超時大廈分析報告書

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|百度首頁登錄VIP意見反饋下載客戶端4/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫首頁分類精品內容申請認證機構合作頻道專區(qū)百度智慧課堂百度教育VIP百度文庫專業(yè)資料經管營銷金融/投資永興縣超時大廈建設分析報告書二O一O年十一月https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html1/11

14/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫永興縣超時大廈綜合樓建設項目建議書一、項目概況（一）項目名稱永興縣超時大廈綜合樓建設項目。（二）建設性質新建（三）項目建設單位郴州市江華房地產有限公司永興分公司。（四）項目建設地點、內容、規(guī)模及建設期限1、建設地點永興縣龍山路E3出讓用地。2、建設內容及規(guī)模新建集旅游服務、住宿、餐飲、娛樂、醫(yī)療保健、辦工寫字樓等多功能于一體的綜合寫字樓及其附屬設施。該樓規(guī)劃用地面積2253㎡，總建筑面積17625㎡，分前后兩幢，呈雙子座，前幢為B+3+12層（其中B為地下車庫，1—3層為商鋪超市，4—15層為賓館），后幢為8層（其中B-3層與前幢連通為商鋪超市，4—8層為商住房）。擬建豪華套間、標準間240間套；多功能會議室6個；宴會廳可同時容納500人就餐；內設客房部、餐飲部、停車場、游泳池、花園、宴會廳、大小會議室、桑拿按摩休閑中心、酒吧茶娛中心、網球場、歌舞卡拉OK包房等。https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html2/11

24/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫3、建設周期從2011年3月至2013年3月止，共2年。（五）項目投資規(guī)模項目總投資3280萬元，其中土地出讓金230萬元，土建工程1480萬元，裝飾工程800萬元，附屬工程及設備采購700萬元，其它費用70萬元。（六）效益分析該項目是集旅游、餐飲、娛樂、會議、商務為一體的四星級賓館，從盈虧平衡來看，客戶入住率達到50%，相關設施使用諧趣達到45%，即可維護正常運轉，按常處60%的入住諧趣，每人每天消費200元計算，可實現(xiàn)年收入1750萬元，利稅420余萬元，項目投資回收期約10年。（七）合作方式合資、合作經營二、項目背景和政策支持（一）項目建設背景和必要性1、區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯永興縣地處東經112°43′-113°35′，北緯25°58′-26°29′，位于湖南省東南、郴州市北陲，全縣總面積1979平方公里，總人口63.85萬人。從經濟地理位置來看，永興位于全省經濟發(fā)達的“一點一線”地區(qū)，屬郴-資-桂大“十”字框架范疇，經濟地理區(qū)位優(yōu)越?？h內交通條件便利，京廣鐵路、京珠高速、武廣高鐵、S212線、G107線貫穿全境，南下廣州、北上長沙，均可朝https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html3/11

34/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫發(fā)午至；縣鄉(xiāng)主干道全部達到國家二級以上公路標準，通村道路全部硬化，部分實現(xiàn)水泥化；便江水運一年四季通航，是郴州市唯一的水運航線。2、縣城基礎設施建設日臻完善近年來，縣委、縣政府以縣城建設為龍頭，大力實施縣城“南延四擴”戰(zhàn)略，努力創(chuàng)建省級園林縣城、縣級文明縣城和國家級衛(wèi)生縣城，城市基礎設施建設進一步加強，城鎮(zhèn)擴容提質步伐明顯加快，城鄉(xiāng)面貌日新月異，已發(fā)展成為一座依山傍水、風景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。2010年，縣城建成區(qū)面積增加到12平方公里，城區(qū)人口增加到10萬人；到2015年，城區(qū)面積將達到15平方公里，縣城人口將達到12萬。3、縣域經濟發(fā)展態(tài)勢良好近年來，縣委、縣政府按照“拉長黑白兩鏈、發(fā)展五彩經濟”的縣域經濟總體思路，把得天獨厚的自然區(qū)位優(yōu)勢與日益增長的經濟社會需求緊密聯(lián)系起來，著力打造了“中國銀都”、“全國循環(huán)經濟試點單位”、“全省縣域經濟十強縣”一系列影響嘗的響亮品牌，全縣新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化進程不斷加快。2010年，預計全縣GDP達130億元，財政總收入達9.6億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15110元，農民人均純收入6750元，40-50%的城鎮(zhèn)、農村居民的生活已進入小康水平階段。4、自然資源和旅游資源豐富豐富的資源是縣域經濟快速發(fā)展的物質基礎，合理、科學、可持續(xù)的利用各種資源，是永興縣可持續(xù)發(fā)展的保障?？h內有豐https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html4/11

