[精選]地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研.pptx

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1、石家莊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展部2009-11-03目錄一、城市概況二、板塊分析三、需求特點(diǎn)四、企業(yè)分析五、結(jié)論與建議城市概況石家莊市現(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；總面積1.58萬(wàn)平方公里，常住人口939.5萬(wàn)；市區(qū)面積455.8平方公里，人口231.3萬(wàn)。本次調(diào)研范圍主要集中在市區(qū)城市概況在最新的城市空間結(jié)構(gòu)體系中，城市核心區(qū)被劃分為老城區(qū)、東部新區(qū)和濱河新區(qū)三個(gè)組團(tuán)，是未來(lái)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。新華區(qū)橋西區(qū)長(zhǎng)安區(qū)裕華區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)橋東區(qū)正定鹿泉調(diào)研區(qū)域劃分新華區(qū)區(qū)域特點(diǎn)位于石家莊市區(qū)西北部，總面積92.11平方公里，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，13所、省農(nóng)科院等一大批科研機(jī)構(gòu)帶來(lái)濃厚

2、的科技人文氣息，商圈環(huán)繞，同時(shí)又有濃重的人文積淀。區(qū)域內(nèi)滹沱河是著名的生態(tài)保護(hù)區(qū)，而水上公園是石家莊市區(qū)內(nèi)除世紀(jì)公園外最大的公園。新華區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)域內(nèi)的居住氛圍濃厚，是以居住和休閑為主要特色的片區(qū)。在售項(xiàng)目分布新華區(qū)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)新華區(qū)典型項(xiàng)目-天山新公爵新華區(qū)定位高端，在核心城區(qū)主推洋房類(lèi)產(chǎn)品以高層拉升整體容積率，并借洋房之勢(shì)提升價(jià)格典型項(xiàng)目-盛世天驕新華區(qū)位于河北科技大學(xué)舊址，主打文化主題、學(xué)院派風(fēng)格以BLOCK街區(qū)理念進(jìn)行整體規(guī)劃價(jià)格分布規(guī)律基本為：一環(huán)以內(nèi)5000以上，一環(huán)二環(huán)之間4000-4500，二環(huán)三環(huán)之間3000-4000。水上公園周邊項(xiàng)目較為密集，但特色不明顯。本區(qū)

3、域有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商不多，對(duì)后進(jìn)入者相對(duì)機(jī)會(huì)較大。以二環(huán)線為界，新華區(qū)可劃分為居住密集區(qū)域和居住潛力區(qū)域。二環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目分布密集，可開(kāi)發(fā)土地有限；而二環(huán)以外，隨著省會(huì)三年大變樣和城市化進(jìn)程的發(fā)展，大量的城中村土地將被改造和開(kāi)發(fā)，有較大潛力。新華區(qū)區(qū)域小結(jié)橋西區(qū)橋西區(qū)位于石家莊市區(qū)西南部，區(qū)域面積53平方公里，人口45萬(wàn)；是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。轄區(qū)駐有省委、省人大、省政府、省政協(xié)四大機(jī)關(guān)以及省直60多個(gè)單位部門(mén)。陸路交通極其發(fā)達(dá)，石家莊火車(chē)站、石家莊長(zhǎng)途汽車(chē)站均座落在區(qū)域內(nèi)。區(qū)域特點(diǎn)橋西區(qū)該區(qū)域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教區(qū)共計(jì)20多所大中專院

