臺(tái)灣少子化與人口衰退的趨勢(shì)不變，未來(lái)3年內(nèi)，2015年之前，房市大跌3成是機(jī)率極高的現(xiàn)象；以10年的長(zhǎng)線來(lái)看，臺(tái)灣這一波的房市下修更可能高達(dá)7成，而這是臺(tái)灣過(guò)去50年來(lái)所沒(méi)有的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去民眾對(duì)房地產(chǎn)的印象恐怕要大調(diào)整，否則在這一波臺(tái)灣的人口與房地產(chǎn)巨變中，一般民眾將成為財(cái)富縮水最大的族群。在各國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)中，最著名莫過(guò)於日本。1985

3、年9月的日本，與美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、英國(guó)等國(guó)財(cái)政首長(zhǎng)簽訂「廣場(chǎng)協(xié)議」，五國(guó)財(cái)長(zhǎng)同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當(dāng)時(shí)德國(guó)政府全面防堵熱錢(qián)流入房地產(chǎn)，所以國(guó)際資本選擇進(jìn)入當(dāng)時(shí)全球最強(qiáng)勢(shì)的日本國(guó)內(nèi)，其中大部分又流進(jìn)日本的不動(dòng)產(chǎn)，大量熱錢(qián)炒作迫使日本房?jī)r(jià)上漲，日幣大幅升值，而當(dāng)時(shí)日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)，施行相對(duì)寬鬆的貨幣政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)（與過(guò)去四年的馬政府相同），飆漲的房地產(chǎn)，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動(dòng)產(chǎn)（與臺(tái)灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當(dāng)投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶(hù)、橫濱

4、、京都)房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到不可思議的價(jià)格，這是空前的產(chǎn)業(yè)榮景，談房地產(chǎn)泡沫只會(huì)被看成笑話。當(dāng)時(shí)日本全國(guó)土地面積只有美國(guó)面積約4%，大約等於美國(guó)加州(California)面積大小，但整個(gè)房地產(chǎn)市值總額卻相當(dāng)於當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)房?jī)r(jià)的四倍，美國(guó)全國(guó)的房地產(chǎn)總價(jià)也不過(guò)等於東京的房地產(chǎn)價(jià)值，普通勞工階層即使花費(fèi)畢生積蓄也沒(méi)辦法在日本主要城市買(mǎi)下一套住宅。與臺(tái)灣很類(lèi)似的，當(dāng)時(shí)多數(shù)日本人「相信不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格只升不降」的神話，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。但很可惜，泡沫總有破滅的時(shí)候，從無(wú)商品例外。1990年秋季，東京房地產(chǎn)交易量突然大幅下滑，然後價(jià)格從東京為中心開(kāi)始崩盤(pán)

5、，1991年，六大都市房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌20%，隨著國(guó)際資本獲利!了結(jié)後撤退，由外來(lái)資產(chǎn)與本土資金一起狂炒的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒(méi)看過(guò)房地產(chǎn)崩盤(pán)的現(xiàn)象，直到2000年，日本商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格跌幅達(dá)到70%以上。當(dāng)時(shí)的銀行放款只顧拼命做業(yè)績(jī)、卻疏忽了房市一但趨勢(shì)反轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)不斷地提供源源不絕的房貸，而且認(rèn)為如果這些企業(yè)或個(gè)人出現(xiàn)資金緊縮時(shí)，只需將手裡的房地產(chǎn)賣(mài)掉就可以解決問(wèn)題，整個(gè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴(kuò)大，最後，全日本的銀行一個(gè)一個(gè)淪陷、落進(jìn)呆帳與壞帳的噩夢(mèng)中，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)徹底全面崩潰。直

6、到現(xiàn)在，日本的房地產(chǎn)不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產(chǎn)長(zhǎng)線仍是走跌。圖1:日本不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)的衰退程度決定在該國(guó)人口紅利的分布。當(dāng)國(guó)家勞動(dòng)力源源不絕時(shí)，外資會(huì)選擇進(jìn)國(guó)內(nèi)投資，市場(chǎng)景氣一片榮景，反之，當(dāng)該國(guó)勞動(dòng)力達(dá)到顛峰的前夕，外資就會(huì)將資金轉(zhuǎn)往下個(gè)人口紅利正在上漲的地區(qū)，該國(guó)缺少了外國(guó)資產(chǎn)的投資，資金被釜底抽薪，不管實(shí)施任何政策，房地產(chǎn)都無(wú)法再恢復(fù)。如同下面的圖中可以看到，日本的勞動(dòng)人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經(jīng)濟(jì)體規(guī)模在全球前40的國(guó)家，人口紅利上漲是房地產(chǎn)上漲的必要條

7、件，資金流是導(dǎo)火線，1973年日本房地產(chǎn)衰退不致於太嚴(yán)重是因?yàn)槿毡具€有第二波人口紅利上漲期，第二點(diǎn)則是當(dāng)時(shí)全球資金還未大量流入日本，日本房地產(chǎn)還不至於出現(xiàn)劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優(yōu)勢(shì)，加上利率調(diào)升至通貨膨脹水準(zhǔn)之上時(shí)，這些資金便大舉撤離房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入其他投資項(xiàng)目。圖2:日本人口比例變化接著來(lái)看美國(guó)房地產(chǎn)。圖3:美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)變化綠色箭頭處是前一波美國(guó)房地產(chǎn)停滯的時(shí)期，圖4:美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)照?qǐng)D4的美國(guó)人口結(jié)構(gòu)，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時(shí)期，後來(lái)到了Bush時(shí)代，透過(guò)向全球大舉債的方式

8、，搭上美國(guó)的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)好的順風(fēng)車(chē)，房地產(chǎn)一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點(diǎn)一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對(duì)高利率情況下，利空引爆次級(jí)房貸，美國(guó)房地產(chǎn)終於崩潰。觀察美國(guó)1950年後3波房地產(chǎn)的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風(fēng)車(chē)