藍圖中江項目.ppt

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1、藍圖地產(chǎn)中江項目定位報告一、了解中江二、房地產(chǎn)市場分析三、項目定位四、客群定位五、其它建議目錄中江——位于四川省中部，盆地西部，隸屬于中國重工業(yè)城市德陽市，東鄰綿陽市三臺縣、南達遂寧市蓬溪縣、資陽市樂至縣，西接成都市金堂縣、廣漢市，北鄰羅江縣、綿陽市涪城區(qū)?？h城距德陽35公里，距綿陽65公里，距成都64公里。幅面面積2200.0平方公里，總?cè)丝?45萬人，是四川省25個丘陵大縣之一。中江概況項?目單位實績比2013年增長（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元268.99.5第一產(chǎn)業(yè)增加值億元77.53.9第二產(chǎn)業(yè)增加值

2、億元117.513.1第三產(chǎn)業(yè)增加值億元73.98.7非公有制經(jīng)濟增加值億元161.610.4社會消費品零售總額億元119.513.1全社會固定資產(chǎn)完成投資億元114.516.5年末金融機構(gòu)存款余額億元28613城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元251049.6農(nóng)民人均純收入元982811.6人口自然增長率‰2.85—0.42城鎮(zhèn)化率%35.61.412014年中江縣經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標以上數(shù)據(jù)表明中江縣經(jīng)濟處于持續(xù)增長的階段，老百姓有商業(yè)消費和置業(yè)能力，城鎮(zhèn)化水平需要不斷提高，按現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化率水平，要達到中等發(fā)

3、達國家的85%，中江縣城市人口還將增加至少70萬人口，住房需求面積按到18㎡來算，中江住房需求將超過1000萬㎡。所以中江房地產(chǎn)市場的需求是存在的。中江的交通：交通升級的提高，對城市化發(fā)展有著顯著的推動作用成都—中江成都→成南高速（G42）入口→成南高速（G42）→成巴高速(S2)→中江出口成都→成綿高速(G5)→德陽→106省道→中江二環(huán)路德陽—中江德陽→106省道→中江二環(huán)路金堂—中江成金快速通道一、了解中江二、房地產(chǎn)市場分析三、項目定位四、客群定位五、其它建議目錄產(chǎn)品研判（住宅）住宅——區(qū)域戶型面

4、積較為適中，屬于傳統(tǒng)的郊縣寬松型布局；一房戶型面積55-60平米，兩房戶型面積：75-90平米，三房戶型面積：100-130平米；產(chǎn)品供應(yīng)主要以三房為主：并開始出現(xiàn)85-95平米左右的緊湊型三房和115-130平米舒適型三房。熱銷產(chǎn)品：約75-85平米兩房，90-110平米三房戶型配比暢銷戶型產(chǎn)品研判（商業(yè)）商業(yè)——中江現(xiàn)存商業(yè)體量超過60萬㎡，但仍以傳統(tǒng)的社區(qū)底商為主。大型商業(yè)綜合體較少，比較有代表性的如金典凱信商業(yè)廣場、祥瑞國際等。產(chǎn)品大多中規(guī)中矩，贈送面積小，小面積產(chǎn)品占比較大，熱銷產(chǎn)品：約20-

5、40㎡1、現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點體量較小，業(yè)態(tài)單一、品牌檔次較低、不能滿足消費者的一站式消費需求。2、商業(yè)網(wǎng)點比較分散，不集中，不便消費，如餐飲，休閑娛樂等。3、業(yè)態(tài)小而比較雜亂，留不住中江本土的高端客戶，使其這部分客戶去德陽和成都消費。4、房地產(chǎn)在建項目較多，但純商業(yè)項目沒有，大部分項目都是底商形式的社區(qū)服務(wù)商業(yè)，這樣的商業(yè)不能成為縣域商業(yè)的中心的。中江現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀隨著城市房地產(chǎn)大力發(fā)展，城市化率必將增大，城市人口必將增加，城市現(xiàn)有的商業(yè)，不能滿足人們需求的矛盾就會凸顯出來。新的商業(yè)點就會應(yīng)運而生。房地產(chǎn)發(fā)展

6、的發(fā)展階段中江房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，樓市正處于成長階段向成熟階段過渡期，2008年前居住物業(yè)主要以自建房、單位房為主。項目運營專業(yè)化初現(xiàn)端倪注重售場包裝，辦公場地銷售場所分區(qū)辦公，銷售接待注重現(xiàn)場客戶服務(wù)，但僅停留在基礎(chǔ)營銷水平。富麗濱江、藍灣半島、中凱一號在售場包裝、營銷推廣還是營銷物料都開始向德陽營銷水平靠近，能夠代表并帶動區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展。中、大規(guī)模項目引領(lǐng)市場從實地調(diào)研情況來看，目前中江已發(fā)布銷售信息項目超過20個，其中100畝以上項目5個，50-90畝項目8個，其余均為50畝以下小規(guī)模項目，且規(guī)模較大

7、項目現(xiàn)目前多集中在中江大道兩側(cè)及南渡片區(qū)；現(xiàn)可供開發(fā)地塊多集中在白馬山區(qū)域、南渡中學(xué)區(qū)域和二環(huán)路段區(qū)域，獨立地塊面積60-100畝，可進行組合開發(fā)，但也存在投資風(fēng)險點，地價相對較高，成交均價130-170萬/畝，外來投資隱形成本相對較高，新區(qū)域建設(shè)投資大，周期長，消費者觀望心態(tài)較重。中江縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀經(jīng)濟型居家戶型受追捧與川內(nèi)其他的三、四級城市類同，以自住為主要的目的75-85㎡兩房，90-110平米三房的經(jīng)濟型居家戶型是當?shù)氐闹髁鲬粜停蛻艚邮芏容^高。銷售價格區(qū)間在3200—3800元/平米，現(xiàn)售價在3

8、500元/㎡左右，房屋總價在35萬以內(nèi)市場接受度較高。返鄉(xiāng)型經(jīng)濟，大假節(jié)點式銷售受以勞務(wù)輸出為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)影響，在大假返鄉(xiāng)潮期間，房地產(chǎn)去化是其它時間的2倍以上。中江縣總?cè)丝诟哌_145萬，縣城人口外遷相對較少，多選擇當?shù)刂脴I(yè)安家，屬外出務(wù)工輸出大縣，潛在返鄉(xiāng)置業(yè)客群較多，房地產(chǎn)市場較德陽其他區(qū)縣活躍，2014年成交量約45萬方，2015年上半年成交量近20萬方，據(jù)不完全統(tǒng)計全年成交量應(yīng)該超過40萬方，市場庫存占比較少，預(yù)計超過30萬平方。、