4、校，以及省科學(xué)院、省社科院、電子工業(yè)部第五十四研究所等30多家省部屬科研單位。區(qū)內(nèi)商貿(mào)繁華，市場(chǎng)發(fā)達(dá)。中華大街以東、火車(chē)站以西1200米的中山路段，是全市最繁華的商業(yè)街，素有石家莊的“王府井”之稱。橋西區(qū)自強(qiáng)路東段集中了省建行、工行、農(nóng)行、交行和省保險(xiǎn)公司等多家金融機(jī)構(gòu)，成為聞名遐邇的“金融一條街”。橋西區(qū)屬石家莊老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長(zhǎng)，多以機(jī)關(guān)單位宿舍為主，多是多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑密度低，改造潛力大。中高檔住宅產(chǎn)品對(duì)該區(qū)域的居民具有很大吸引力，剛性需求比重很大。區(qū)域特點(diǎn)橋西區(qū)在售項(xiàng)目分布橋西區(qū)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)橋西區(qū)典型項(xiàng)目-金正締景城一環(huán)邊的核心位置銷(xiāo)售價(jià)格7200，比周邊項(xiàng)

5、目高出2000元左右整體風(fēng)格沉穩(wěn)、大氣，市場(chǎng)定位符合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售狀況良好，整體營(yíng)銷(xiāo)水平在橋西片區(qū)內(nèi)相對(duì)較高是城中村改造項(xiàng)目的標(biāo)桿，可以借鑒用于公司翟各莊項(xiàng)目，形成歐式風(fēng)格、高容積率的產(chǎn)品線橋西區(qū)典型項(xiàng)目-春江花月位于一二環(huán)之間，民心河畔，位置條件較好定位為中式風(fēng)格文化住宅，建筑形象、景觀設(shè)計(jì)和推廣中都貫穿了這些元素以高層板樓圍合聯(lián)排別墅，提升了項(xiàng)目整體檔次均價(jià)6200橋西區(qū)典型項(xiàng)目-西美花城位于南二三環(huán)之間屬于中等規(guī)模、短平快操作的項(xiàng)目均價(jià)3800橋西區(qū)區(qū)域小結(jié)價(jià)格分布特征：一環(huán)附近5000左右，最高7000以上；二環(huán)附近4000左右，二環(huán)三環(huán)之間2500-3000項(xiàng)目數(shù)量眾多，總體供

6、應(yīng)量較大，市場(chǎng)活躍屬于老城區(qū)，人文氣息濃厚，改善型需求相對(duì)旺盛開(kāi)發(fā)企業(yè)較為集中，土地資源競(jìng)爭(zhēng)比較激烈橋東區(qū)交通便利發(fā)展前景廣闊商業(yè)氣氛濃厚居住生活便利區(qū)域新盤(pán)密度大品質(zhì)高需求巨大投資升值前景可觀區(qū)域特點(diǎn)在售項(xiàng)目分布橋東區(qū)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)橋東區(qū)橋東區(qū)典型項(xiàng)目-阿爾卡迪亞榮盛進(jìn)入石家莊市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目占地228畝，總建筑面積近86萬(wàn)平米，為純住宅高檔社區(qū)，由25棟南北通透的板樓和一棟五星級(jí)酒店組成分三期開(kāi)發(fā)，一期即將竣工交房，在售二期得益于其位置、規(guī)模、檔次及配套，售價(jià)在橋東區(qū)域名列前茅區(qū)域小結(jié)橋東區(qū)目前在售項(xiàng)目主要分布在二環(huán)以內(nèi)，尤其集中在一環(huán)內(nèi)的核心城區(qū)，因此密度和售價(jià)在各城區(qū)中都是最高的價(jià)

7、格分布特征：一環(huán)以內(nèi)6000-7000，一環(huán)二環(huán)之間4500-5000地域南北狹長(zhǎng)，不同環(huán)線位置的土地價(jià)值差異極大二環(huán)以內(nèi)土地價(jià)值高，但供應(yīng)有限北部可聯(lián)系滹太新區(qū)，南部隨著高鐵新站的建設(shè)及周邊區(qū)域改造，會(huì)有較好的發(fā)展?jié)摿﹂L(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安區(qū)位于市區(qū)東北部，面積110.24平方公里，總?cè)丝?2.65萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口10.97萬(wàn)人。是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大。區(qū)域內(nèi)的博物館、廣安大街是石家莊市中心地帶，功能定位于石