_房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程房產(chǎn)中介基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)中介業(yè)

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_房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程房產(chǎn)中介基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)中介業(yè)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房屋租賃、買賣兩種。一.房屋租賃租賃出租人、承租人通過(guò)中介機(jī)構(gòu),達(dá)成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過(guò)程。.收集房源（二）詳細(xì)詢問(wèn)并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號(hào)、單元、樓層、房號(hào)、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對(duì)房屋進(jìn)行全面了解。（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運(yùn)行狀況，落實(shí)水、電、氣、暖、清潔、物管等相關(guān)費(fèi)用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、公交車、大、中、小學(xué)、幼兒園等與居民生活息息相關(guān)的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設(shè)施的還應(yīng)協(xié)商該項(xiàng)押金數(shù)額以便介紹。推介房源

1現(xiàn)場(chǎng)看房（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時(shí)間、地點(diǎn)、聯(lián)絡(luò)方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。（二）無(wú)鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應(yīng)分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對(duì)于承租人因故不在房屋或不能到場(chǎng)，應(yīng)讓客戶看到與之對(duì)應(yīng)的房屋，有個(gè)初步印象。（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時(shí)，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機(jī)構(gòu)，說(shuō)明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。（四）對(duì)于客戶所提出的疑問(wèn)應(yīng)正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設(shè)、布局、裝飾等作出引導(dǎo)和設(shè)計(jì)。對(duì)于客戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率。總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對(duì)房屋的要求較高，看房較細(xì)致，對(duì)結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴(yán)格。而租房是臨時(shí)行為，只要能達(dá)到其要求的5%以上即可滿足。簽訂契約（一）租賃雙方簽定制式《房地產(chǎn)租賃契約》，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應(yīng)提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。

2（二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng)留單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件，個(gè)人留身份證復(fù)印件給中介備案。（三）對(duì)于契約所涉稅收等問(wèn)題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對(duì)于企業(yè)租賃個(gè)人住宅作為辦公、居住用途，需要開(kāi)具租賃發(fā)票的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對(duì)于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對(duì)身份證，杜絕違法犯罪成員趁機(jī)鉆中介的空子，逃避打擊，給社會(huì)治安留下隱患，鑄成大錯(cuò)。二.房屋買賣買賣買、賣雙方通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過(guò)程。收集房源（一）按照上述租賃收集房源的五點(diǎn)收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實(shí)地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗(yàn)房產(chǎn)手續(xù)，合理評(píng)估房屋價(jià)值，協(xié)商房屋報(bào)價(jià)并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實(shí)地照相、錄像，通過(guò)微機(jī)等工具讓客戶在實(shí)地看房前對(duì)房屋情況等有初步了解。推介房源、接受委托、實(shí)地看房

3（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費(fèi)以外的稅費(fèi)，以及需要交納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的房屋，應(yīng)提前講明、算清，不要因遺漏帶來(lái)客戶不滿。（三）請(qǐng)業(yè)主配合說(shuō)明房屋使用情況，使購(gòu)買人對(duì)賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。簽訂契約（一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價(jià)值1%收取定金（不足1萬(wàn)元的按1萬(wàn)元收?。?，并將5%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過(guò)戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無(wú)抵押、置壓、典當(dāng)、查封，是否具備交易條件，如無(wú)意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個(gè)工作日），應(yīng)保留核檔收費(fèi)的收據(jù)。（三）簽訂制式《房地產(chǎn)買賣契約》、買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù)印件，買方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽《詢問(wèn)筆錄》，辦理過(guò)戶手續(xù)，取得過(guò)戶收件單，交清房款，交易完畢。購(gòu)房人持收件單在2個(gè)工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng)取產(chǎn)證。

4（四）對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無(wú)產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或《拆遷協(xié)議書》的客戶，在確定購(gòu)房意向后應(yīng)及時(shí)辦理公證，對(duì)能更名的房屋應(yīng)盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時(shí)應(yīng)在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。（五）對(duì)于采用公積金或商業(yè)貸款形式購(gòu)買二手房，應(yīng)先確定貸款人資格，請(qǐng)?jiān)u估公司、擔(dān)保公司先行看房評(píng)估，待相關(guān)部門審批后再行過(guò)戶。取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評(píng)估報(bào)告，然后放款。房屋交割（一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時(shí)，應(yīng)征得承租人書面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個(gè)月）或重新與購(gòu)房人簽訂租賃契約。（二）交割時(shí)原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點(diǎn)、暖、物業(yè)、收視清潔等費(fèi)用一并清繳，無(wú)拖欠費(fèi)用時(shí)方可交割。（三）購(gòu)房人應(yīng)查驗(yàn)室內(nèi)留存的設(shè)施