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1、齊智利飼養(yǎng)模式對肉鴨福利性狀、生長性能及肉質(zhì)影響的...房地產(chǎn)交易管理制度與政策主講：梁偉新一、房地產(chǎn)交易的概述1．房地產(chǎn)交易的概念：房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理智能。房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。2、房地產(chǎn)交易的基本制度：（1）房地產(chǎn)價格申報制度（2）房地產(chǎn)價格評估制度（3）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的
2、分類：（1）依據(jù)轉(zhuǎn)讓對象分：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓/房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）依據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式分：以出讓方式獲得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓/以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）依據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式分：有償轉(zhuǎn)讓（買賣、入股等）/無償轉(zhuǎn)讓（贈與、繼承）3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）達到下列條件：以出讓方式獲得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。同時支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證（2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（3
3、）依法收回土地使用權(quán)的（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的（5）權(quán)屬有爭議的（6）未依法登記領取權(quán)屬證書的（7）法律和行政法規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況4、商品房銷售管理：(1)商品房預銷售實行預銷售許可證的制度.(2)商品房預售的條件:已交付全部土地的土地出讓金,取得土地使用權(quán)證書持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證.按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得預售許可證(3)商品房銷售的條件：①出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人
4、營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書.②取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件.③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證④已通過竣工驗收.⑤拆遷安置已經(jīng)落實.⑥供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付使用日期.⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實.5.花絮:1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利.義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔的義務范圍相一致的.2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有兩種處理方式:（1）需辦理出讓手續(xù).變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)
5、.由受讓方繳納土地出讓金.（2）不改變原有土地的劃撥性質(zhì),對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金.3、經(jīng)濟適用房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給的,已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的.三、房屋租賃管理1.房屋租賃的概念：是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2.房屋租賃的分類：(1)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)分：公有房屋的租賃/私有房屋的租賃(2)按房屋的使用用途分：住宅用房的租賃/非住宅用房的租賃（辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃）3.房屋租賃的政策：(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《
6、房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明（法人單位介紹信），私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。(2).承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行4.房屋租賃合同：必備條款：租賃期限、租賃用途、租金及支付方式、房屋的修繕責任四、房地產(chǎn)抵押管理1.概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不
7、轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為.債務人不履行債務時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償.2.作為抵押物的條件:(1).依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設定抵押物.(2).以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以單獨設定抵押權(quán).下列房地產(chǎn)不得設定抵押權(quán):(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn).(2)用于教育.醫(yī)療市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn).(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物.(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn).(5)被依法查封.扣押.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn).(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn).3.房
8、地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定：(1)房地產(chǎn)抵押,抵押人可以將幾
