土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范.

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1、土地抵押貸款是指借款人將土地使用權(quán)抵押給業(yè)務(wù)經(jīng)辦銀行所取得的貸款。土地抵押貸款通過土地抵押來套取貸款已經(jīng)形成了一個(gè)新的金融學(xué)概念——土地貨幣。由于政府對土地環(huán)境、用途的變更直接會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的巨幅波動(dòng)，這個(gè)土地貨幣是一種風(fēng)險(xiǎn)貨幣，銀行隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)銀行土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)主要反映在以下幾個(gè)方面：一是評估風(fēng)險(xiǎn)。以土地使用權(quán)作為貸款抵押需要屮介部門評估，受屮介部門評估趨利性影響，往往會(huì)出現(xiàn)高估地價(jià)現(xiàn)象。如有的中介部門為了多收取評估費(fèi)，故意高估地價(jià)，有的以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)屮土地抵押貸款的評估機(jī)構(gòu)是各地國土部門的附屬機(jī)構(gòu)，他

2、們的評估具有高度的壟斷性，人部分機(jī)構(gòu)評估口的是為了收費(fèi)，其評估費(fèi)用不僅較高，而且很不公平公止，只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價(jià)值，致使純土地抵押貸款評估失真。二是地理位置風(fēng)險(xiǎn)。目前客戶到銀行申請辦理抵押貸款的土地，多數(shù)是處于城市規(guī)劃而尚未實(shí)際開發(fā)的土地，有的地處城市邊緣地帶，有的雖處城市開發(fā)區(qū)，但所處地理位置偏僻。三是規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前城市尚未開發(fā)的土地，在規(guī)劃問題上許多地方存在較大的變更性，特別是中小市縣城鎮(zhèn)尚未開發(fā)的土地，其變更頻率更高，許多商業(yè)銀行貸款抵押的土地，常常因城市規(guī)劃及某些布局變更。目前國家對土地政策的從緊調(diào)控、對征用土地補(bǔ)償規(guī)定的調(diào)整和對部分地區(qū)工

3、業(yè)園區(qū)的整頓及關(guān)停，陡增了部分土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。四是開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查,當(dāng)前開發(fā)商貸款購買的土地，除一部分無力開發(fā)形成閑置不能按期收回外，有相當(dāng)部分存在投機(jī)性質(zhì)，有的等待土地價(jià)高后出讓，有的等待房價(jià)上漲后再開發(fā)，抵押貸款土地“長閑不用二在少數(shù)地方形成了“圈地運(yùn)動(dòng)"，并使一些土地被“擱荒五是回收管理風(fēng)險(xiǎn)。一些土地開發(fā)商在銀行貸款取得土地使用權(quán)通過開發(fā)之后，不按約定歸還銀行土地抵押貸款，而是把土地抵押貸款挪作他用，重新去開發(fā)新項(xiàng)冃。目前銀行應(yīng)對發(fā)放“純土地"的抵押貸款要慎之又慎，其中除耍嚴(yán)格審查借款人是否具有開發(fā)資質(zhì)和能力等條件外，當(dāng)前重點(diǎn)要把好“三關(guān)一是土地價(jià)值關(guān)。二是土地的地理位置關(guān)。

4、三是時(shí)間關(guān)。銀行還需加強(qiáng)“純上地討氐押貸款管理。除要全面清理，通過多種手段，確保所抵押的土地在國家規(guī)定的期限內(nèi)開發(fā)使用外，對超過規(guī)定開發(fā)時(shí)間的貸款，各基層行要采取措施加緊收回，避免因逾期使用開發(fā)而遭沒收之尷尬。銀行要加大力度做好土地抵押貸款的冋收。要采取銀行與銀行之間合作，銀行與企業(yè)之間的合作等多種手段，防止土地抵押貸款長期體外循環(huán)，做到擔(dān)保抵押的土地一旦開發(fā)，就要立即從開發(fā)貸款或其開發(fā)收入中收凹土地抵押貸款。商業(yè)銀行土地抵押貸款之風(fēng)險(xiǎn)防范一、以土地抵押發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前銀行與開發(fā)商合作的理想模式大多是，開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時(shí)銀行發(fā)放按揭并逐步收冋

5、貸款。這一模式看似合理，其實(shí)銀行也存在著較人風(fēng)險(xiǎn)。一是作為抵押物的國有土地使用權(quán)，在沒有開發(fā)前是有實(shí)在價(jià)值的，但一旦開發(fā)以后，則其價(jià)值事實(shí)上已隨售房行為逐步轉(zhuǎn)移到房價(jià)z屮。二是已開發(fā)土地在實(shí)踐中是無法執(zhí)行與拍賣的，實(shí)際擔(dān)保價(jià)值基本喪失。一旦開發(fā)商惡意不還貸款，銀行就土地?fù)?dān)保其實(shí)是無法變現(xiàn)的。銀行在發(fā)放貸款后，應(yīng)控制住開發(fā)商的資金回籠，在銷售達(dá)到一定比率（如30%）后應(yīng)逐步收貸款，在銷售過人半時(shí)（如70%）應(yīng)收清貸款。在操控上,銀行可在土地抵押后，先發(fā)放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續(xù)放款。這樣一來，開發(fā)商每買一套房屋,都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全

6、控制住銷售冋籠，也避免了已開發(fā)土地難以變現(xiàn)的弊端。二、劃撥土地抵押應(yīng)注意的問題涉及劃撥土地抵押的規(guī)定比較多。1997年國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》中第二部分第2款規(guī)定“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的屮介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。"2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款屮繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償覽2004年1月15FI

7、國土資源部《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》明確了藥以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)?！畯纳鲜鲇嘘P(guān)文件的變化過程中可以看出，劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過戶費(fèi)用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產(chǎn)抵押時(shí)，銀行應(yīng)充分考慮處置抵押物的費(fèi)用，適當(dāng)降