容積率對土地樓面地價的影響

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1、容積率對土地樓面地價的影響容積率(FAR)是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(Sc)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(SL)之比(FAR=Sc/SL)，是個無量綱指標(biāo)，明確，便于控制。它具備以下特性：●受規(guī)劃控制影響明顯：一般情況下，某一區(qū)域或特定地塊均有容積率上限指標(biāo)控制，如根據(jù)規(guī)劃相關(guān)文件，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅的容積率上限為2．5?！衽c其他指標(biāo)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)：容積率與建筑密度、建筑層數(shù)、總高度、綠地率、建筑覆蓋率等指標(biāo)相互關(guān)聯(lián)，組成完整的地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制指標(biāo)體系。但一般情況下，相同用途的地塊之間建筑覆蓋率等其他指標(biāo)相差不大，因此，容積率是重要的價格修正因素。●利益傾向的多元博弈：開發(fā)商從利潤角度出

2、發(fā)，傾向追求提高容積率；政府一方面希望適度提高容積率來獲取更大的土地收益和提高招商引資的吸引力，另一方面考慮到城市的可持續(xù)發(fā)展，又要考慮規(guī)劃部門的意見，對容積率進(jìn)行適當(dāng)降低和控制。在合理的空間環(huán)境條件下，容積率越大，建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度越大，土地利用率越高，土地價格越高，但這種增加呈一種遞減的規(guī)律。反映在樓面地價上，一般情況下，容積率越大，樓面地價越小。但由于地價形成機(jī)制的復(fù)雜性，這種規(guī)律在不同用途、不同區(qū)域間又存在著復(fù)雜的變化。一、不同用途土地容積率特性概述商業(yè)用地由于容積率的變化在很大程度上體現(xiàn)為樓層的變化，商業(yè)物業(yè)樓層價格差異非常明顯，其體現(xiàn)在樓面地價上的差異也較明顯；居住用地當(dāng)容積率

3、在特定范圍內(nèi)(如對應(yīng)多層物業(yè)與別墅物業(yè)時)，由于物業(yè)類型的稀缺性引致的土地價值增值明顯，其樓面地價的差異也較大；辦公用地則是在容積率上升到達(dá)一定的程度(對應(yīng)超高層辦公物業(yè))后，鑒于辦公物業(yè)的標(biāo)識性特性，引致單位建筑面積地價的超額增值，樓面地價不降反升；工業(yè)用途的土地在許多情況下(一般在市中心之外)沒有容積率的限制，即使有，對地價的影響也甚小，其地價的差異更多的是由產(chǎn)業(yè)集聚度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、區(qū)域配套情況、政策引導(dǎo)等其他因素導(dǎo)致的。另根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)第八條“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土

4、地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。”容積率不作為影響工業(yè)用地地價的主要因素。因此工業(yè)容積率修正不納入本次的研究范圍。所以，本文研究提供居住、辦公、商業(yè)三種用途土地容積率對樓面地價的影響分析。二、研究方法在實(shí)際工作中，常用的研究容積率與樓面地價之間的函數(shù)關(guān)系的方法有三種：(1)德爾菲法：也稱專家打分法。即通過專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來確定容積率對樓面地價的影響幅度；(2)復(fù)合系數(shù)法：基于容積率影響地價的作用規(guī)律和機(jī)制，利用收益機(jī)制下的變化系數(shù)乘以市場供求機(jī)制下的分配系數(shù)來確定容積率對樓面地價的影響系數(shù)；(3)樣點(diǎn)分析法：

5、通過對樣點(diǎn)地價的統(tǒng)計(jì)分析，確定容積率與樓面地價之間的函數(shù)關(guān)系。德爾菲法依賴于專家的經(jīng)驗(yàn)判斷，更適合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用機(jī)制很復(fù)雜的容積率與樓面地價的定量關(guān)系分析上，可靠性存在一定的欠缺。復(fù)合系數(shù)法計(jì)算比較簡單，但應(yīng)用的關(guān)鍵是確定分配系數(shù)即土地所有者和土地使用者應(yīng)占的土地收益的比例。分配系數(shù)主要是受市場供求關(guān)系制約，由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系復(fù)雜，很難定量描述，所以要準(zhǔn)確地確定分配系數(shù)并非易事，因此，此種方法不宜廣泛應(yīng)用。樣點(diǎn)分析法有以下特點(diǎn)：①可以進(jìn)行用途分析，很好地反映容積率對樓面地價的影響規(guī)律；②可以通過回歸方程找到容積率對樣點(diǎn)地價的影響規(guī)律，彌補(bǔ)樣點(diǎn)地價選取的不

6、充分性；③可以求出每一容積率下的地價，進(jìn)而求出每一容積率下的修正系數(shù)，使研究成果更具有實(shí)用性；④可以同時采用幾種不同的回歸方程進(jìn)行試算，然后作一系列的檢驗(yàn)選取相關(guān)性最大的回歸方程，這樣可以消除主觀因素對選擇方程的影響。通過上述比較可見，樣點(diǎn)分析法實(shí)用性比較強(qiáng)，能較好地反映容積率對地價的影響作用。因此本次研究采用樣點(diǎn)分析法。值得注意的是，采用樣點(diǎn)分析法的難點(diǎn)在于：如何剔除其他因素的影響，確保樓面地價的差異都是由容積率的不同而引致的。當(dāng)然絕對的剔除是不可能的，在本次研究中，我們在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)選取樣點(diǎn)，主要是結(jié)合環(huán)線位置、物業(yè)品質(zhì)等的分類，盡可能地剔除其他因素的影響，從而保證研究成

7、果的相對合理性。下面以居住為例闡述研究過程和初步成果。三、居住用途容積率對樓面地價的影響研究1、調(diào)查并獲取大量原始樣點(diǎn)數(shù)據(jù)本次研究的樣本范圍為上海市。原始樣點(diǎn)數(shù)據(jù)以住宅成交信息為主，住宅掛牌信息、居住用地公開招拍掛成交信息為補(bǔ)充。獲取的有效居住樣本數(shù)據(jù)共計(jì)1193個。有效樣本數(shù)據(jù)的要求包括：(1)以1個居住區(qū)或獨(dú)立的宗地為1個樣本；(2)能獲取容積率數(shù)據(jù)；(3)能獲取相關(guān)價格信息(房價或地價)。(4)以居住區(qū)為樣本的，通過該居住區(qū)大量的成交和掛牌信息，剔除