商業(yè)地產(chǎn)噱頭多貿(mào)然投資有風(fēng)險(xiǎn)-fsw.doc

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1、商業(yè)地產(chǎn)噱頭多貿(mào)然投資有風(fēng)險(xiǎn)近期,由于住宅市場受系列宏觀調(diào)控措施的影響,投入成本、持有成本、出售成本相應(yīng)增高,使商業(yè)地產(chǎn)投資迎來新的契機(jī),成為投資者競相追捧的熱點(diǎn)。對此,業(yè)內(nèi)人士提醒,很多開發(fā)商都打著“低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的噱頭掩蓋背后風(fēng)險(xiǎn),吸引投資者的目光,投資者一定要警惕這些商機(jī)背后可能隱藏著的投資陷阱。  噱頭一:超低投入成本    記者了解到,近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在全國各地都是炙手可熱,與此同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的需求也十分旺盛。在這樣的背景下,很多開發(fā)商打起了中小投資者的主意。其中,一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為達(dá)到短期攬得更多投資者,快

2、速套現(xiàn)的目的,往往打出超低前期投入成本作為宣傳噱頭。北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松告訴記者,在這樣的噱頭下,往往隱藏了一些陷阱,主要包括開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)抵押和“拆零”出售這兩種嚴(yán)重危害消費(fèi)者利益的做法,很容易導(dǎo)致投資者拿不到產(chǎn)權(quán)證,更談不上投資收益?! 〗鹩烧f,有些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商承諾低首付、高回報(bào),但實(shí)際上已經(jīng)將該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押出去。例如著名的“碧溪家居案”,由于開發(fā)商早已將產(chǎn)權(quán)抵押給銀行,投資者的首付再低也不過是被套進(jìn)開發(fā)商的“變現(xiàn)資金池”,貸款審批與產(chǎn)權(quán)證下發(fā)成了投資者根本不可能得到的權(quán)益?!  安鹆恪背鍪垡彩?/p>

3、投資者需要警惕的陷阱之一。由于一般的商鋪面積都比較大,導(dǎo)致總價(jià)較高,普通投資者很難承受,因此一些開發(fā)商打出了所謂“拆零”的口號,并承諾可以辦理小產(chǎn)權(quán)證。但事實(shí)上,“拆零”的前提是必須向主管部門申請,辦理審批程序,“拆零”后,還應(yīng)辦理變更登記手續(xù)方可銷售,而很多開發(fā)商根本就沒有辦理相關(guān)的手續(xù)?! ♂槍@兩種情況,金育松提醒投資者,在決定進(jìn)行投資前,應(yīng)該對開發(fā)商的情況尤其是產(chǎn)權(quán)是否抵押進(jìn)行詳細(xì)查詢,投資者可以登錄當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易信息管理網(wǎng)查詢項(xiàng)目抵押情況。對于“拆零”出售的情況,投資者應(yīng)該首先看到變更登記文件再做出投資決定,其

4、中,合法“拆零”的項(xiàng)目應(yīng)具備建設(shè)、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門辦理的報(bào)批手續(xù)?! ∴孱^二:售后包租及高回報(bào)率  與超低投入成本吸引投資者相似,售后包租及高回報(bào)率也是開發(fā)商為吸引投資者而在宣傳上常用的另一種噱頭。北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟說,開發(fā)商最常使用的誘惑手段就是售后包租,投資者要警惕這種承諾最終變成“空頭支票”?! ∷忉屨f,售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾,對其所購買的商品房,由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式。這種銷售行為的實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷,加快資金回籠速度或者為

5、滾動(dòng)開發(fā)提供資金支持?! 〕J缇曛赋觯酆蟀獾蠕N售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患:一方面,可能存在欺詐;另一方面,開發(fā)商融資或變相融資后,可能將資金挪用到別的項(xiàng)目上。此外,由于所購商品房位置不確定,投資者無法辦理房屋所有權(quán)證。同時(shí),由于涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系,售后包租等銷售形式也極易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛?! ∫晃粯I(yè)內(nèi)人士也提醒說,中小投資者應(yīng)該盡量少涉足商鋪以及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)分割零散的商業(yè)地產(chǎn)由于定位模糊,往往很難形成商業(yè)氛圍或找到合適而穩(wěn)定的租客,可能使得投資打了水漂。該人士指出,很多情況下,開發(fā)商急于回籠資金,以優(yōu)厚的條件出

6、售商鋪產(chǎn)權(quán),而這些分割出售小產(chǎn)權(quán)的大型商業(yè)物業(yè),由于在售前沒有明確的市場定位,售后缺乏專業(yè)規(guī)范的經(jīng)營管理,直接導(dǎo)致該類商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績慘淡,其實(shí)際回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期,更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商承諾的返租回報(bào),從而出現(xiàn)在開發(fā)商返租合同到期后所購買的小產(chǎn)權(quán)商業(yè)物業(yè)無法出租,甚至零回報(bào)的現(xiàn)象?! I(yè)內(nèi)人士:如何投資有竅門  對于如何投資商業(yè)地產(chǎn),接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體的建議?! 〗鹩商嵝淹顿Y者,在選擇商業(yè)地產(chǎn)時(shí),要綜合考慮開發(fā)商以及經(jīng)營者的實(shí)力及信譽(yù)度,經(jīng)營方案的可行性,不要被開發(fā)商許諾的高回報(bào)率所誘惑,最好能得到銀行或者

7、其他擔(dān)保公司的擔(dān)保。  對于初次進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的投資者,金育松建議,最好選擇二手商鋪和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn),因?yàn)檫@樣是在出售者已取得產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)上進(jìn)行再交易,產(chǎn)權(quán)是否抵押在產(chǎn)權(quán)證上即可一目了然。同時(shí),二手商鋪已經(jīng)過一段時(shí)間的市場檢驗(yàn),自身的優(yōu)劣性和價(jià)值十分清楚,不會出現(xiàn)新商鋪在推出時(shí)虛張聲勢、夸大地段優(yōu)勢和前景而帶來的價(jià)格虛高等風(fēng)險(xiǎn)?! ?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說,商業(yè)地產(chǎn)的吸引力,就在于它的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目的投資回報(bào)率,而引發(fā)市場不安全的因素也在于此前不少項(xiàng)目的不科學(xué)承諾以及投資者的過高預(yù)期。  

8、要成功地投資商業(yè)地產(chǎn),主要應(yīng)把握兩點(diǎn):一是投資者心態(tài)和目的的轉(zhuǎn)變,把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作長線的理財(cái)工具而非短線的投機(jī)產(chǎn)品;二是不要單純考慮項(xiàng)目的回報(bào)率,而是把這種回報(bào)率建立在安全性的評估基礎(chǔ)上?!〕J缇曛赋觯谏虡I(yè)地產(chǎn)投資中人們往往注重地段、周邊環(huán)境及投資金額,很少去關(guān)心其商業(yè)管理,殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)投資

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