最新房屋租賃法律培訓(xùn)0310教學(xué)講義ppt課件.ppt

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1、進(jìn)入夏天，少不了一個(gè)熱字當(dāng)頭，電扇空調(diào)陸續(xù)登場(chǎng)，每逢此時(shí)，總會(huì)想起那一把蒲扇。蒲扇，是記憶中的農(nóng)村，夏季經(jīng)常用的一件物品?！　∮洃浿械墓枢l(xiāng)，每逢進(jìn)入夏天，集市上最常見(jiàn)的便是蒲扇、涼席，不論男女老少，個(gè)個(gè)手持一把，忽閃忽閃個(gè)不停，嘴里叨叨著“怎么這么熱”，于是三五成群，聚在大樹(shù)下，或站著，或隨即坐在石頭上，手持那把扇子，邊嘮嗑邊乘涼。孩子們卻在周?chē)芘芴?，熱得滿頭大汗，不時(shí)聽(tīng)到“強(qiáng)子，別跑了，快來(lái)我給你扇扇”。孩子們才不聽(tīng)這一套，跑個(gè)沒(méi)完，直到累氣喘吁吁，這才一跑一踮地圍過(guò)了，這時(shí)母親總是，好似生氣的樣子，邊扇邊訓(xùn)，“你看熱的，跑什么？”此時(shí)這把蒲扇，是那么涼快，那么的溫馨幸福，有母

2、親的味道！　　蒲扇是中國(guó)傳統(tǒng)工藝品，在我國(guó)已有三千年多年的歷史。取材于棕櫚樹(shù)，制作簡(jiǎn)單，方便攜帶，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常會(huì)在上面作畫(huà)。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇諸名，實(shí)即今日的蒲扇，江浙稱(chēng)之為芭蕉扇。六七十年代，人們最常用的就是這種，似圓非圓，輕巧又便宜的蒲扇。　　蒲扇流傳至今，我的記憶中，它跨越了半個(gè)世紀(jì)，也走過(guò)了我們的半個(gè)人生的軌跡，攜帶著特有的念想，一年年，一天天，流向長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間隧道，裊房屋租賃法律培訓(xùn)20150310目錄1、前言2、解讀最高院租賃糾紛司法解釋3、簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需注意的事項(xiàng)前言熟練掌握租賃關(guān)系法律法規(guī)，合理調(diào)控租賃費(fèi)用成本，持續(xù)有效租賃關(guān)系，及時(shí)化解租

3、賃糾紛，與出租方形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。解讀最高院司法解釋二、合同無(wú)效的認(rèn)定在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。解讀最高院司法解釋在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的

4、房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。解讀最高院司法解釋三、租賃期限的確定根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。解讀最高院司法解釋四、房屋裝飾裝修的處理

5、房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：解讀最高院司法解釋1．承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。解讀最高院司法解釋2．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形

6、成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。解讀最高院司法解釋3．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。解讀最高院司法解釋4．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修

7、殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；解讀最高院司法解釋?zhuān)ㄈ┮螂p方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。解讀最高院司法解釋5．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。解讀最高院司法解釋我們注意到，《房屋租賃解釋》根