中國房地產(chǎn)市場分析

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1、中國房地產(chǎn)市場分析目錄第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率（二）銷售總量及變化1、銷售增長速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪2、存量住房市場火爆（三）銷售價(jià)格變動(dòng)狀況1、總體發(fā)展態(tài)勢2、第一第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況1、2001年上市公司效益分析。2、2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響1、土地供應(yīng)政策的變化2、預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高3、貨幣化分房政策的落

2、實(shí)4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析1、GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響1、1、未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測1、2、GDP的增長將帶動(dòng)“十五”期間住房消費(fèi)的增加1、2、1人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出1、2、2為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用2、規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動(dòng)。3、西部大開發(fā)的積極影響4、加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好5、奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、、行業(yè)相關(guān)因素分析1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善1、2

3、、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步1、3、節(jié)能與供熱方式改革。1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。1、5、住宅一次裝修到位2、自然環(huán)境因素的影響3、消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望------三個(gè)判斷1、我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大2、我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段3、未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計(jì)，未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行格局1、市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加2、市場體系逐步完善3、住房金

4、融快速發(fā)展4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長5、行業(yè)集中度將提高6、區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生二、市場需求分析專題（一）市場消費(fèi)需求觀念的變化（二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測1、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。2、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場潛在市場需求的預(yù)測3、未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征（三）消費(fèi)者有效需求的變化方向三、房地產(chǎn)周期性研究專題四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間與競爭狀況預(yù)測專題（一）市場競爭主體的增多1、外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。2、地涌現(xiàn)出新的競爭主體。（二）跨區(qū)域競爭加?。ㄈ┩恋貎滟Y源的競爭加劇1、新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供

5、應(yīng)量可能會供不應(yīng)求2、入世使得土地市場競爭加?。ㄋ模οM(fèi)者群體有效需求的競爭加?。ㄎ澹┦袌鰻I銷和管理方面的競爭。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題一、政策風(fēng)險(xiǎn)1、土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)1、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2、1負(fù)債率高，盈利能力差2、2房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。2、3市場利率風(fēng)險(xiǎn)三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)四、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)第五部分：對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新：個(gè)性化開發(fā)三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精

6、神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報(bào)告第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額6245億元,比上年增長25.3％。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,增長28.9％；寫字樓建設(shè)完成投資318億元,增長8.7％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,增長31.6％。國家統(tǒng)計(jì)局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)

7、業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，同比增長52.7％，增幅比去年同期高出25個(gè)百分點(diǎn)。竣工面積累計(jì)為5826萬平方米，同比增長20.4％，增幅比去年同期增長2.5個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積為1.85億平方米，同比增長19.8％，但比去年同期增幅減少13.4個(gè)百分點(diǎn)。???今年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)共購置土地9736.5萬平方米，比去年同期增長46.1％。分地區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購置土地面積最多，為6066.87萬平方米；中部9個(gè)省(區(qū))購置土地面積最少，為1759.42萬平方米。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地

8、面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。???從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面