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《淺談土地抵押貸款中存在問(wèn)題和銀行防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、淺談土地抵押貸款中存在問(wèn)題和銀行防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 摘要：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》頒布以來(lái)，居民住房抵押貸款額度不斷增加，以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)和視為不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物的抵押貸款在銀行貸款中顯示出舉足輕重的作用。筆者就土地抵押貸款的現(xiàn)狀入手，探討發(fā)展趨勢(shì)，分析存在的抵押貸款辦理難、抵押土地難以變現(xiàn)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)難，抵押流于形式，抵押貸款質(zhì)量差等問(wèn)題，指出土地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：全面樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)，增強(qiáng)憂患意識(shí)，加強(qiáng)銀行自身工作力度，明確工作方向，結(jié)合實(shí)際，強(qiáng)化抵押貸款的可操作性等，并提出國(guó)家應(yīng)采取的主要對(duì)策。關(guān)鍵詞：土地抵押；貸款；問(wèn)題；分析；
2、對(duì)策中圖分類(lèi)號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1812-2485（2013）12-10我國(guó)自1987年開(kāi)展住房抵押貸款以來(lái)，居民住房抵押貸款額度不斷增加，居民購(gòu)買(mǎi)商品住房逐年增多。如今“要買(mǎi)房，找銀行”已成為大多數(shù)中國(guó)老百姓所熟知的口號(hào)了。人們?cè)诓栌囡埡箅S便翻開(kāi)一張報(bào)紙，就可以看到許多漂亮的房地產(chǎn)廣告都標(biāo)注著“首付20%即可入住”、“ΧΧ銀行提供X年按揭”等極富煽動(dòng)性的語(yǔ)句。這些關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的條件，對(duì)于剛剛跨入商品住房市場(chǎng)的中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)，影響無(wú)疑是巨大的。可以預(yù)見(jiàn)，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)居民住房信貸會(huì)有一定的發(fā)展，居民購(gòu)房熱情也會(huì)不斷升溫。然而，目前我國(guó)個(gè)人住房消
3、費(fèi)信貸發(fā)展遲緩，發(fā)展規(guī)模較小且地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海城市和居民收入較高的中小城市。可見(jiàn)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到國(guó)家所期望的程度。1土地抵押貸款現(xiàn)狀基于相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.1抵押總量呈上升趨勢(shì)，土地抵押增速在波動(dòng)中趨緩。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，自2010年到2011年，土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。分年度來(lái)看，2010年和2011年土地抵押總量的增長(zhǎng)趨勢(shì)均呈線性。2011年線性增長(zhǎng)的斜率小于2010年，證明年度間土地抵押總量為減速上升。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長(zhǎng)速度在波動(dòng)中趨緩。
4、1.2土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，自2010年到2011年，84個(gè)重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從2010年1月至2011年9月，下降了6.12個(gè)百分點(diǎn)。1.310地單位宗地抵押面積有所減小。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，作為抵押品的大面積宗地?cái)?shù)量存在減少趨勢(shì)，在統(tǒng)計(jì)上表現(xiàn)為出讓用地的單位宗地抵押面積減小。因?yàn)榇竺娣e宗地出讓會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤積土地，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)調(diào)控，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中要求，為了督促及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地，必須合理確定出讓土地的宗地規(guī)模。1.4地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，處于抵押狀態(tài)的集
5、體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。集體土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國(guó)有，再辦理出讓手續(xù)。在此過(guò)程中，抵押物經(jīng)拍賣(mài)后扣除上述費(fèi)用所剩無(wú)幾，不可能全部清償債務(wù)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權(quán)人會(huì)被迫取得抵押物，還要繳納大量費(fèi)用。因此，過(guò)高的集體用地貸款抵押率對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是極為不利的。2銀行土地抵押貸款中存在的問(wèn)題2.1抵押貸款辦理難。2.1.110抵押登記手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間長(zhǎng)，時(shí)效性差。一方面，抵押財(cái)產(chǎn)登記前
6、需有關(guān)權(quán)威部門(mén)評(píng)估等必要的程序，對(duì)賬、物、權(quán)證進(jìn)行查看、估價(jià)、認(rèn)證等工作，少則十天，多則月余，與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和商機(jī)不協(xié)調(diào)；另一方面，有些登記部門(mén)對(duì)每一借貸行為要求抵押登記的土地，均需重新履行一次評(píng)估。2.1.2登記機(jī)關(guān)登記工作滯后，相互間業(yè)務(wù)不協(xié)調(diào)是辦理抵押登記難的又一因素。對(duì)土地，房產(chǎn)管理部門(mén)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都有評(píng)估的權(quán)威性，而某些部門(mén)因分工的不同和利益的制約，非自身的評(píng)估結(jié)果不予承認(rèn)，不作為本部門(mén)的登記依據(jù)，進(jìn)而形成扯皮現(xiàn)象，影響著土地抵押登記業(yè)務(wù)的開(kāi)展。2.2抵押土地難以變現(xiàn)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)難。2.2.1市場(chǎng)狹窄，資產(chǎn)變現(xiàn)渠道不暢。目前尚未建立一
7、種有形、公正、行為規(guī)范、操作有序的拍賣(mài)市場(chǎng)。2.2.2土地抵押在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，真正做到依法收回、處理是極不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)閲?guó)情是處理一切事務(wù)必須考慮的前提和基礎(chǔ)。2.2.3抵押土地變現(xiàn)操作復(fù)雜、費(fèi)用高、損失大。首先，抵押土地的變現(xiàn)過(guò)程，需經(jīng)法律訴訟，實(shí)物評(píng)估作價(jià)、選擇收購(gòu)人或進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，非投入大量的人力、物力和精力不能進(jìn)行。其次，抵押土地或?yàn)閲?guó)有，或?yàn)榧w所有，將更難于處置。再者費(fèi)用高，損失大，銀行難以承受，各類(lèi)支出之大，使抵押方難以承受。2.2.410抵押流于形式，抵押貸款質(zhì)量差。土地作為
