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《模糊綜合評價法在房地產(chǎn)項目風險評價中應用》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在學術論文-天天文庫。
1、模糊綜合評價法在房地產(chǎn)項目風險評價中應用 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)投資本身所特有的性質，使之表現(xiàn)出很大的風險性，尤其近期國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策層出不窮，使投資者面臨較大的投資風險。文章通過模糊綜合評價法對一房地產(chǎn)投資項目進行風險評價，來介紹該方法在房地產(chǎn)投資領域的應用情況，對投資者進行科學決策有一定的指導意義。Abstract：Theuniquenatureofrealestateinvestmentmakestheinvestmentagreatdealofrisk，inparticular，theregul
2、ationandcontrolpoliciesontherealestateareincreasinglysevere，sothatinvestorsfacegreaterinvestmentrisk.Thepaperintroducesfuzzysyntheticevaluationinthefieldofrealestateinvestmentbyriskassessmentofarealestateinvestmentprojects.Itissignificantforinvestorstomakes
3、cientificdecision.關鍵詞：房地產(chǎn)；風險因素；層次分析法；模糊綜合評價法Keywords：realestate；riskfactor；Analytic6HierarchyProcess；FuzzySyntheticEvaluation中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2013）35-0154-031概述模糊綜合評價法是在模糊數(shù)學的基礎上，利用模糊關系合成的理論和方法，即將一些不易定量的、邊界不清的因素定量化來進行綜合評價的一種方法。其在現(xiàn)實中的應用較廣泛，對多
4、層次、多因素等復雜問題的評判效果較好，數(shù)學模型較簡單[1][2]。由于影響房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的因素眾多，在不同階段各影響因素的影響程度不同，對因素影響的定性分析較成熟，而定量分析較薄弱。因此，分析利用該方法對房地產(chǎn)項目投資風險進行評價，可以彌補定量分析的不足，使房地產(chǎn)投資項目風險評價的結果更加全面、客觀和科學化，能更好地指導投資者進行投資開發(fā)風險管理。模糊綜合評價法的基本步驟如下：第一步、確定風險評價指標集通過對房地產(chǎn)投資項目中影響投資目標的各類風險因素進行分析，建立風險因素集。指標集根據(jù)具體情況的不同而不同
5、。通常情況下有一級指標集：U=u■，u■，…u■，…u■，i=1，2，…n，式中n表示一級指標集中指標的個數(shù)，u■表示第i個評價指標。6每一個一級指標對應若干個二級指標。為表達方便設二級指標集：U■=u■，u■，…u■，…u■，j=1，2，…k，式中k為對應于U■指標的個數(shù)，u■為對應于指標u■的第j個二級指標。第二步、確定風險評價的評判集評判集是指對評判事物變化區(qū)間的劃分，即具體的評語或評判等級，是建立模糊綜合評判模型的三要素之一。一般設評判集V=v■，v■，…v■，…v■，t=1，2，…m。式中m為評語的
6、個數(shù)，v■為評價值。第三步、確定各級指標的權重集用專家評分法、層次分析法等方法確定各因素在整體綜合評價中的重要性程度。一級指標的權重模糊集為ω=ω■，ω■，…ω■，…ω■，i=1，2，…n，同樣二級指標對應于一級風險指標U■的權重集為ω■=ω■，ω■，…ω■，…ω■，j=1，2，…k。第四步、對構成每一個一級指標的二級指標進行模糊判斷和綜合。首先建立關系矩陣，模糊關系矩陣R表示房地產(chǎn)投資風險對應于評語集中評語的隸屬關系?？捎脤＜以u審法來建立模糊矩陣，對第u■項指標合計有m■個專家選擇v■風險等級，所以r■=m
7、■/n，這樣就得到了模糊關系矩陣R：R■=R■R■┊R■=r■r■…r■r■r■…r■┊6┊┊┊r■r■…r■由模糊理論得出對U■的判斷向量B■=ω■·R■=B■B■…B■…B■，式中B■=ω■·r■？茌ω■·r■？茌…ω■·r■？茌…ω■·r■。從而構成對一級指標的模糊矩陣B=B■B■…B■…B■■■。第五步、評價結果的確定由以上分析確定房地產(chǎn)投資風險評價結果為：S=ω·B=S■S■…S■…S■。2具體項目風險評價某廣場位于某市北市區(qū)某某大道上，宗地使用權面積為27.39畝（18258.90m2），土地使用
8、期限40年，土地取得方式是出讓。地形為長方形，用地性質為商業(yè)辦公用地，容積率為4.03，綠地率為35%，總建筑面積約80284m2，總投資約3億元。在基地擬建過程中，為了提高該區(qū)域內(nèi)的生活質量，就需要建立中高檔的商業(yè)和辦公項目，來整體提高質量。2.1構建風險評價指標體系該項目在投資決策階段都會面臨基本的一些風險，如政策風險、投資區(qū)域風險、項目類型風險、投資時機風險、投資方式風險等，在租售階段面臨的是
