電子項目可研報告.doc

《電子項目可研報告.doc》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、崇文項目可行性研究報告第一章、項目概述1．項目實(shí)施背景本項目屬歷史遺留項目，已有國有土地證，不需要進(jìn)行掛牌。第二章、項目條件及規(guī)劃1.項目條件項目交通條件良好，東側(cè)北側(cè)都臨路，西側(cè)是崇外大街，南邊是兩廣路，周邊交通路網(wǎng)便利。市政管線接口就在項目東側(cè)路下。2.項目規(guī)劃方案項目用地面積5100平方米；（平層建筑）項目規(guī)劃地上9層，地下3層。其中地上（3至9層）為酒店式公寓，建筑面積10500平方米；地上（1、2層）和地下1層為商業(yè)，建筑面積為6300平方米；地下（2、3層）為車庫，建筑面積5000平方米，約100個車位。以上本項目總建筑面積21800平方米。建筑高度為30米。項目用地面積5

2、100平方米；（躍層建筑）項目規(guī)劃控高為45米平層建筑實(shí)際建筑高度為30米另外還可利用高度為15米，可采用地上9層，地下3層。其中地上第3層為平層建筑層高為3.3米，建筑面積為1500平方米；地上（4至9層）為躍層建筑層高為5.8米，建筑面積為9000平方米躍層為9000平方米（躍層的9000平方米為贈送面積，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定可不繳納土地出讓金）；地上（1、2層）和地下1層為商業(yè)，建筑面積為6300平方米；地下（2、3層）為車庫，建筑面積5000平方米，約100個車位。以上本項目總建筑面積21800+9000=30800平方米。（含躍層贈送面積）建筑高度為45米。3.項目定位由于項目所

3、處地理位置，商務(wù)價值很高，而為了便于資金回收所以定位成酒店式公寓——有廚、衛(wèi)功能的小型辦公建筑。A、人群定位小型公司和私人投資客戶，他們需求的物業(yè)是：位置好，使用方便自主、有商務(wù)功能配套、價格費(fèi)用較低。市場參考：領(lǐng)航國際等。B、設(shè)計定位建筑物應(yīng)采取框架式設(shè)計；平層層高3-3.3米；躍層層高為5.7-5.8米外墻用涂料；戶室中央空調(diào)；集中供熱；大堂和公共區(qū)為精裝修，其他為簡裝或毛坯；建安造價在2500-3500元/平米；戶型和戶型比待詳細(xì)調(diào)查。C、注意提高商務(wù)功能配套與物業(yè)服務(wù)水平。大堂不做太大，但1、2層商業(yè)可做定向銷售如咖啡廳，大堂與周遍商業(yè)相結(jié)合，提高商務(wù)服務(wù)。D、銷售價格定位與計

4、劃商業(yè)25000-30000元/平米；酒店式公寓18000-22000元/平米；銷售采取低價入世，開工既開始認(rèn)購，積攢人氣，封頂后2個月應(yīng)全部銷售完畢。第三章、項目三通一平還需投入第一、項目手續(xù)（四證）情況一、本項目于1993年取得的國有土地使用證，由于歷史原因，當(dāng)時無須辦理規(guī)劃用地許可證1、現(xiàn)在本項目具有國有土地使用證，并可在項目開發(fā)時重新核定變更土地使用年限和時間。2、現(xiàn)在本項目可隨時補(bǔ)辦規(guī)劃用地許可證。3、現(xiàn)在本項目具有規(guī)劃意見書，由于想做一些規(guī)劃調(diào)整，但早已申報辦理規(guī)劃工程許可證，并可隨時盡快取得。二、現(xiàn)開發(fā)手續(xù)主要工作包括：1、方案調(diào)整規(guī)劃方案設(shè)計審批、取得用地許可證（09

5、年5或6月完成）。2、取得拆遷許可證（計劃09年5月完成并啟動拆遷，09年9月完成拆遷工作，預(yù)計費(fèi)用為4500萬高限。3、完成土地證變更（09年3月完成）。4、施工圖設(shè)計（09年5-8月完成）5、辦理人防、消防審核（09年7-8月完成）6、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（09年8-9月完成）7、報裝施工水電、辦理開工手續(xù)（09年9月完成）8、09年10月開始施工。09年12月開始預(yù)售，并于主體封頂2010年6月前正式銷售回款90%。第二、拆遷應(yīng)與手續(xù)報批同時進(jìn)行本項目的建設(shè)將對提高地區(qū)整體形象起重要作用，所以區(qū)政府對項目的拆遷工作非常支持，并可隨時盡快辦理拆遷許可證。拆遷費(fèi)用：1、本項目有待拆

6、居住房屋1100平方米和辦公用房（區(qū)屬街道企業(yè)）700平方米。根據(jù)前門地區(qū)現(xiàn)在實(shí)際拆遷情況，居住房屋（小面積戶）拆遷費(fèi)3萬元/平方米、辦公用房拆遷費(fèi)1萬元/平方米，總計拆遷費(fèi)4000萬元，考慮其中部分居民在項目一期已作過安置，所以預(yù)估實(shí)際拆遷費(fèi)為3000萬元。2、拆遷服務(wù)費(fèi)按拆遷費(fèi)的1.2%計算為：36萬元。3、評估服務(wù)費(fèi)按拆遷費(fèi)的1%計算為：30萬元。我們將拆遷費(fèi)用的高限放大到4500萬元。如拆遷費(fèi)能及時到位，又有區(qū)里支持，預(yù)計拆遷期3-4個月。第三、拆遷計劃一、拆遷相關(guān)情況介紹1、現(xiàn)場房屋情況：項目用地內(nèi)有居民52戶，1100平方米，而用地內(nèi)西側(cè)部分居民（具體戶數(shù)據(jù)還待核實(shí)）曾經(jīng)進(jìn)

7、行過安置，后回來非法搶占，現(xiàn)出租給外地務(wù)工人員使用，對治安和環(huán)境造成很壞影響。安置過的居民不應(yīng)再作補(bǔ)償，最多給些搬家費(fèi)用，估計實(shí)際拆遷量暫按70%預(yù)估為770平米。居民房屋除5戶是私房，其余是房管所直屬公房；房屋破舊，存在很大的安全隱患，與北京大都市很不和諧，區(qū)政府希望盡快整治，改善地區(qū)環(huán)境。用地內(nèi)還有一700平方米的小辦公樓，屬區(qū)政府。1、拆遷手續(xù)及政策情況：因?yàn)轫椖坑型恋刈C，區(qū)里曾發(fā)通知允許進(jìn)行拆遷，并組織有關(guān)部門協(xié)助工作。區(qū)政府十分支持我