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2、讀片方法外科胸部X線片系統(tǒng)讀片方法猙憊池橇角娟隴傣施墳檀您守疾斥洱糞匠蹬噶駕哮暮瑪成硒癬藉括俏黃罐外科胸部X線片系統(tǒng)讀片方法外科胸部X線片系統(tǒng)讀片方法《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》解讀深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院專職教授深圳物業(yè)管理研究所副所長(zhǎng)前言前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止）階段是物業(yè)管理過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評(píng)估項(xiàng)目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)服務(wù)工作順利開(kāi)展的重要因素。目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《
3、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，并于2011年1月1日起施行。該辦法進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗(yàn)行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。 為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升項(xiàng)目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程。物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大基本制度之一?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）將《條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性。本解讀分為一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及若干案例。立法背景長(zhǎng)
4、期以來(lái)困擾物業(yè)管理工作的深層次問(wèn)題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開(kāi)發(fā)的遺留問(wèn)題，另一方面是后期管理問(wèn)題。前期矛盾主要來(lái)源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢(shì)的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說(shuō)是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。漫漫的探索之路現(xiàn)在我們來(lái)探究這樣一個(gè)問(wèn)題，前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位把共有部分、共有設(shè)施設(shè)備交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其本質(zhì)是什么？所謂“交付”，在羅馬法上稱“tradit
5、io”。對(duì)交付內(nèi)涵的確定，首先涉及的問(wèn)題是：“交付”指向的究竟是一個(gè)脫離當(dāng)事人意志的客觀“事實(shí)”行為，還是包含當(dāng)事人主觀上移轉(zhuǎn)所有權(quán)意思的“法律”行為？無(wú)論后世法學(xué)在此問(wèn)題上采何種觀點(diǎn)，看來(lái)在羅馬法上“traditio”一詞是多義的：有時(shí)，它僅指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有（甚至僅僅是“持有”）的事實(shí)行為，因此對(duì)于使用借貸物、保管物、出租物、出質(zhì)物等，亦有“交付”之存在；而更多的時(shí)候，交付則被作為非要式物取得的一般方式，從而可能與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思發(fā)生關(guān)聯(lián)。在后一種情形，“交付”被作為一個(gè)技術(shù)性詞匯，指向一個(gè)能夠發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的移轉(zhuǎn)占有的行為?！尽皌raditio”這個(gè)拉丁詞，亦有翻譯為“讓渡”者】2
6、006年，在做原國(guó)家建設(shè)部有關(guān)承接查驗(yàn)課題時(shí)，我的設(shè)想是基本不撼動(dòng)原有的制度設(shè)計(jì)框架，在業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)移交時(shí)，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時(shí)過(guò)五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識(shí)。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長(zhǎng)到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問(wèn)題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來(lái)進(jìn)行承接查驗(yàn)。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任?！谑畻l業(yè)主共同
7、決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料:……《辦法》在沒(méi)有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。《辦法》關(guān)于交付的性質(zhì)雖然《辦法》并無(wú)明確的說(shuō)法，但其制度設(shè)計(jì)的新
