對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)問(wèn)題探析

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1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)問(wèn)題探析摘要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)得到眾多企業(yè)家的重視，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)之一。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)興不衰，盈利不減，就要提高企業(yè)的實(shí)力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、完善管理體制。而財(cái)務(wù)管理又是企業(yè)管理的核心，因此通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效手段。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本成本管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析來(lái)看，它不僅資金密集、金額巨大，而且風(fēng)險(xiǎn)高。一旦對(duì)于財(cái)務(wù)的管理不善，很容易將企業(yè)帶入萬(wàn)劫不復(fù)之地，嚴(yán)重者導(dǎo)致破產(chǎn)。房地產(chǎn)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，某種程度上它是決定企業(yè)間

2、競(jìng)爭(zhēng)的重要標(biāo)尺。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)眾多，企業(yè)實(shí)力良莠不齊，其中眾多在財(cái)務(wù)成本管理上存在很多問(wèn)題，只有全面分析，找出問(wèn)題根源、不斷完善才能促進(jìn)其發(fā)展。本文通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行分析，找出其特征和財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)存問(wèn)題，并提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策與改進(jìn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理特征與問(wèn)題分析8房地產(chǎn)作為商品在市場(chǎng)流動(dòng)有別與其他商品具有本身特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理與其他行業(yè)相比具有很多特殊性。對(duì)其進(jìn)行分析才有利于找出問(wèn)題，下面就房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的特征和問(wèn)題進(jìn)行淺析。（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理特征房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本

3、管理特征都是因其行業(yè)本身的特殊性所決定。房地產(chǎn)作為商品來(lái)說(shuō)流動(dòng)性很差，不能像其他商品根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行區(qū)域調(diào)動(dòng)。一旦進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開發(fā)就被“滯留不動(dòng)”。其前期更是需要眾多人力、物力以及大量資金。開發(fā)運(yùn)營(yíng)起來(lái)設(shè)計(jì)更是涉及范圍廣、業(yè)務(wù)繁瑣復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除房屋開發(fā)外，還囊括土地征用、舊房屋的拆遷、實(shí)地的勘察、設(shè)計(jì)施工、售樓和售后等業(yè)務(wù)。該過(guò)程更是涉及各行各業(yè)，與建筑材料相關(guān)供應(yīng)行業(yè)，工程招標(biāo)、工程施工等單位還有房屋銷售等委托商都有所涉及?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要特征包括：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)營(yíng)成本，可占總

4、成本的80%左右。2、配套及其他費(fèi)用支出。主要包括小區(qū)綠化，配套設(shè)施以及水電設(shè)備，該項(xiàng)費(fèi)用可變性較強(qiáng)，不同地區(qū)會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但是一般占總成本的10%～15%左右。3、管理為用以及籌集成本。房地產(chǎn)遷延時(shí)間久，資金回籠周期長(zhǎng)，投資數(shù)目大、風(fēng)險(xiǎn)高。很多企業(yè)通過(guò)銀行貸款解決融資問(wèn)題。因此管理費(fèi)用、融資消耗以及銀行利息成為了成本費(fèi)用中不可小覷的一筆。8（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題舉隅縱觀國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)興盛，如火如荼，各類房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春筍，遍布各地。但是發(fā)展卻不盡相同，有些企業(yè)蒸蒸日上，有些企業(yè)勉強(qiáng)度日，甚至有些企業(yè)關(guān)門大吉，深究其原因

5、，不難看出，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是重要原因之一。下面就具體幾項(xiàng)成本管理現(xiàn)存重要問(wèn)題進(jìn)行淺析。1、房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本管理沒(méi)有較強(qiáng)意識(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖說(shuō)眾多，卻良莠不齊。部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不足，把財(cái)務(wù)成本管理管理的重點(diǎn)放是在設(shè)計(jì)階段，而忽略項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)都房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題。財(cái)務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)計(jì)劃、決策、預(yù)測(cè)、控制、核算、考核、分析等，對(duì)費(fèi)用、成本管理采取科學(xué)

6、性的策略和措施，力求能夠幫助企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。很多企業(yè)沒(méi)有健全的管理制度，管理體系，只注重實(shí)際施工過(guò)程，忽視財(cái)務(wù)成本管理，因此對(duì)成本管理粗放，造成企業(yè)盈利下降、虧損不斷。2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制不健全、不完善8目前看來(lái)，管理體系問(wèn)題是影響財(cái)務(wù)成本管理的重要問(wèn)題。沒(méi)有健全完善的管理體系，管理者對(duì)眾多事物無(wú)處下手，不知從何做起，忙了這邊忘了那邊，無(wú)法顧全大局。有些企業(yè)雖說(shuō)有財(cái)務(wù)成本管理，但是對(duì)其了解不深，管理不到位，如同虛設(shè)。管理體制不健全不完善的現(xiàn)象，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方式不當(dāng)很

7、多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的管理方式的指導(dǎo)。例如很多企業(yè)偏向局部管理，并不注重鳥瞰全局整體系統(tǒng)管理；不能從根本上意識(shí)房地產(chǎn)與其他商品的特殊性，傾向?qū)Τ杀眷o態(tài)的控制管理，不注重對(duì)成本動(dòng)態(tài)觀察；按照一般商品模式進(jìn)行預(yù)算、核算等，并不能將成本預(yù)算和成本核算有機(jī)結(jié)合、階段成本與部分成本有機(jī)結(jié)合、實(shí)際成本與預(yù)算相對(duì)比。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策與改進(jìn)根據(jù)分析的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)的成本管理問(wèn)題進(jìn)行探討，找出解決問(wèn)題的辦法與措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮。下面就解決問(wèn)題對(duì)策和成本管理改進(jìn)內(nèi)容進(jìn)行探討。（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的一些對(duì)策探討1、房地產(chǎn)企

8、業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的過(guò)程中要樹立良好管理意識(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企8業(yè)分析，其原因?yàn)闆](méi)有樹立良好的成本管理意識(shí)。多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)，查缺補(bǔ)漏找出不足，方為上策。改變思想，把企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理看成是一個(gè)系統(tǒng)工程，力求從全局和整體角度出發(fā)，對(duì)企