房地產(chǎn)行業(yè)中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望

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1、CHINAINDEXACADEMY目錄CONTENTS1上半年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)2下半年房地產(chǎn)市場趨勢展望3關(guān)注點(diǎn)：租賃時代漸行漸近，萬億市場空間待挖掘2短期：地方政府因城施策，供需兩端發(fā)力控房價◆城市逐步增加、城區(qū)逐步擴(kuò)大、力度限購逐步加深；房地產(chǎn)金融調(diào)控貫穿其中需求側(cè)限賣(T+n)◆防止短線投機(jī)，本輪調(diào)控創(chuàng)新性舉措；限貸◆首付比普遍提高到歷史最高水平(含收緊公積金)?加大金融平臺監(jiān)管控房價◆兩部委聯(lián)手出臺土地管理及調(diào)控政策；?加大資金流向監(jiān)管增加土地供應(yīng)◆北京調(diào)增宅地供應(yīng)；?控制房地產(chǎn)信貸規(guī)?！襞牡匦枳杂匈Y金；?差異化信貸政策拍地環(huán)

2、節(jié)設(shè)置◆實(shí)行“政府指導(dǎo)價”；更多限制?定向收緊房貸利率◆限地價競配建競自持；供給側(cè)◆部分城市特定地塊“十年限售”整頓新房、存量房銷售市場◆更加重視整頓存量房中介市場；新一輪調(diào)控潮主要集中在控房價，因此，重點(diǎn)◆對商辦市場進(jìn)行規(guī)范進(jìn)一步影響價格規(guī)范商辦市場關(guān)注控房價政策方能把握市場后續(xù)走向。預(yù)期；◆設(shè)定價格合理變動幅度，影響價格預(yù)限價期；數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com3短期：強(qiáng)力抑制投資投機(jī)需求，降杠桿（限購、限貸、限售、限價）2016年10月以來政策收緊城市分布◆2016“930”：22城出臺調(diào)控；抑需縣市出臺政策

3、集中區(qū)以北京、雄安為中心◆2016年底：共計(jì)26個地級以上求形成強(qiáng)力調(diào)控場城市和少部分縣市出臺調(diào)控；降京津冀城市群◆至2017年：76個地級以上城市杠同步收緊（約185項(xiàng)政策）和32個縣市（約桿43項(xiàng)政策）出臺調(diào)控，海南、河北中西部重點(diǎn)城市長三角城市群從省級全面調(diào)控。中心城市單獨(dú)調(diào)控，多數(shù)地區(qū)仍以去庫單獨(dú)強(qiáng)化分段強(qiáng)化存為主整體趨勢：需求端短期進(jìn)入修補(bǔ)階段，供應(yīng)中心城市平穩(wěn)，周邊三四線城端中長期調(diào)控開始發(fā)力。珠三角城市群市陸續(xù)調(diào)控中心城市加碼，逐層深化外圍強(qiáng)力調(diào)控?cái)?shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com4短期：存量房金融屬性

4、增強(qiáng)后創(chuàng)新的限售（T+n）模式張家口沈陽保定白溝新城3年新房5年、二手房2年促理性、穩(wěn)預(yù)期承德非本市5年保定徐水區(qū)2年2年石家莊保定5年徐州2年、雙限雙競10年濟(jì)南本市二套、非本市首套2年2年揚(yáng)州西安開封青島本市二套、非本市首套2年新房5年、二手房2年需求端：抑制短期投機(jī)行鄭州3年2年泰州3年南京2年南通啟東市成都3年非本市3年為，強(qiáng)化住房自住屬性3年重慶六安無錫寧波2年2年蕪湖2年2年長沙2年常州福州閩清縣嘉興3年2年2年福州閩侯縣供應(yīng)端：引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)回2年貴陽南昌福州2年3年2年、三限房5年廈門2年2年福州長樂市應(yīng)自住需求桂林2年三

5、套2年廣州惠州福州福清市南寧2年3年2年長效機(jī)制：增強(qiáng)租賃市場三套2年東莞2年北海珠海房源供應(yīng)的穩(wěn)定性二套2年、三套5年3年、特定地塊10年海南全省二套2年5?？凇⑷齺?、陵水、萬寧5年數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com中長期：住房租賃市場迎來試點(diǎn)，租購?fù)瑱?quán)漸進(jìn)（頂層設(shè)計(jì)）5月19日：住建部《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》征求意見，住房租賃市場將迎來正式的管理法規(guī)。7月20日：住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山

6、、肇慶等12個城市開展住房租賃試點(diǎn)。因城企業(yè)看清城市人口聚集態(tài)勢、積極開拓房源增加渠道方向：因城施策發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)施策策略人口凈流入的城市、近幾年新增常住人口較大的城市、大城市內(nèi)部或周邊新城、新區(qū)權(quán)益直接或間接地平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝，保障激勵家庭化群體長期租房意愿擴(kuò)大盤活集體建設(shè)用地、城市閑置用地等低成本用地，人口凈流入（萬人）供給規(guī)范化、合法化<5050~100100~300300~500>=5006擴(kuò)大供給：集體建設(shè)用地建租賃房，行業(yè)將現(xiàn)四大變化8月28日：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)

7、方案》，將在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。9月19日：國土資源部召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動會，就試點(diǎn)工作作出全面部署，提出要優(yōu)化用地管理流程，保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)土地利用“騰籠換鳥”等?！咀兓摹颗涮仔匀谫Y創(chuàng)【變化一】剛需分流【變化二】土地價值重估【變化三】存量運(yùn)營擴(kuò)圍新需求增加集體用地藉成本優(yōu)勢切人租?此次方案賦予集體更大的自?一線大城市已進(jìn)入存量運(yùn)營?在以租賃為抓力的新供應(yīng)體賃

8、市場，從供應(yīng)端和運(yùn)營端主權(quán)，能以較高的效率和激時期；“準(zhǔn)一線”城市進(jìn)入系構(gòu)建過程中，更高層次的了存量運(yùn)營與增量開發(fā)拉鋸都有望明顯降低租賃住房運(yùn)勵機(jī)制帶動土地供應(yīng)逐步放金融創(chuàng)新正當(dāng)其時。發(fā)展的時期。營成本，保