漳州吉馬shoppingmall商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

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1、市場(chǎng)調(diào)查說(shuō)明項(xiàng)目描述本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的，以ShoppingMall業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營(yíng)方向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，面積10萬(wàn)平方米，共有4層，計(jì)劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門(mén)店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來(lái)的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區(qū)域，全客層經(jīng)營(yíng)定位，以出租作為主要經(jīng)營(yíng)管理方式。預(yù)計(jì)在2005年11月份投入使用。市場(chǎng)調(diào)研方向及目的針對(duì)開(kāi)發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場(chǎng)調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn)ShoppingMall商業(yè)業(yè)態(tài)模式的市場(chǎng)前景，未來(lái)招商規(guī)劃和行銷(xiāo)策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有：一、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查了解掌握漳

2、州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類(lèi)、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來(lái)城市規(guī)劃拓展。二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有ShoppingMall運(yùn)作方式及評(píng)估了解掌握廈門(mén)、晉江等地目前現(xiàn)有的ShoppingMall項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。三、商圈調(diào)查明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，統(tǒng)計(jì)所在區(qū)域的客流量和車(chē)流量。根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨向，提出切合市場(chǎng)實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查了解掌握女人街、新華西、世紀(jì)廣場(chǎng)等商業(yè)

3、繁華區(qū)的店鋪?zhàn)饨鹎闆r，結(jié)合本案未來(lái)發(fā)展性提出合理建議五、行銷(xiāo)媒體策略調(diào)查了解掌握漳州市消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的商家促銷(xiāo)模式評(píng)價(jià)和目前媒體種類(lèi)特征、大眾媒體傳播效果，為本案后續(xù)的媒體行銷(xiāo)提供針對(duì)性強(qiáng)的行銷(xiāo)策略和經(jīng)濟(jì)高效的媒體渠道組合策略建議。68市場(chǎng)調(diào)研方法本次市場(chǎng)調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行：一、行政調(diào)研調(diào)閱政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)相關(guān)資料和年報(bào)，收集有關(guān)漳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項(xiàng)目區(qū)域的未來(lái)城區(qū)規(guī)劃。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。二、分區(qū)街頭隨機(jī)攔截訪問(wèn)根據(jù)漳州市行政區(qū)劃和商業(yè)布局，劃分重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，安排專職訪問(wèn)員進(jìn)行街頭隨機(jī)攔截訪問(wèn)，根據(jù)市調(diào)問(wèn)

4、卷進(jìn)行一對(duì)一的訪談?wù){(diào)查，掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)潛力。同時(shí)針對(duì)商鋪業(yè)主展開(kāi)入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。有效樣本量600份三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對(duì)客流和車(chē)流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車(chē)流和客流的特點(diǎn)及動(dòng)向。四、同業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查針對(duì)廈門(mén)、晉江的ShoppingMall開(kāi)展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供借鑒參考。68市場(chǎng)調(diào)查補(bǔ)充說(shuō)明在4/13至4/15為期3天的問(wèn)卷調(diào)查中，經(jīng)過(guò)與20名訪問(wèn)員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下：l對(duì)本項(xiàng)目知道但不熟悉，希望加強(qiáng)廣告宣傳l當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)SH

5、OPPINGMALL本身定義不了解。l餐飲不能太貴，品種要求多樣，如美食廣場(chǎng)等l要求能夠送貨上門(mén)l門(mén)口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購(gòu)物推車(chē)l商場(chǎng)內(nèi)要設(shè)有POS系統(tǒng)，方便購(gòu)物及會(huì)員信息查詢l會(huì)員卡終身優(yōu)惠l要求上門(mén)服務(wù)，訪問(wèn)對(duì)象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯(cuò)，但這方面做得還不夠。l如果本案有價(jià)格和服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)則會(huì)考慮去l對(duì)漳州市各個(gè)商場(chǎng)的促銷(xiāo)人員非常反感l(wèi)目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。缺少象來(lái)雅這樣的百貨公司l目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購(gòu)買(mǎi)不方便l停車(chē)場(chǎng)建議設(shè)在地下，比較安全l商場(chǎng)要設(shè)有育嬰室l要求服務(wù)人員態(tài)度要好l摩托車(chē)、自行車(chē)停放不放心，要求停車(chē)管理要規(guī)范l商品

6、質(zhì)量要保證l要求設(shè)有購(gòu)物專車(chē)專門(mén)來(lái)回接送（來(lái)自瑞京路女人街調(diào)查反饋）l看電視較少，基本不看漳州電視臺(tái)及收聽(tīng)電臺(tái)廣播l要求24小時(shí)營(yíng)業(yè)，目前漳州只有南豐超市24小時(shí)營(yíng)業(yè)l訪問(wèn)對(duì)象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒(méi)有必要去那里。（這說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不了解SHOPPINGMALL與沃爾瑪?shù)膮^(qū)別在哪里）（來(lái)自東一號(hào)路調(diào)查反饋）調(diào)查當(dāng)中有當(dāng)?shù)貜S商對(duì)該項(xiàng)目有意向，希望招商時(shí)給予電話告知洪先生電話：服裝廠商潘小姐電話：服裝廠商楊光耀電話：茶藝廠商錢(qián)小姐電話：介紹給朋友陳先生電話：68第一部分漳州市城市概況1.1城市地理概況1.1.1地理位置漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南

7、端。漳州西北多山，東南臨海，地勢(shì)從西北向東南傾斜。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔700至1000米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點(diǎn)，海拔1544米。全市山地面積8000平方公里，海拔80-240米的丘陵地約2956平方公里。漳州最大的河流是九龍江，九龍江發(fā)源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長(zhǎng)泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個(gè)縣區(qū)。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。干流長(zhǎng)258公里，合支流共長(zhǎng)1923公里。在九龍江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)