房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及改進(jìn)措施

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1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及改進(jìn)措施房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展為精細(xì)化管理,成本管理則是房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的核心,只有控制好成本,企業(yè)才能有盈利空間,才能得到持續(xù)發(fā)展,尤其在目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭如此激烈的情況下。如果沒有優(yōu)于大多數(shù)企業(yè)的成本控制水平,企業(yè)就很難生存下去。因此,房地產(chǎn)企業(yè)提升成本管理水平迫在眉睫。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(一)成本控制的重點貫穿項目各環(huán)節(jié)13/13房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是地產(chǎn)項目,各開發(fā)項目既有相似之處,也存在著許多不同,產(chǎn)品各異,與普通工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品相比成本控制有很大的不同。工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品一旦投產(chǎn),產(chǎn)品定型,產(chǎn)品設(shè)計結(jié)束,銷售渠道也

2、基本確定,成本控制主要集中在材料采購及提升生產(chǎn)效率上面。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的重點則始終在項目取得、設(shè)計、生產(chǎn)及銷售的各個環(huán)節(jié),一個項目結(jié)束,下一個項目又重復(fù)一個完整開發(fā)的全過程。如果有新產(chǎn)品又將重新設(shè)計銷售,各個開發(fā)階段又要重新循環(huán)一次。(二)成本管理工作相對復(fù)雜房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不完全相同,即開發(fā)產(chǎn)品的多樣性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品多樣,開發(fā)產(chǎn)品相對獨立,成本管理工作是否有效,沒有單一的產(chǎn)品成本參照,導(dǎo)致成本節(jié)約評價比較困難。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本管理工作,必須建立起比工業(yè)企業(yè)相對復(fù)雜的成本管控措施與評價體系

3、,才能使成本管理工作更加有效。(三)成本管理水平對成本金額影響較大房地產(chǎn)開發(fā)項目由于資金投入量大與開發(fā)產(chǎn)品自身的獨特性,決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理對一個項目的成本影響非常巨大。例如,產(chǎn)品設(shè)計階段一個有效的設(shè)計優(yōu)化,可能減少大量的工程量,節(jié)約建造成本;產(chǎn)品銷售的一次有效創(chuàng)新,可以加快項目銷售速度,節(jié)約大量銷售成本及財務(wù)成本。成本管理的好壞對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本影響較大。13/13(四)各成本管理階段相互影響明顯房地產(chǎn)項目各開發(fā)環(huán)節(jié)成本管理影響效果明顯,如設(shè)計環(huán)節(jié)成本管理不到位,勢必影響施工環(huán)節(jié)的建造成本及洽商數(shù)量,造成建造階段成本提高,如果建造階段管控不到

4、位、施工質(zhì)量不好、施工拖延,必然造成銷售困難,減慢銷售節(jié)奏,提高銷售成本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)各成本控制部門相互影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在成本控制中注意各部門的協(xié)作。二、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題成本管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取、設(shè)計、招標(biāo)采購、施工、銷售、成本核算及考核的各個開發(fā)鏈條與管理環(huán)節(jié)。目前,房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在著以下主要問題:(一)土地獲取缺乏項目可行性分析13/13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營是從土地獲取階段開始的,土地獲取的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的后期經(jīng)營及盈利能力。以前房價漲勢迅猛時,只要能取得土地,房價的漲幅很快就會覆蓋土地成本,企

5、業(yè)肯定能取得較高的利潤。土地獲取隨機(jī)性強(qiáng),獲取土地根本就沒有詳細(xì)的前期調(diào)研及嚴(yán)格的可行性分析?，F(xiàn)階段存在的一些虧損的項目,往往是在土地獲取階段根據(jù)房價大幅上漲階段的經(jīng)驗,預(yù)計了一個較高的售價,沒有認(rèn)真測算比較貼近現(xiàn)實的預(yù)計銷售價格及可接受土地價格,導(dǎo)致獲取土地價格過高,最終的銷售價格遠(yuǎn)低于土地獲取階段的預(yù)期價格。因土地價格的過高,導(dǎo)致開發(fā)成本加大,項目出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。(二)規(guī)劃設(shè)計不合理規(guī)劃設(shè)計階段是在可行性研究報告的基礎(chǔ)上,對預(yù)計方案在設(shè)計階段的最終實現(xiàn),是房地產(chǎn)開發(fā)階段成本控制的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計階段的定位是否準(zhǔn)確,房屋功能是滿足客戶需求,是項目能否達(dá)到

6、預(yù)期的銷售價格及銷售目標(biāo),能否將成本控制在企業(yè)可承受范圍內(nèi)的關(guān)鍵。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于設(shè)計能力不足,將大部分的設(shè)計工作交由設(shè)計院實施,但對設(shè)計院最終的設(shè)計成果往往缺乏審核能力。有時由于設(shè)計院的設(shè)計水平不高,導(dǎo)致最后的設(shè)計不合理,不必要功能沒有有效縮減,使用材料成本過高,整體上,房屋造價在設(shè)計階段就偏高。由于設(shè)計不合理,后期變更洽商率較多,影響施工進(jìn)度,建造成本大幅提高,超出原有設(shè)計成本限額。13/13(三)招投標(biāo)管控不嚴(yán)在各項招標(biāo)階段,選取的招投標(biāo)對象能力各異、參差不齊,有些中標(biāo)單位可能施工能力不足,就會耽誤項目開發(fā)工期,拖后開盤銷售時間,還會增加

7、各項管理費用及成本支出,或?qū)е率┕べ|(zhì)量問題,增加后期維修成本,最后損害開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)。在施工招標(biāo)階段,招標(biāo)文件不夠完善,工程量清單不全面、不準(zhǔn)確,導(dǎo)致所簽訂的合同不嚴(yán)謹(jǐn),后期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞,大幅增加變更洽商,使最終結(jié)算價格大幅超過原合同價格,使企業(yè)開發(fā)成本增加。(四)工程施工管控不到位工程施工階段,部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理力量薄弱,管控不到位。各項變更、洽商管理混亂,變更洽商審批流程不夠明確,導(dǎo)致有些變更洽商在施工管理階段只有工程管理部門知曉,設(shè)計及成本管理部門并不知曉。在工程結(jié)算階段,這些變更洽商又都被施工單位拿出來交到成本結(jié)算部門,由于變

8、更洽商發(fā)生時沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批,變更洽商的真實性或工程量等都很難準(zhǔn)確判斷,造成互相扯皮,最終結(jié)