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1、小戶型復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究2009年10月23日42前言2第一部分：小戶型開(kāi)發(fā)中遇到的問(wèn)題及對(duì)策2一、目前小戶型開(kāi)發(fā)存在的不足：2二、小戶型的優(yōu)化及對(duì)策4二、新的測(cè)量規(guī)范出臺(tái)后的創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)方法8第二部分新規(guī)范下復(fù)式小戶型創(chuàng)新實(shí)例研究17一、復(fù)式小戶型LOFT概述17二、復(fù)式小公寓LOFT的設(shè)計(jì)要素18三、武漢復(fù)式小公寓產(chǎn)品分析19第三部分小戶型的設(shè)計(jì)與裝修問(wèn)題29一、房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合原則29二、小戶型設(shè)計(jì)尺度設(shè)計(jì)原則30三、小戶型裝修的原則4142前言小戶型物業(yè)是一種依托于都市的產(chǎn)物。從物業(yè)分布的區(qū)域
2、特征來(lái)看，小戶型物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華，交通方便的顯著特征。從物業(yè)用途來(lái)看，主要分為投資型及過(guò)渡加投資型兩種。從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，小戶型物業(yè)均存在容積率高、梯戶比值高、綠化面積少；有多層商業(yè)裙房，生活環(huán)境不純粹的特點(diǎn)。但因其置業(yè)門(mén)檻相對(duì)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，與其它物業(yè)有著很強(qiáng)的互補(bǔ)性，因此長(zhǎng)期存在。小戶型中的復(fù)式產(chǎn)品是基于小戶型產(chǎn)品特性中的一種，是規(guī)避小戶型劣勢(shì)的創(chuàng)新型產(chǎn)品。小戶型復(fù)式產(chǎn)品是從屬于小戶型大系列產(chǎn)品中的一個(gè)分支，很多在面積的區(qū)間和集約性使用、功能實(shí)用性最大化方面是完全一致的，在空間使用方
3、面更加有效。近階段隨著規(guī)劃政策的不斷完善，小戶型復(fù)式產(chǎn)品發(fā)展出多種衍生類產(chǎn)品，下面我們將對(duì)此逐一進(jìn)行研究分析。第一部分：小戶型開(kāi)發(fā)中遇到的問(wèn)題及對(duì)策 各地市場(chǎng)小戶型住宅被瘋搶的背后，小戶型產(chǎn)品本身的弊病與缺陷也逐漸暴露，也必將受到越來(lái)越明智的購(gòu)房者的不認(rèn)可，其產(chǎn)品也就逐漸會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。因此，我們更有必要對(duì)這類產(chǎn)品存在的不足及其如何解決的對(duì)策做個(gè)理性的剖析和冷靜思考，以便在日后的小戶型開(kāi)發(fā)中能引以為鑒，有所突破。一、目前小戶型開(kāi)發(fā)存在的不足：1、房型不合理，居住功能差現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館式的一室戶房
4、型，無(wú)獨(dú)立廚房、無(wú)日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，缺乏日常居家生活的功能。這類的標(biāo)房式房型的酒店式公寓，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值。42有些小戶型中一室一廳的房型，雖說(shuō)比一室戶的房型好些，但總體來(lái)說(shuō)也不如常規(guī)住宅中與二室、三室組合在一起的一房設(shè)計(jì)。小戶型公寓中的一室一廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中的一室半的房型。這種房型客廳采光不足，而臥室卻過(guò)于明亮。而根據(jù)居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應(yīng)該勝于臥室，應(yīng)更充足。此外，小戶型中儲(chǔ)存空間的嚴(yán)重不足，也是一大通病。房
5、型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)時(shí)，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小，五臟俱全”的小而全、小而精。這也同樣影響到小戶型的居住功能。2、得房率低，走道過(guò)長(zhǎng) 如今，小戶型公寓的得房率普遍低于常規(guī)住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，這與通常新建住宅80%以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對(duì)于日趨理性與精明的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一過(guò)低的得房率，顯然會(huì)影響他們購(gòu)房的抉擇。 造成得房率低的一個(gè)重要因素，是其一梯十幾戶走道過(guò)長(zhǎng)的陳舊設(shè)計(jì)，中間一條窄長(zhǎng)走道，兩側(cè)一長(zhǎng)排住戶，如同魚(yú)骨狀的平面布局。這一設(shè)計(jì)顯然是不合理的，既會(huì)造
6、成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員疏導(dǎo)，且又造成過(guò)多的分?jǐn)偯娣e，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產(chǎn)品未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以及其保值增值的功能。3、識(shí)別性差，安全存在隱患 由于小戶型設(shè)計(jì)的陳舊，一個(gè)層面十幾戶，魚(yú)骨狀狀的平面布局，便必然導(dǎo)致各家各戶識(shí)別性差的弊端。進(jìn)入走道，除非辨認(rèn)門(mén)牌號(hào)，幾乎無(wú)其他可識(shí)別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。一旦遇到火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難覺(jué)察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便給不法之徒留下可乘之機(jī)。4、公共空間擁擠 現(xiàn)有小戶型公
7、寓，大多是一梯十幾戶、二梯十幾戶的電梯設(shè)置。平均每部電梯要承載上百戶的上下運(yùn)量，其擁擠、久等狀況也是可想而知的。5、面積不當(dāng)，價(jià)格與價(jià)值相偏離 現(xiàn)有的小戶型公寓，一室戶的面積多在35—4250平方左右，顯然這對(duì)于一室戶來(lái)說(shuō)，有些偏大了，總價(jià)隨著面積的偏大而增高了，也就失去了小戶型的意義與優(yōu)勢(shì)了。二、小戶型的優(yōu)化及對(duì)策 1、改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面格局 改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得
8、房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。2、改直套為橫套，縮短進(jìn)深 現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，大都只能形成直套型的一室一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò)，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開(kāi)設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)
