名詞解釋?zhuān)喝莘e率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)

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1、名詞解釋?zhuān)喝莘e率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)　　所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)

2、×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用容積率高，說(shuō)明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說(shuō)來(lái)，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭(zhēng)取更高的容積率。但容積率過(guò)高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。樓面地價(jià)樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物

3、容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。目前，北京、上海、深圳等一些市場(chǎng)化程度較高的城市，在土地交易時(shí)已采用樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用樓面地價(jià)進(jìn)行土地拍賣(mài)是大勢(shì)所趨，同時(shí)也表明一個(gè)城市的發(fā)達(dá)程度。以畝計(jì)價(jià)已不能直接反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的土地成本含量，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性。樓面地價(jià)能更真實(shí)地反映不同區(qū)域的地價(jià)水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價(jià)水平，易于開(kāi)發(fā)商在競(jìng)價(jià)時(shí)直觀地進(jìn)行

4、價(jià)格對(duì)比，估算投資成本和投資效益，合理分布應(yīng)價(jià)梯度，更好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級(jí)別范圍內(nèi)同類(lèi)用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格,是政府公布的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格?！　』鶞?zhǔn)地價(jià)含義如下：1．基準(zhǔn)期日基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估期日為：2000年1月1日。2．土地開(kāi)發(fā)程度(1)商業(yè)用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場(chǎng)平”(2)住宅用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場(chǎng)平”(3)工業(yè)用地：(1)一，二，三，四級(jí)地：區(qū)域“三通”(通水，通電，通路)宗地內(nèi)“場(chǎng)平”；(2)五級(jí)地：生地3．使用年期根據(jù)《中華人

5、民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條規(guī)定，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：(1)商業(yè)用地：40年(2)工業(yè)用地：50年ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissi

6、onprocedure,topreventthePartymember(3)住宅用地：70年4，容積率(1)商業(yè)用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工業(yè)用地：0.65．土地權(quán)利狀況有償使用(出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓?zhuān)鲎猓鲀r(jià)入股)，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評(píng)估的基礎(chǔ),其中土地使用權(quán)以拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌等公開(kāi)方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格,按成交價(jià)格確定。　　對(duì)原行政劃撥的土地,其土地使用者因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)作價(jià)入股等,且符合省、市有關(guān)規(guī)定可以補(bǔ)辦土

7、地出讓手續(xù)的,應(yīng)按宗地評(píng)估確定價(jià)繳納級(jí)差地租和市政配套費(fèi)。宗地地價(jià)宗地地價(jià)是指具體宗地在法定使用年期內(nèi)的價(jià)格。宗地地價(jià)由市土地行政主管部門(mén)根據(jù)擬出讓土地的條件和土地市場(chǎng)情況，按照國(guó)家和省的規(guī)定，組織進(jìn)行評(píng)估確定地價(jià)基本概念簡(jiǎn)介一、基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是人民政府對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)２００１１５號(hào)）、國(guó)土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土

8、地市場(chǎng)秩序的通知》（國(guó)土資發(fā)２００１１７４號(hào)）等規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)