44/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫富的水電資源和煤炭資源，城區(qū)周邊已完成農網、城網改造，電網覆蓋面達到100%，電力供應十分充足。永興擁有全國發(fā)育最典型、分布最廣、面積最大的丹霞地貌群，旅游資源數(shù)量豐富、地域類型多樣、景觀功能齊全，其旅游景觀主要分布在便江及便江兩岸以及縣城周邊，現(xiàn)已形成便江丹霞佛韻風景區(qū)、中國銀都工業(yè)旅游區(qū)、板梁古村鄉(xiāng)村旅游區(qū)、悅來溫泉度假山莊、黃克誠大將故居及人民公園、龍山湖鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)等多個獨具特色的旅游景區(qū)。近年來，隨著人民物質文化生活提高，人們追求的健康的生活方式，走進自然、親近自然已逐漸成為時間，永興縣以優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、獨特的自然景觀、厚重的人文底蘊越來越吸引人們的目光，目前已成為湘粵邊陲理想的二至三日短線旅游與自架車休閑旅游的首選之地，加上近幾屆郴州山水旅游節(jié)的成功舉辦，更是人氣攀升，旅游如織。2009年全縣共接待游客175.3萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入12.96億元。但由于歷史原因，縣內目前還沒有一家三星級以上賓館，接待設施落后，每到旅游高峰，住宿難、吃飯難，旅客多有怨言，一流的風景與末流的接待設施之間的矛盾日益突出，嚴重制約了縣內旅游產業(yè)的發(fā)展。根據(jù)永興縣縣城建設總體規(guī)劃，在城區(qū)建設一座四星級賓館，既是當前滿足游客的需要，也是發(fā)展旅游產業(yè)的需要。（二）國家和省市的政策支持國家提出了“中部崛起”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮中部地區(qū)綜合優(yōu)勢，支持中部地區(qū)更好地發(fā)展。黨中央、國務院先后出臺了https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html5/11

54/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫一系列支持中部崛起的政策，如國家發(fā)改委將加大中部地區(qū)結構調整力度，財政部將加大財政轉移支付力度等。省委、省政府提出了推進“四化”進程、加快“3+5”城市群發(fā)展、加快“一點一線”地區(qū)發(fā)展等一系列重大戰(zhàn)略，把加快構建現(xiàn)代化的城市作為富民強省的重要標志等一系列的戰(zhàn)略決策。郴州市委、市政府提出了把郴州市建設成為“湖南省最開放城市”、“湘粵贛省院區(qū)域中心城市”的奮斗目標，并多次組織人大、政協(xié)和，作出了相關戰(zhàn)略決策。對面前所未有的發(fā)展機遇，永興縣委、縣政府根據(jù)自身資源優(yōu)勢特點，作出了以建設郴州次中心城市、現(xiàn)代山水旅游城市、生態(tài)宜居城市為目標，加快推進縣城基礎設施建設與管理和戰(zhàn)略決策。超時大廈建設項目的實施，正是縣委、縣政府戰(zhàn)略布置的具體表現(xiàn)，將為展示永興豐富多樣、奇特神秘的景觀風韻，使喚風景資源優(yōu)勢盡快轉化為產業(yè)優(yōu)勢，帶動縣域經濟的發(fā)展和景區(qū)綜合效益的發(fā)揮作出積極貢獻。三、項目定位和選址（一）項目定位項目以一流的設施、完善的服務，定位于以接待中、高端客人或旅游團體為主，服務功能設計立足在商務、渡假、會議、休閑、娛樂等主導服務，同時兼顧政府接待、外商外賓等綜合服務功能。（二）項目選址項目選址于縣城龍山路E3出讓用地，占地面積2253㎡。該區(qū)域依龍冊伴便江，為縣城新區(qū)中心地帶。近年來，隨著永興縣https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html6/11

64/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫城區(qū)建設的迅速擴展、永安公路的改造升級，以縣城為中心的交通、水電、通訊等基礎設施不斷向該區(qū)域集中，周圍分布有永興北大橋、永興廣播、翠竹廣場、人民公園、“中國第一銀樓”、龍山湖休閑農莊、永昌興賓館、銀都大酒店等雨具科家休閑娛樂場所，是縣城內最重要的游客集散地和接待中心。建設地點為荒坡地和少量林地，水、電、路三通，無需大量的土方平整和拆建，可節(jié)省大量投資。四、項目開發(fā)指導思想及初步規(guī)劃（一）指導思想本項目利用永興得天獨厚的自然風光和日益攀升的人氣，在縣城新區(qū)游客集散中心建設一流的集旅游、渡假、餐飲、娛樂、會議、商務于一體的標準四星級賓館，為游客提供完善周到的服務，緩解旅游供需矛盾，提升城市建設品位，促進縣城經濟發(fā)展。同時，投資人能從中獲得豐厚的回報，獲得較大的經濟、社會效益。（二）總體規(guī)劃布局本項目分前后兩幢，呈雙子座，前幢為B+3+12層（其中B為地下車庫，1—3層為商鋪超市，4—15層為賓館），后幢為8層（其中B-3層與前幢連通為商鋪超市，4—8層為商住房）。擬建豪華套間、標準間240間套；多功能會議室6個；宴會廳可同時容納500人就餐；內設客房部、餐飲部、停車場、游泳池、花園、宴會廳、大小會議室、桑拿按摩休閑中心、酒吧茶娛中心、網球場、歌舞卡拉OK包房等。配備中央空調、高速電梯、智能https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html7/11

