農(nóng)民安置房不得買賣

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1、買賣農(nóng)民拆遷安置房無效(2010-08-2308:32:05)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：房產(chǎn)法律房屋轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同趙斯張山分類：雜談隨著市區(qū)房屋價(jià)格的走高，越來越多的人把投資及安家置業(yè)投向了市郊農(nóng)民拆遷安置房。由于我國法律對農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是有限制的，合同雙方較容易產(chǎn)生糾紛。本案正是一起典型的買賣農(nóng)民拆遷安置房糾紛，對于雙方所簽訂的房屋買賣合同是否有效是本案的關(guān)鍵所在。原告張山（化名）向法院訴稱，2007年11月初，其與趙斯簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，合同約定趙斯將其所有的南長區(qū)某苑A號(hào)501室房屋一套以人民幣38萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給張山。合同簽訂后，原告方按約支付了38萬元。后發(fā)現(xiàn)該房無法辦理

2、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，原告方將房屋返還給被告方，同時(shí)被告方返還原告方人民幣38萬元，本案訴訟費(fèi)用由被告方承擔(dān)。被告趙斯（化名）辯稱，原告方在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之前已經(jīng)明知該房屋系拆遷安置房，且尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，即使領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人也歸趙斯，故原告所述付款后發(fā)現(xiàn)該房無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)與事實(shí)不符；房屋轉(zhuǎn)讓合同是在見證人的見證下簽訂的，雙方應(yīng)當(dāng)按合同的約定繼續(xù)履行。法院經(jīng)審理查明了以下事實(shí)：2007年11月初，張山與趙斯協(xié)商購買南長區(qū)某苑A號(hào)501室房屋事宜。同日，張山向趙斯支付購房定金1萬元。兩日后，趙斯（甲方）與張山（乙方）簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份。

3、合同約定，趙斯有坐落于無錫市南長區(qū)某苑A號(hào)501室房屋新空房一套，建筑面積為94.41平方米，自愿將該房屋有償轉(zhuǎn)讓給張山。經(jīng)雙方協(xié)商決定，該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為38萬元整（其中包括煤氣安裝費(fèi)2500元、電子防盜門500元、進(jìn)戶防盜門1000元、環(huán)衛(wèi)費(fèi)200元）。合同簽訂之日，乙方向甲方支付定金1萬元，乙方在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)將房款付清。乙方付清房款后，甲方立即將房屋鑰匙交給乙方。合同簽訂后，張山分別于2007年11月、2008年1月支付購房款人民幣9萬元、28萬元。2008年1月26日房屋交付給張山。另查明2005年8月12日，趙斯與原無錫市南長區(qū)揚(yáng)名鎮(zhèn)B村村民委員會(huì)（以下簡稱B村委）簽

4、訂B村老村改造拆遷協(xié)議書一份，約定趙斯將其所有的房屋出讓B村委，以便拆除后重新建造。B村委按規(guī)定給趙斯安置公寓式新房，即某苑A號(hào)501室。又查明，某苑A號(hào)501室尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證；至本案法庭辯論終結(jié)前，該房屋的土地性質(zhì)仍為集體土地。法院審理后認(rèn)為，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有。而且，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)無錫市相關(guān)規(guī)定，拆遷安置房是用于保障集體土地拆遷安置的普通住房，享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)。依法取得房屋土地權(quán)屬證書的集體拆遷安置房上市交易前，應(yīng)當(dāng)依法辦理上市交易審批手續(xù)，同

5、時(shí)必須補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)后才能進(jìn)入市場交易。本案中，趙斯與張山所交易房屋的性質(zhì)是拆遷安置房，至法庭辯論終結(jié)前，訟爭房屋的土地性質(zhì)仍為集體土地，且尚未取得房屋所有權(quán)證和土地使用證。原被告雙方在交易前亦未依法辦理上市交易審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)，屬于不得上市交易的情形，故原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效，因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。張山要求確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同無效并要求將房屋返還給被告方，被告方同時(shí)返還原告方人民幣38萬元的理由正當(dāng)，本院予以支持。趙斯要求按合同約定繼續(xù)履行的意見，無法律依據(jù)，法院不予支持，故判決確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效

6、，張山將訟爭房屋返還給趙斯，趙斯返還張山購房款38萬元。一審宣判后，原、被告在法定期限內(nèi)均未提起上訴，判決發(fā)生法律效力。［說法］本案主要涉及原、被告所簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題。一、我國的《土地管理法》中明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場流轉(zhuǎn)”，而本案中原、被告所買賣房屋的土地性質(zhì)到法庭辯論終結(jié)前仍為集體土地，故該集體土地上的房屋是不能進(jìn)入房產(chǎn)市場進(jìn)行買賣的。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人

7、在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)無法將該房過戶給其他人。二、本案中雙方當(dāng)事人簽訂的是在集體土地上所建房屋的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。根據(jù)無錫市人民政府辦公室錫政辦發(fā)（2005）150號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房拆遷安置房建設(shè)交易管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，拆遷安置房是用于保障集體土地拆遷安置的普通住房，享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)。依法取得房屋土地權(quán)屬證書的集體拆遷安置房上市交易前，應(yīng)當(dāng)依法辦理上市交易審批手續(xù)，同時(shí)必須補(bǔ)交土地出