溫塘項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、河北卓達(dá)住宅集團(tuán)溫塘項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告摘要:本項(xiàng)目前期總用地約500畝,其中征用土地347畝,租賃用地150畝,租賃時(shí)間為70年。項(xiàng)目出售物業(yè)主要建設(shè)在征用土地上,包括度假公寓、迷你聯(lián)排別墅、townhouse等,容積率為0.6以上。租賃用地主要用于建設(shè)景觀、酒店、會(huì)所、獨(dú)棟/雙拼別墅、小木屋別墅等,其中會(huì)所規(guī)劃建筑面積約為6500平方米左右。項(xiàng)目以“人與自然和諧共生”為主題,“健康、自由、活力、浪漫的花園度假生活型態(tài)”為主訴求,打造休閑、度假、居住、養(yǎng)生、娛樂等多功能的托斯卡納(托斯卡納在歐洲是眾盼所歸的

2、理想家園,托斯卡納地區(qū)位于意大利中西部,擁有深厚的文化底蘊(yùn))風(fēng)情社區(qū)。作為占地百畝以上的大型度假社區(qū),產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征,產(chǎn)品盡量具備彈性,可發(fā)展性,滿足多樣化的需求。而在石市郊區(qū)暢銷的Townhouse產(chǎn)品在溫塘市場并未出現(xiàn),建造townhouse要求的容積率低,建造成本較高,且能否被消費(fèi)者接受還不能確定,入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。鑒于此,擬定兩個(gè)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算比較(只核算347畝征用土地的收益,租賃用地150畝不計(jì)入核算數(shù)據(jù)內(nèi))。物業(yè)類型所占土地面積比例容積率方案一方案二多層度假公寓70%60%

3、0.9迷你聯(lián)排別墅30%25%0.6Townhouse015%0.439————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)方案一:建筑形式多層度假公寓迷你聯(lián)排別墅合計(jì)建筑面積(萬平方米)14.5744.16418.738銷售均價(jià)(元/平方米)18002000------成本(萬元)22545.016744.0129289.02收入(萬元)26233.208328.0034561.20利潤(萬元)3688.191583.995272.18利潤率16.36%23.49%18.00%方案二:建筑形式多層度假公寓迷你聯(lián)

4、排別墅townhouse合計(jì)建筑面積(萬平方米)12.4923.471.38817.35銷售價(jià)格(元/平方米)180020002300--------成本(萬元)19324.295620.012399.3027343.60收入(萬元)22485.606940.003192.4032618.00利潤(萬元)3161.311319.99793.105274.40利潤率16.36%23.49%33.06%19.29%39————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)方案一、二利潤對(duì)照表方案方案一方案二總成本292

5、89.0227343.60總收入34561.2032618.00利潤5272.185274.40利潤率18.00%19.29%結(jié)論:由以上對(duì)照表分析可得,方案二比方案一少投入1945萬元,利潤多2萬元,單從經(jīng)濟(jì)核算結(jié)果看,方案二優(yōu)于方案一;方案二中的townhouse產(chǎn)品的土地成本大,市場接受度有限、風(fēng)險(xiǎn)大,并且公司此類產(chǎn)品線較多,形成一定的產(chǎn)品線重疊。鑒于townhouse產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)考慮,后期應(yīng)隨著市場的成熟度和接受度,再適當(dāng)?shù)恼{(diào)整該產(chǎn)品的比例。另外,溫塘區(qū)域內(nèi)的可開發(fā)的產(chǎn)品線比較單一,而本項(xiàng)目又屬于遠(yuǎn)郊

6、景觀型高品質(zhì)物業(yè),所以在規(guī)劃和景觀塑造上應(yīng)該加強(qiáng),從而使前期的產(chǎn)品以高性價(jià)比脫穎而出,形成強(qiáng)有力的品牌形象。住宅集團(tuán)產(chǎn)品研究部2006-2-2139————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)目錄前言6第一部分溫塘房地產(chǎn)市場分析7一、溫塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀7(一)開發(fā)情況7(二)開竣工情況7(三)銷售情況7(四)空置情況8二、溫塘房地產(chǎn)市場銷售分析8三、房地產(chǎn)市場趨勢9(一)價(jià)格趨勢9(二)戶型面積和設(shè)計(jì)趨勢9(三)配套趨勢10(四)規(guī)模及品牌趨勢10第二部分競爭樓盤分析10一、溫塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查10二、

7、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征11(一)暢銷樓盤的特征11(二)滯銷盤原因及不足12第三部分項(xiàng)目地塊SWOT分析13一、項(xiàng)目優(yōu)勢13二、項(xiàng)目劣勢13三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)13四、項(xiàng)目威脅及困難點(diǎn)14第四部分項(xiàng)目各項(xiàng)定位15一、目標(biāo)客戶群定位15二、主題思想16三、項(xiàng)目市場定位17四、項(xiàng)目發(fā)展理念定位18五、產(chǎn)品定位19六、產(chǎn)品價(jià)格定位19第五部分項(xiàng)目規(guī)劃建議20一、初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20二、項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃理念2139————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議21(一)規(guī)劃戰(zhàn)略要旨21(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議22(三)

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)院的選擇28(四)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議29第六部分整合營銷策略30一、近期市場特征30二、項(xiàng)目推廣總體思路31三、銷售推廣策略32第七部分經(jīng)濟(jì)效益分析35方案一35方案二37兩方案比較3939————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)前言項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于平山縣境內(nèi)的溫塘鎮(zhèn),距石家莊市51公里,距平山縣城20公里,轄區(qū)總面積98平方公里,轄區(qū)共43個(gè)行政村,2.3萬人口,所在地域正是處于群山環(huán)

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