xx公司項目全程營銷策劃方案

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1、xx公司項目全程營銷策劃方案xxx投資顧問有限公司2004-5-15目錄目錄1第一部分青島市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析41.1青島市國民經(jīng)濟整體運行狀況41.2承辦奧運項目給青島帶來的影響51.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向6第二部分青島市房地產(chǎn)市場狀況分析82.1供應(yīng)量與需求量82.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積82.1.2青島市歷年商品房銷售面積92.2價格92.3近期市場重點及未來發(fā)展預(yù)測10第三部分項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果12第四部分項目所在地板塊市場分析204.1版塊綜述204.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡析204.

2、2地塊價值發(fā)現(xiàn)21第五部分項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定225.1項目SWOT（優(yōu)劣勢）分析225.1.1優(yōu)勢分析225.1.2劣勢分析235.1.3市場機會分析235.1.4威脅分析255.2總體策劃思路及核心價值體系265.2.1關(guān)于公寓265.2.2關(guān)于商業(yè)285.2.3商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探：295.2.4項目總體定位306.1CONDO目標(biāo)客戶群定位316.2商業(yè)客戶群定位32第七部分項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議337．1開發(fā)主題定位337．2整體設(shè)計建議357.2.1規(guī)劃設(shè)計357.

3、2.2戶型建議357.2.3建筑風(fēng)格377.2.4物業(yè)管理40第八部分營銷策劃418．1獨特銷售主張418．2廣告策劃418．3展會42第九部分銷售方案429．1定價策略429．2銷售控制429．3銷售管理42第十部分售樓處及售后服務(wù)中心4310．1售樓處設(shè)計及裝修4310．2售樓處銷售物料準(zhǔn)備4310．3售后服務(wù)中心設(shè)置4310．4售樓處管理制度43第十一部分開盤4311．1日期4311．2主題4411．3邀請人員4411．4日程安排4411．5媒體計劃及現(xiàn)場包裝44第十二部分結(jié)語44第一部分青島市宏觀經(jīng)

4、濟環(huán)境分析1.1青島市國民經(jīng)濟整體運行狀況“九五”以來，青島市國民經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢，2003年青島市國民生產(chǎn)總值比2002年增長15.9%。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）947.2億元，累計增長23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達57.86億元，社會商品零售總額為197.6億元，累計增長13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長56.4%，外貿(mào)出口額達78.75億元，增長25.4%。1.2承辦奧運項目給青島帶來的影響作為2008年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟帶來巨大的

5、活力和競爭力，促進關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。青島市計劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場館等設(shè)施。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。奧運會將為促進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。到2008年，海外游客將達到79.53萬人，外匯收入將達到4.34億美元，屆時將在全

6、國重點旅游城市中位次居前。同時2008年奧運會預(yù)計會為青島市增加2萬個全日制就業(yè)機會。1.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈和沿黃流域經(jīng)濟帶的主要中心城市，通過區(qū)域經(jīng)濟分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的互補性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全

7、方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟格局。在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。不斷增強的經(jīng)濟實力、日益發(fā)展的北方大港、獨具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng)濟與文化地位。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴

8、大對外開放，已有95家世界500強企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財團、大公司在青島投資的項目已投產(chǎn)或已開工運營，并獲得成功。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟周期的上升階段，加入WTO、奧運會的籌備建設(shè)、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境均對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項