xx金業(yè)奧運(yùn)豪庭策劃報告

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1、番禺金業(yè)奧運(yùn)豪庭策劃報告目錄引言......................2本案概況..........................5市場分析......................6開發(fā)概念.................9文化內(nèi)涵.................................12營銷策略.............................................................16傳播策略.............................................................18引言金業(yè)

2、集團(tuán)是廣東近幾年崛起的新型房地產(chǎn)開發(fā)商，成功地開發(fā)、銷售了番禺金業(yè)別墅花園的“金樂苑”、“倚翠豪庭”和“翠湖居”四期別墅和洋房，成為番禺市中心一帶房地產(chǎn)項目中的“龍頭樓盤”。金業(yè)集團(tuán)有較為雄厚的地方背景，自身發(fā)展也相當(dāng)?shù)馁Y金支持。集團(tuán)董事長郭梓文先生目光遠(yuǎn)大，腳踏實(shí)地，集團(tuán)內(nèi)部匯聚了一批房地產(chǎn)領(lǐng)域的資深經(jīng)理人，操作能力很強(qiáng)。為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)向更高層次的發(fā)展，金業(yè)集團(tuán)已在番禺南沙籌建養(yǎng)生園和養(yǎng)生保健基地，并于1999年在洛溪大橋南岸開發(fā)了該年廣東地區(qū)的明星樓盤一一廣州奧林匹克花園，取得巨大成功。無論是南沙項目，還是奧林匹克花園項目，其思路都超越于目前一般的房地產(chǎn)項目之上，可以說是跳出房地做房地

3、產(chǎn)，試圖給房地產(chǎn)注放更為豐富的復(fù)合概念、人文價值和假創(chuàng)新服務(wù)，從而引領(lǐng)市場，創(chuàng)造名牌。2000年依始，集團(tuán)開始新一輪開發(fā)，金業(yè)花園后期500畝為其一重要項目。項目概況PROJECTBRIEF發(fā)展商：廣東金業(yè)集團(tuán)物業(yè)名稱：金業(yè)奧運(yùn)豪庭金業(yè)奧運(yùn)豪庭位于番禺市橋南岸，金業(yè)別墅花園“翠湖居”和“倚翠豪庭”南側(cè)既有安居恬靜環(huán)境，亦能享受繁華鬧市之便。隨著番禺市政府2000年新規(guī)劃的出臺，金業(yè)奧運(yùn)豪庭所在位置四通八達(dá)，交通更為方便。番禺9路公共汽車總站設(shè)于金業(yè)別墅花園門口，可通往大夫山森林公園。預(yù)定目標(biāo)消費(fèi)群：香港度假、旅游型消費(fèi)者，番禺本地消費(fèi)者，廣州消費(fèi)者。市場分析MARKETANALYSIS

4、近年來，包括番禺在內(nèi)的廣州地區(qū)的房地產(chǎn)一直是中國房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)，其最鮮明的特征即是個人購買比例高，二次置業(yè)及重要復(fù)置業(yè)、保值型投資型置業(yè)情況普遍。廣州市已將房地產(chǎn)列為六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，番禺市政府更視房地產(chǎn)業(yè)為自己第一產(chǎn)業(yè)，并出臺多項政策予以扶持。據(jù)廣州市計委資料，廣州每年房地產(chǎn)市場需求量在500萬平方米以上，而年建筑開發(fā)面積則在550萬平方米至650萬方米之間。目前，僅住宅空置面積已超過200萬平方米，市場向優(yōu)質(zhì)物業(yè)傾斜的態(tài)勢日趨明顯，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱”的兩極分化格局亦將越業(yè)越突出。據(jù)權(quán)威人士分析，在中央政府強(qiáng)烈的政策拉動下，飽受通脹之苦的市場有望從明年起有相當(dāng)復(fù)蘇，甚至不少人

5、斷言明年下半年中國將出現(xiàn)通脹，這對激活房地產(chǎn)市場無疑是一大利好消息，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)向來是“通殺手”。但必須指出的是，由于市場推案量明顯供過于求，因此指望市場有突飛猛進(jìn)的發(fā)展關(guān)不現(xiàn)實(shí)。目前在廣州地區(qū)市場上走俏的優(yōu)質(zhì)物業(yè)大都是綜合優(yōu)勢明顯且有獨(dú)特專長（如環(huán)境優(yōu)越、概念優(yōu)先、發(fā)展商實(shí)力優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計突出）的項目，但即使它們，也都深感市場壓力之大，其銷售流速及流量均不及以前。為此，在開發(fā)新盤時，務(wù)必要注意才能加大勝機(jī)。番禺本地的房地產(chǎn)市場，大盤、名盤不少，但多在洛溪一帶。在市橋市場，金業(yè)別墅花園已屬兒翹楚，且一有創(chuàng)新，即可取得明顯的市場效應(yīng)。以翠湖居為例，其成功主要在于：①、翠湖居在設(shè)計上采取躍式

6、結(jié)構(gòu)，利用樓梯將客廳和睡房、書房分隔層次分明，互不干擾。此設(shè)計為市橋之首刨，很多人是抱著看設(shè)計的態(tài)度來翠湖居的，結(jié)果一看便被打動；②、翠湖居是第二大賣點(diǎn)，從翠湖居的任何一套洋房內(nèi)都可以欣賞湖景，同時，每一套洋房都專門的走廊與湖區(qū)相連，使得湖區(qū)成為洋房的一部份。由此可見，產(chǎn)品創(chuàng)新特別是住宅設(shè)計創(chuàng)新與小區(qū)環(huán)境的創(chuàng)新對于市場拉動作。下面，針對金業(yè)別墅花園已售四期的市場情況作一分析：金業(yè)別墅花園前兩期“金樂苑”、“金福苑”別墅以買地自建為主，其業(yè)主主要的為番禺業(yè)主，占總量的92％；廣州業(yè)主占5％；香港業(yè)主占3％。由于香港市場完全番禺業(yè)主推介成交，故一、二期幾乎沒有開拓香港、廣州銷售市場。到第三

7、期“倚翠豪庭”和第四期“翠湖居”時，由于大力進(jìn)攻香港市場，引進(jìn)中原地產(chǎn)代理，香港業(yè)主的購房比例已提高到40-60％左右，證明以旅游、渡假、“我在內(nèi)地還有一套房”炫耀為目場仍有一定潛力，特別是要市橋一帶二次置業(yè)者。而廣州市場，由于發(fā)展商知名度以前在廣州不高，加上交通局限和產(chǎn)品類型等綜合原因。尚未打開且仍需時日。經(jīng)過對現(xiàn)有業(yè)主的分析，可以發(fā)現(xiàn)金業(yè)別墅花園的市場集中在以下三類：1、番禺市：第一次置業(yè)的青年夫婦等，購買80-100平方米的面積；第二次置