74/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫化管理系統(tǒng)、網絡通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、安全及消防設施監(jiān)控系統(tǒng)等先進的設備設施。（三）功能分區(qū)1、主樓建設與境區(qū)自然環(huán)境地貌有機結合，相互映襯。主樓有豪華套間、標準間240間套，宴會廳能同時容納500人以上。2、修建會議、文化、體育、娛樂設施，包括多功能會議室、宴會廳、旅游池（館）、桑拿按摩休閑中心、酒吧茶娛中心、網球場、歌舞卡拉OK包房、保齡球館、健身中心等，作為賓館配套設施，滿足不同顧客的需要，硬件或軟件上均能達到國家旅游四星級服務標準。3、功能設計立足于商務、渡假、會議、休閑、娛樂等主導服務，同時兼顧政府接待、外商外賓等綜合服務功能。4、建筑風格既體現(xiàn)城市現(xiàn)代化品味，又體現(xiàn)湘南地域、民族特色，使之具有一定的文化底蘊。（四）項目經營思路項目業(yè)主郴州市江華房地產有限公司永興分公司，嚴格執(zhí)行《公司法》有關規(guī)定，進行現(xiàn)代化管理。1、工程管理：建設工程實行業(yè)主負責制，接受縣建設局、城管局、旅游局和銀行的監(jiān)督管理?；ê驮O施采購嚴格招投標。2、生產管理：生產管理實行班組負責和勞動定額制，嚴格按生產技術規(guī)程進行生產，保證工程質量。3、財務管理：企業(yè)設置財務管理機制，配備專門財會人員，做好項目資金、財產物資和成本核算等管理工作。堅持專款專用、https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html8/11

84/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫專帳核算、專人管理。五、項目財務分析（一）投資估算及資金來源本項目總投資3280萬元，其中土地出讓金230萬元，土建工程1480萬元，裝飾工程800萬元，附屬工程及設備采購700萬元，其它費用50萬元。資金來源為項目業(yè)主自籌2080萬元，申請銀行貸款1200萬元。（二）經濟效益1、收入按平均每天60%的入住率，每人每天消費200元計，年實現(xiàn)收入1750元。2、營業(yè)稅及附加按4.5%的營業(yè)稅率計，年實現(xiàn)營業(yè)稅及附加78萬元。3、項目投資回收期根據(jù)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》要求對本項目進行財務分析，當基準收益率（折現(xiàn)率）為8%時，項目年純利潤350萬元，投資回收期約10年。（三）社會效益本項目如果正常經營，每年可向國家直接上繳各類稅金70多萬元，新增職工就業(yè)崗位200余個，緩解地方就業(yè)矛盾。永興縣一向缺乏上檔次、高規(guī)格的星級賓館，這與其區(qū)位不相符。本項目建成營業(yè)后，將成為永興城市建設中一道亮麗的風景，即可緩解縣內缺乏接待高規(guī)格代表團、大型商務活動、高檔次宴會及https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html9/11

94/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫觀光游客的星級酒店的問題，同時能快速提升永興城市品位，有效改善投資環(huán)境，促進永興旅游業(yè)、酒店業(yè)的結構調整，具有相當?shù)纳鐣?。六、結論通過以上各項研究分析及測算，結果表明：無論是從旅游市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術的可行性，還是從當?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門的大力支持、酒店日后的經營效益和投資風險等方面來看，對于建設超時大廈綜合樓都是比較有利的，預計經營效益良好。賓館、酒店建設是一個投資大、短期經濟效益差且投資回報期的長的浩大的工程，作為投資方來說，如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲得渠道，是非常重要、必不可少的。考慮到目前永興縣尚無星級賓館，故建此四星級賓館項目，一定能占領當?shù)鼐频陿I(yè)。綜上所述，我們認為：建設永興縣超時大廈綜合樓，無論是社會效益還是經濟效益都非常明顯，因此，這是一個可行性很強的建設項目。https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html10/11

104/11/2019超時大廈分析報告書-百度文庫永興縣2011年建設項目申報表填報單位：填報日期：2010年月日單位：萬元2010年項目建設規(guī)模2011年計劃建設起總投底累計項目審批、核準、備案文號聯(lián)系人及聯(lián)責任領導責任人止年限資主要建設內容系電話投資1500占地2253㎡新建集旅游服郴州市江務、住宿永興縣超華房地產餐飲、娛樂、2011.32011完成賓館土建工程17625㎡賴光永時大廈綜有限公司醫(yī)療保健等多｜3280300自籌年138********3月司標準四星級賓館及其附屬設施單位主要負責人（簽字）：填報人：聯(lián)系電話：電子郵箱：https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html11/11