[精選]?？得朗麆e墅商業(yè)營銷方案.pptx

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1、徐州匯思華博地產(chǎn)策劃2013-05灌云?？得朗虡I(yè)、疊拼營銷推廣報告謹呈：連云港厚澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1周邊商鋪市場情況匯總市場總結(jié)2案例對比3別墅項目情況匯總市場總結(jié)4高端的?高品質(zhì)?現(xiàn)代的·尊貴的1.指向區(qū)域，城市顯性特征鮮明；2.指向產(chǎn)品，前瞻性、創(chuàng)新性設(shè)計的指導意義；3.指向價值，擁有核心資源、高端服務(wù)保障；4.集“疊拼+商業(yè)”于一體聚合增值性。結(jié)論：產(chǎn)品特質(zhì)提煉營銷方向/確定51.喚醒客層：呼喚、拓展屬于我們的客群；2.另辟蹊蹺：產(chǎn)品要升級以適應(yīng)未來需要；3.獨樹一幟：區(qū)域中沒有類似的

2、產(chǎn)品可以借鑒。我們是否獨樹一幟？關(guān)鍵在與引導和打造。4.物業(yè)配套：灌云新客站的投入使用完善的配套將成為激烈市場中制勝法寶。結(jié)論：區(qū)域可能突破的方向二：營銷視角/解析拓客層?辟蹊蹺?樹標桿·強配套6在確定項目突破方向之后，我們針對本案的營銷采取什么解決之道？推敲/營銷策略7三：推敲/營銷策略營銷目標產(chǎn)品力形象力傳播力銷售力······營銷定律絕對稀缺VS絕對需求產(chǎn)品策略8三：推敲/營銷策略營銷目標產(chǎn)品力形象力傳播力銷售力······營銷定律綜合產(chǎn)品VS高端形象形象策略9三：推敲/營銷策略營銷目標產(chǎn)

3、品力形象力傳播力銷售力······營銷定律形象推廣VS品牌塑造推廣策略10引爆市場VS把握節(jié)奏三：推敲/營銷策略營銷目標銷售策略產(chǎn)品力形象力傳播力銷售力······營銷定律11推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·1、商業(yè)意向登記客戶面積需求區(qū)間結(jié)論：1.商業(yè)意向登記客戶面積主要集中在：50-100㎡之間中小面積占絕對比例。2.主要以中小企業(yè)或投資者為目標客戶。2、意向登記客戶購買用途12推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·結(jié)論：重點集中在縣城，通過對意向登記客

4、戶工作區(qū)域分析初步建議后繼的推廣中以電視、短信主流媒體向其工作區(qū)進行滲透。商業(yè)意向登記客戶工作區(qū)域13三：推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·中小企業(yè)主公務(wù)員投資客戶散戶客戶解析1.城區(qū)內(nèi)民營企業(yè)，小企業(yè)老板，區(qū)域內(nèi)先富階層及公務(wù)員；2.極為重視居住的形象，會重點的選擇疊拼物業(yè)；3.城市中，專業(yè)商鋪投資客戶；注重產(chǎn)品的性價比，要求使用方便，增值保值。疊拼目標客戶和商鋪客戶有所重疊14推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·中小企業(yè)主公務(wù)員投資客戶散戶客戶解析1.黨

5、政機關(guān)收入較高公務(wù)員；2.更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低；3.為避免通貨膨脹，尋求投資避風所?；蜃非蟾叨司幼…h(huán)境客戶。15三：推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·集團用戶中小企業(yè)投資客戶散戶客戶解析1.受政策影響，住宅市場投資渠道受限，但甲級寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢；使得部分房地產(chǎn)投資者對投資辦公物業(yè)興趣濃厚；2.以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；3.長線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會有包租需求。16三：推敲/營銷策

6、略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·增加產(chǎn)品附加值，拔升產(chǎn)品品質(zhì)客戶定位·17外立面：材料介紹室內(nèi)空間優(yōu)勢:戶型實用、大方、無浪費空間周邊環(huán)境：新客站旁商鋪：人流量大，后期升值高物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)地理環(huán)境：出則繁華、入則寧靜輔材空間結(jié)構(gòu)優(yōu)衛(wèi)生間推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·物業(yè)形象關(guān)鍵詞硬件配置甲級樓宇要素軟件配置18推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·形象策略核心統(tǒng)一形象氣質(zhì)貼近目標客群塑造高位品質(zhì)19推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形

7、象策略·推廣策略·客戶定位·整體策略目標◆進一步提升項目整體形象，使主要目標市場廣泛認同并強化項目作為“便捷豪宅，潛力商鋪”的高端形象；◆完成疊拼、商鋪蓄客的目標，為成功開盤奠定基礎(chǔ)；◆擴大項目影響力，使項目的稀缺的價值感能夠得到更廣泛的認同，爭取更多新客戶的關(guān)注和追捧。借推廣之勢，將項目整體形象傳播出去，為后續(xù)推二期奠定基礎(chǔ)；然后造勢，拔高形象引起關(guān)注。201)波峰期集中風暴式投放。2)廣度與深度并重。3)高端客戶精確定位。4)系列表現(xiàn)跌宕起伏。5）新型傳播通道與傳統(tǒng)通道互補。6）宣傳物料配合

8、：項目氣質(zhì)與產(chǎn)品品質(zhì)完整傳達（疊拼部分宣傳折頁、展板等）。推敲/營銷策略產(chǎn)品策略·形象策略·推廣策略·客戶定位·整體媒體策略21在確定整體營銷策略之后，我們開始按照劃分的階段實施我們的策略！行動/階段執(zhí)行221.推廣策略：集中“火力”在一個月內(nèi)“三段式轟炸”；借房交會活動將項目傳播出去。2.推廣主題：灌云城富人的方向新客站高端逸墅、一級商圈商鋪盛世登場3.主題延展：a.灌云城的方向：新客站旁，城市未來樣板區(qū)（引領(lǐng)城市潮流）b.一群人的方向：眷戀繁華，向城市的便捷核心遷徙（菁英專屬私域）c.階段S