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《皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告——豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本豪宅溯源Partl SUYUAN2003年,一線城市曾經(jīng)各自上演了風(fēng)格不一的豪宅大戰(zhàn),2004年,在121號(hào)和18號(hào)文件的指引下,豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來(lái)。對(duì)于這種回報(bào)率過(guò)高的產(chǎn)品,如果不加以相當(dāng)?shù)目刂?,必然泛濫成災(zāi),市場(chǎng)上以次充好的例子不勝枚舉。反之,在其相應(yīng)的狹窄通道上,在高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)的相互作用下,發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。一、定義豪宅豪宅是人們對(duì)高價(jià)值住宅的籠統(tǒng)性稱呼,并沒(méi)有一種確切的說(shuō)法為這種產(chǎn)品做出定義,但是,隨著國(guó)內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開(kāi)發(fā),許多學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)該為這
2、種高利潤(rùn)的產(chǎn)品做出規(guī)范。英聯(lián)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭建波認(rèn)為:“豪宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕人群通過(guò)市場(chǎng)方式過(guò)度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅,分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里,豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5%一10%。就國(guó)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)看,我們認(rèn)為每套200萬(wàn)以上(含裝修)的城市公寓和300萬(wàn)以上的別墅作為大致的價(jià)值界限比較臺(tái)適。”美國(guó)第一共和銀行對(duì)豪華住宅下的定義是:建筑面積為300至600平方米、有3至6間臥室和3至6個(gè)衛(wèi)生間,并且價(jià)值在舊O萬(wàn)美元以上的地產(chǎn)。業(yè)界
3、大多專業(yè)人士認(rèn)為,豪宅更應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)概念,只要比周邊物業(yè)高出一定檔次,就可以視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報(bào)告中的“豪宅”,所選用的正是這個(gè)相對(duì)豪宅的定義,而非絕對(duì)意義上的豪宅。 由此可見(jiàn),對(duì)于“什么是豪宅?”這個(gè)問(wèn)題,沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義,但是,對(duì)于豪宅的定律,卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。二、豪宅的七大必備要素傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術(shù)與文化沉淀”,它存在于各個(gè)國(guó)家的各個(gè)年代.因此,它不是單一的想象,體現(xiàn)著住宅投資的價(jià)值取向,有其內(nèi)在的規(guī)律和存在的必然,人們總結(jié)出七大豪宅定律來(lái)概括國(guó)內(nèi)外豪宅市場(chǎng)的共性:1、豪宅的城市定律豪宅的區(qū)位定律:豪宅不僅集中密布于大都
4、市的中心區(qū),即使非城市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風(fēng)景勝地。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽(yáng)明山?! ∈紫?,豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。一般而言,普通住宅可以存在于一個(gè)不太成型的居住區(qū)域里,甚至可以以獨(dú)棟的形式單獨(dú)存在。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個(gè)普通的居住區(qū)中。因?yàn)椋挥谐善暮勒奂谝黄?,才能形成我個(gè)通常意義上所說(shuō)的豪宅區(qū),也只有成區(qū)之后,才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此而形成的尊貴感?! ∑浯?,在任何一個(gè)城市化程度比較高的城市里,豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布,而且集中在幾個(gè)相對(duì)狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。唯有如此,才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施,
5、如豪華會(huì)所、高檔精品店、高爾夫球場(chǎng)等等。如果不進(jìn)行這種豪宅的聚集,那么,這些豪宅一族所需要的配套設(shè)施.就會(huì)因?yàn)檫_(dá)不到經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模而無(wú)法配齊。從這種意義上講,“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一種必然結(jié)果。2、豪宅稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、特殊資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色和城市的人文價(jià)值上,如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等,例如法國(guó)地中海沿岸、美國(guó)加州比華利山、日本東京灣。從豪宅占用的資源類型來(lái)分,主要有兩大類:第一:人文豪宅區(qū) 所謂人文豪宅區(qū),就是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū),
6、如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段,都是屬于人文豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)雖然大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢(shì),但是這種優(yōu)勢(shì)并不明顯,而且,也并不是這些豪宅形成的原因。這些豪宅形成的原因是源于人文因素,而不是環(huán)境。第二:自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū),也稱景觀豪宅區(qū),像北京的溫愉地帶,就是典型的自然豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)的形成,完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素,遠(yuǎn)勝于當(dāng)時(shí)城市中的其它地段,而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。這樣,在高端客戶回歸自然的需求帶動(dòng)下,這一區(qū)域往往領(lǐng)先一步發(fā)展起來(lái),成為城市新貴的首選之地。3、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗(yàn)豪宅的一
7、個(gè)重要指標(biāo),豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一,就其產(chǎn)品市身而言,它與普通住宅實(shí)質(zhì)上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性?! 」δ軈^(qū)域劃分多樣細(xì)致:休閑、娛樂(lè)、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實(shí)現(xiàn)。擁有多樣的空間樣貌:門庭、客廳、主餐廳、廣闊的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會(huì)所、室內(nèi)外雙泳池……如果是公寓豪宅,因?yàn)闆](méi)有足夠的自然環(huán)境可以借用,所以對(duì)室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的營(yíng)造便尤為看重:環(huán)景面的最大化,個(gè)性化室內(nèi)空間設(shè)計(jì),私家電梯的直接入戶,主次入口分離,空中游泳池……在不影響采