[精選]房地產(chǎn)價(jià)格.pptx

《[精選]房地產(chǎn)價(jià)格.pptx》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、房地產(chǎn)價(jià)格授課教師：鄭曉俐房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值、使用價(jià)值、交換價(jià)值1成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格2現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格3總價(jià)、單位價(jià)格、樓面地價(jià)4實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格5補(bǔ)地價(jià)6價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值問題：房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是使用價(jià)值是交換價(jià)值？使用價(jià)值：效用；交換價(jià)值：貨幣。成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估價(jià)格問題：甲以8000元/m2的價(jià)格全付購買了一套90m2的住房，近期房地產(chǎn)管理部門公布的該市房?jī)r(jià)為7500元/m2，甲購買房子后不久以房子做抵押擔(dān)保品向銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，評(píng)估公司評(píng)估結(jié)果為單價(jià)8200元/m2。以上三個(gè)價(jià)格是否都為合理的價(jià)格？成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格：已經(jīng)完成的個(gè)別價(jià)格

2、。最高買價(jià)≥成交價(jià)格≥最低賣價(jià)市場(chǎng)價(jià)格：大量成交價(jià)的平均水平。評(píng)估價(jià)格：某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?，F(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格問題：現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格哪個(gè)更高？為什么？現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格公式：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例題：某期房尚有1年才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10﹪，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2﹪，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格?，F(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格答案：V=3300-330/（1+10﹪）-3300*2﹪=2934元/m2原因：現(xiàn)房購買后可直接用于出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，

3、且期房容易出現(xiàn)不能按期完工甚至“爛尾”的可能，或者實(shí)際交付的比預(yù)售時(shí)約定的差，因而期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。總價(jià)、單位價(jià)格和樓面地價(jià)問題：1、甲買了套房子總價(jià)120萬，乙買了套房子總價(jià)160萬，請(qǐng)問甲的房?jī)r(jià)高還是乙的房?jī)r(jià)高？2、假如甲的房子面積為80平米，乙的房子面積為130平米，請(qǐng)問甲的房?jī)r(jià)高還是乙的房?jī)r(jià)高？3、總價(jià)和單位價(jià)格哪個(gè)更能反映房地產(chǎn)的價(jià)格高低？總價(jià)、單位價(jià)格和樓面地價(jià)4、甲開發(fā)公司競(jìng)拍取得一塊面積為1萬平米的土地，總價(jià)為2000萬，乙開發(fā)公司競(jìng)拍的土地為8000平米，總價(jià)也為2000萬，請(qǐng)問甲乙兩公司的土地價(jià)格哪個(gè)高？5、假如甲公司的開發(fā)容積率為3，而乙公司的開發(fā)容積率為5，

4、請(qǐng)問甲乙兩公司的土地價(jià)格哪個(gè)高？6、單位地價(jià)和樓面地價(jià)哪個(gè)更能反映土地價(jià)格水平的高低？總價(jià)、單位價(jià)格和樓面地價(jià)公式：樓面地價(jià)：建筑面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑總面積容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率單位價(jià)格更能反映房?jī)r(jià)高低，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格高低。實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格問題：一套建筑面積為100m2的、單價(jià)為3000元/m2，總價(jià)為30萬的住房，在實(shí)際交易中的價(jià)款支付方式可能有以下幾種方式：1、成交日期時(shí)一次付清；2、成交日期時(shí)一次付清則予以折扣，優(yōu)惠5%；3、一年后一次性付清；4、首付10萬，余款在未來一年內(nèi)分兩次付清，每隔半年支付10萬。請(qǐng)問

5、，不同支付方式下的實(shí)際支付金額一樣嗎？實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格答案：1、實(shí)際價(jià)格30萬；2、實(shí)際價(jià)格=30萬*95%=28.5萬，名義價(jià)格30萬；3、實(shí)際總價(jià)=30/（1+5%）=28.57萬，名義總價(jià)為30萬；4、實(shí)際總價(jià)=10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28萬，名義總價(jià)30萬。實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：實(shí)際支付的價(jià)格；名義價(jià)格：成交時(shí)講明的價(jià)格。若非一次付清，通常情況下實(shí)際價(jià)格低于名義價(jià)格。思考：按揭貸款方式支付實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格哪個(gè)高哪個(gè)低呢？補(bǔ)地價(jià)問題：地價(jià)補(bǔ)給誰？什么情況下需要補(bǔ)地價(jià)？1、更改原出讓使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；2、增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積

6、率；3、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)；4、出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。補(bǔ)地價(jià)公式：1、更改用途補(bǔ)地價(jià)=改變用途后地價(jià)-改變用途前地價(jià)2、更改容積率補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=【（增加后容積率-原容積率）/原容積率】*原容積率下的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（增加后容積率-原容積率）】*原樓面地價(jià)3、用途和容積率均更改補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)*現(xiàn)容積率-原樓面地價(jià)*原容積率補(bǔ)地價(jià)例題：一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，請(qǐng)問應(yīng)補(bǔ)地價(jià)多少元/m2？補(bǔ)地價(jià)答案：公式：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)*現(xiàn)容積率-原樓

7、面地價(jià)*原容積率補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=950*5.1-690*0.8=4293元/m2房地產(chǎn)價(jià)格課堂復(fù)習(xí)題：1、某房地產(chǎn)的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租年末租金收入為280元/m2，出租成本為50元/m2，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為150元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為多少？2、某宗房地產(chǎn)的土地總價(jià)為5000萬元，建筑層數(shù)14層，1-4層建筑面積相等，5-14層為標(biāo)準(zhǔn)層（平面布置相同的住宅樓層），每層建筑面積為1