房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析.ppt

《房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、基于SCP范式框架下的中國房地產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)概念什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)：房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。房產(chǎn)：是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。地產(chǎn)：是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險型的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的

2、買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)。我國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀SCP框架分析法律法規(guī)不完善房價居高不下投資大周期長市場供不應(yīng)求············房地產(chǎn)業(yè)SCP框架分析一、市場結(jié)構(gòu)（一）市場集中度年份TOP5商品房銷售額TOP10商品房銷售額總商品房銷售額CR5CR10200923433588239955.33%8.16%20103441531952478.726.56%10.14%201142466298591197.1

3、8%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84%2009年——2012年我國房地產(chǎn)集中度的比較單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站完全競爭市場？（二）產(chǎn)品差異化1.消費需求差異年份商品房銷售額住宅商品房銷售額別墅、高檔公寓銷售額辦公樓銷售額商業(yè)營業(yè)用房銷售額其他商品房銷售額201053721.2444120.654613.112155.715418.821026。07201158588.8648198.324100.662

4、471.586679.081239.88201264455.7953467.183983.562773.436999.571215.60201381428.2867694.942010——2013按用途分各類房產(chǎn)品總銷售額單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局消費者對于不同商品的需求是不一樣的（二）產(chǎn)品差異化2.地段差異（二）產(chǎn)品差異化省份北京上海四川廣東山東湖南價格17021.6314061.375448.828112.194763.614948.622012年中國部分城市商品房銷售價格單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)

5、計局3.價格差異區(qū)域性差異大（三）進入壁壘1.資金壁壘年份國內(nèi)貸款利用外資外商企業(yè)直接投資自籌資金其他資金來源小計201012563.7790.68673.4526637.2132952.4572944.04201113056.80785.15689.5435004.5736842.2285688.73201214778.39402.09358.5239081.9642274.3896536.812010—2012房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局總投資額大，進入壁壘要求高（三）進入壁壘2.政策壁壘

6、——進入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)?？刂仆緩剑簩ψ再Y本的直接要求資金供給土地供給產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙（三）進入壁壘3.規(guī)模經(jīng)濟資金實力雄厚經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標時具有中標的優(yōu)勢,同時,由于其自有資金的占比較高,信譽較好,可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款,并有充裕的資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)與研究,保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外,長期以來大規(guī)模的廣告投入以及高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽使其產(chǎn)品的銷售順暢,又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的

7、規(guī)模經(jīng)濟特性市場集中度競爭型市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異化區(qū)域性差異進入壁壘稀缺資源控制協(xié)同調(diào)價政策壁壘規(guī)模經(jīng)濟壁壘區(qū)域性寡頭壟斷二、市場行為（一）價格行為1.采取措施：價格合謀行為2.價格合謀成立條件房地產(chǎn)產(chǎn)品的相似性房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘高競爭企業(yè)數(shù)量少監(jiān)控不到位（一）價格行為3.價格合謀的博弈論分析開發(fā)商1開發(fā)商2合作（L）競爭（R）合作（T）446-2競爭（B）-2600不同策略的收益組合圖假設(shè)：某區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)兩個寡頭開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品進行一次博弈囚徒困境如何形成合作的？多次博弈和經(jīng)驗累積的結(jié)果統(tǒng)一區(qū)域的開發(fā)商

8、多次博弈后最終選擇：博弈不止一次累計損失>短期收益非價格競爭（二）廣告行為從廣告投入角度看2001年房地產(chǎn)廣告投放量占全國廣告投放量的8.7%2003年增長至13%房地產(chǎn)廣告自身年增長率達56.98%我國房地產(chǎn)企業(yè)廣告支出不斷增加強化了房地產(chǎn)的主觀差別化進而影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的績效（三）兼并行為獲得融資渠道獲得土地資源強強聯(lián)手、優(yōu)勢互補跨區(qū)域發(fā)展引入外資、引入國際化理念其