余姚營銷策劃初步方案

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1、余姚營銷策劃初步方案--------------------------------------------------------------------------------地產(chǎn)報(bào)告實(shí)務(wù)2005-9-15余姚營銷策劃初步方案前言自接手余姚項(xiàng)目以后，我司對項(xiàng)目進(jìn)行了初步的市場前期調(diào)查，對項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行了整體定位，并分別從產(chǎn)品、目標(biāo)人群、價格、廣告、媒體、促銷以及銷售等多方面進(jìn)行了全面細(xì)致地策略性分析和定位，完成以下整體營銷推廣報(bào)告，以供決策性參考。第一部分項(xiàng)目概要一、概況本項(xiàng)目為白云小區(qū)東區(qū)住宅項(xiàng)目，地塊位于余姚市城東路西側(cè)，北臨最良江和南蘭江路，南鄰四明路

2、，西到中山路和東山河?；貎?nèi)地勢平坦，原有現(xiàn)狀建筑物已拆除，項(xiàng)目總用地面積為108234平方米。整個小區(qū)用地劃分為二個地塊，都為居住用地，另有一片小學(xué)用地和一片城市公共綠地。1#地塊中布置部分高層、小高層住宅和多層住宅，以及配套的小區(qū)會所、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)辦公及營業(yè)用房，并配小區(qū)十二班幼兒園一座，用地面積為53983平方米（以國土資源局實(shí)測為準(zhǔn)）。2#地塊中以多層和小高層住宅為主，西側(cè)沿街布置商業(yè)設(shè)施，用地面積為54251平方米。本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為“余姚中心城區(qū)中配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代濱水居住小區(qū)?！毙^(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“舒適、健康、安全”的設(shè)計(jì)理念，注重住宅平面的

3、合理布局，強(qiáng)調(diào)出色的居住區(qū)環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、1#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：53983平方米（折合80.98畝,以國土資源局實(shí)測面積為準(zhǔn)）多層住宅：19777平方米多層住宅架空層面積:3356平方米小高層及高層：63807平方米幼兒園：3650平方米會所：3301平方米社區(qū)管理辦公用房：543平方米物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房：2920平方米公廁:70平方米地下室：19711平方米總建筑面積:115457平方米(含地下室面積,住宅底層架空層面積按1/2計(jì),不含住宅閣樓層面積)建筑密度：21.0%容積率：1.74(不計(jì)地下室、架空層和閣樓層面積)綠地率：50%

4、機(jī)動車停車位：442其中地下車庫：430臨時車位：122、2#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：54251平方米（折合81.37畝，以國土資源局實(shí)測面積為準(zhǔn)）多層住宅：40851平方米多層住宅架空層面積:5714平方米小高層及高層：46585平方米商業(yè)設(shè)施:2346平方米地下室：21344平方米總建筑面積：113983平方米(含地下室面積,住宅底層架空層面積按1/2計(jì),不含住宅閣樓層面積)建筑密度：23%容積率：1.65(不計(jì)地下室、架空層和閣樓層面積)綠地率：45%機(jī)動車停車位：507其中地下車庫：475臨時車位：32第二部分項(xiàng)目市場分析及主題定位一、宏觀分析1、地理位置

5、：余姚市位于浙江省東部，長江三角洲南翼，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，東距國際港口城市寧波40公里，西距杭州市120公里，北瀕杭州灣，南接四明山，區(qū)域總面積1527平方公里。全市轄14個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、6個街道，現(xiàn)有常住人口85萬人。余姚山川秀麗，人杰地靈，歷史悠久，文化燦爛。早在7000年前就創(chuàng)造了譽(yù)為世界文化瑰寶的“河姆渡文化”，使余姚成為中華民族的發(fā)祥地之一。歷史上，余姚名人學(xué)士云集，素有“東南最名邑”、“文獻(xiàn)名邦”之譽(yù)，是浙江省的歷史文化名城。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開放以來，余姚的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展取得了巨大成就，連續(xù)多年被評為全國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）。2002年，全年實(shí)現(xiàn)國

6、內(nèi)生產(chǎn)總值185億元，比上年增長13%；完成財(cái)政一般預(yù)算收入18.13億元，其中地方財(cái)政收入8.47億元，分別比上年增長31.3%和45.2%；全社會固定資產(chǎn)投資62.5億元，比上年增長30.3%；全市農(nóng)民人均純收入5730元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9868元，分別比上年增長8.9%和7%；金融機(jī)構(gòu)年末存款余額175.66億元，貸款余額128.17億元，分別比年初增加36.02億元和34.68億元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.9%以內(nèi)。3、城市建設(shè)近年來，余姚市委、市政府高度重視城市發(fā)展和建設(shè)，城市面貌發(fā)生了巨大變化，城市化率達(dá)43%，中心城市建成區(qū)面積23平方公里,比

7、1986年撤縣建市時擴(kuò)大了近五倍，城市功能漸趨完善，城市形象日新月異，余姚古城煥發(fā)出新的活力。在市政道路建設(shè)方面，余姚市圍繞"構(gòu)筑城市框架，打通道路結(jié)點(diǎn)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能"的總體目標(biāo)，先后投資十多億元構(gòu)筑城市環(huán)行道路網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步提高了城市中心干道的功能。另外，余姚還積極推進(jìn)舊城改造和新區(qū)建設(shè)，完善各級住房供應(yīng)體系；并通過統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)農(nóng)民新村，大力推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程。4、投資環(huán)境余姚市作為長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶重要的交通樞紐城市，具有相當(dāng)良好的投資環(huán)境。在交通運(yùn)輸上，不僅有寧波北侖的港口優(yōu)勢，同時也毗鄰蕭山機(jī)場和寧波機(jī)場，而滬杭甬高速公路穿過境內(nèi)，為加速余姚與外界的