淺談宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整

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1、淺談宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國政府提出將住宅建設(shè)發(fā)展作為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，加大了城鎮(zhèn)住房制度的改革力度。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，面對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升、房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹的發(fā)展趨勢(shì)，政府和社會(huì)各界也開始越來越關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常發(fā)展可能對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展帶來的負(fù)面影響。于是，2005年開始，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策舉措如期而至，短短兩年間，國務(wù)院就先后出臺(tái)了新老

2、國八條和國六條，政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心可見一斑。而在眾多舉措中，稅收無疑是一個(gè)不可或缺的重要調(diào)控手段。一、我國房地產(chǎn)稅制的基本情況從我們國家的稅制來看，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種比較多，政策也較復(fù)雜，下面就現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種情況來做一簡(jiǎn)單介紹。房地產(chǎn)的形成有一定的過程，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)不同的環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到不同的稅種。我們一般將其分為四個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)是出讓環(huán)節(jié)，取得土地時(shí)定為出讓環(huán)節(jié)，主要涉及到契稅、耕地占用稅和印花稅；第二是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，主要涉及到營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加；第三是房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，涉及到的稅種比較多，有契稅

3、、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、所得稅；最后是房地產(chǎn)保有使用環(huán)節(jié)，會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。從各個(gè)環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)相對(duì)來說周期比較長(zhǎng)，所以涉及的稅種也比較多。從稅種來看，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅這八個(gè)稅種在總量中所占比重較大，直接關(guān)系到廣大購房者的切身利益。二、宏觀調(diào)控中的稅收新政讓我們來回顧一下本輪宏觀調(diào)控開始后，國家對(duì)哪些房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行了調(diào)整：1、營業(yè)稅，根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件精神，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買

4、住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入金額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。一年后，國稅總局又發(fā)文（國稅發(fā)[2006]74號(hào)），將全額征收營業(yè)稅的年限延長(zhǎng)至5年。2、契稅，同樣根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號(hào)文件精神，自2005年6月1日起，對(duì)享受減半征收優(yōu)惠政策的普通住宅適用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，要求對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋一律按正常稅率征收。3、個(gè)人所得稅，國稅總局發(fā)文（國稅發(fā)[2006]1

5、08號(hào)），宣布從2006年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。4、土地增值稅，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定，2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。三、稅收新政調(diào)控失效的原因分析我們?cè)賮砜纯催@些稅收新政執(zhí)行后的調(diào)控效果如何，應(yīng)該說情況總體上是不盡如人意的，國內(nèi)大中城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)邊調(diào)控邊走高的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2006年國內(nèi)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%，其中北京房?jī)r(jià)一度走出了連續(xù)7個(gè)月呈兩位數(shù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007

6、年1季度，深圳、北京、福州、廣州、大連等城市的商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持較高漲幅。那么為何會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？筆者認(rèn)為其關(guān)鍵在于我國目前的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重缺陷，即過于注重流通環(huán)節(jié)的稅收，而對(duì)保有使用環(huán)節(jié)的稅收一直沒有開征。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的賣方市場(chǎng)特征，即需求嚴(yán)重大于供給。土地是不可再生的、房?jī)r(jià)會(huì)隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)、人民幣升值會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這一個(gè)個(gè)支撐漲價(jià)的理由不僅受到房地產(chǎn)商們的百般推崇，而且也成為一般老百姓的共識(shí)。廣大購房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的普遍預(yù)期，致使眾多潛在需求提前進(jìn)入了消費(fèi)環(huán)節(jié)。在此背景下，對(duì)流通

7、環(huán)節(jié)不斷課以重稅，雖然在一定程度上會(huì)因?yàn)榻灰壮杀镜拇蠓黾佣种品课莸某醋?，打擊投機(jī)，但由此增加的那部分稅收最終會(huì)通過稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁由購房者來買單。也就是說，這些稅收政策的調(diào)整非但沒有起到抑制房?jī)r(jià)的作用，相反還增加購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)，成了加速房?jī)r(jià)上揚(yáng)的助推器。四、調(diào)整現(xiàn)行稅制，盡早開征物業(yè)稅物業(yè)稅，又稱財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、或不動(dòng)產(chǎn)稅，是在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上，要求其所有者或承租人對(duì)其所有或使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)的變化而變化。物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房

8、產(chǎn)保有使用環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購房后分次繳清。從我國的現(xiàn)狀來看，對(duì)房屋保有使用環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅有利于解決以下幾個(gè)問題：首先，有利于解決中低收入者的住房問題