淺談宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)全程成本控制

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1、淺談宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)全程成本控制　　摘要：隨著近幾年國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著銀根緊縮及限購措施，市場競爭日趨白熱化。在這種宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)更需要注重全程的成本控制，才能在市場上獲得一席之地。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)項目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點。一、房地產(chǎn)開發(fā)前期

2、費用成本控制措施房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會發(fā)生部分費用，而這部分費用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費用在國外項目建設(shè)中，主要歸入通路成本，包含市場開發(fā)費用、項目立項及規(guī)劃費用、項目選址及征地費用等等。1、土地費用的控制7這部分費用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址。房地產(chǎn)項目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。對于項目地塊的SWOT分析及建設(shè)項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣

3、才能對項目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項目建設(shè)時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風(fēng)險。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。2、勘察設(shè)計費的控制前期工程費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對于行政事業(yè)收費，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計費等，則應(yīng)通過公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿足設(shè)計要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計費用。對設(shè)計單位，應(yīng)通過限額設(shè)計減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點，在保證設(shè)計定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立

4、面盡可能簡潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。三、施工費用的全程控制措施1、項目決策階段的費用控制要點7一般房地產(chǎn)項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經(jīng)與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強(qiáng)項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要

5、點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對設(shè)計單位的設(shè)計管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無論是概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均應(yīng)通過規(guī)范化的設(shè)計控制流程來管理；②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工

6、程造價的影響；④通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量。73、項目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項工程分包給專項隊伍施工并負(fù)責(zé)驗收通過，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收；②盡可能自購設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，減少不必要

7、的罰款和處置費用。其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，會出現(xiàn)有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于不能自行采購的材料，造價人員應(yīng)該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。4、項目施工過程中的成本控制要點7這一成本控制的重點在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費用支出。這個階

8、段控制造價控制較難把握，一旦發(fā)生錯誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯誤。因此施工組織設(shè)計及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)