大酒店可行性研究報(bào)告

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1、第一章項(xiàng)目總論第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目全稱：大酒店二、項(xiàng)目投資方第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱：濱江公司）投資建設(shè)，并獨(dú)立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目。本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目——懸宮大酒店。江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。三、第壹區(qū)項(xiàng)目整體概況（一）、第壹區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號(hào)線奧體中心站。項(xiàng)目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)（CB

2、D）、金陵圖書(shū)館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施。中國(guó)房地產(chǎn)知名企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。（二）、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及時(shí)間項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為163.6畝，總建筑面積達(dá)9.73萬(wàn)平方米，包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為3.03萬(wàn)平方米，其中地上2.1萬(wàn)平方米，地下0.93萬(wàn)平方米；UME影城，包括一個(gè)500座放映廳、兩個(gè)200座放映廳、4個(gè)50座放映廳，總建筑面積達(dá)6500平方米；城市酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）2.2萬(wàn)平方米，約175間客房；國(guó)際時(shí)尚·36商務(wù)休閑街區(qū)，其地上、地下可營(yíng)業(yè)的面積總計(jì)為3.388萬(wàn)平方米。地下停車場(chǎng)部分

3、可布置停車位400-800個(gè)（可改雙層）。項(xiàng)目的建筑容積率為0.6，占地率為24%。本項(xiàng)目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計(jì)劃于2005年8月份全面竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，以配合2005年10月在南京舉行的第十界全運(yùn)會(huì)。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì)條件良好，又及各建設(shè)管理部門非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，2005年2月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況（一）、酒店基本情況介紹國(guó)際著名的荷蘭設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)MvrDV小組的雅科布（JacobVanRijs）擔(dān)剛了酒店部分的建筑設(shè)計(jì)。酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為

4、接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部?jī)蓪拥木艂€(gè)結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開(kāi)放空間可以用作室外的藝術(shù)活動(dòng)空間，又為整個(gè)街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶的景觀；2、3層為客房，共175間客房，周邊一圈客房直接對(duì)外采光，內(nèi)部的客房通過(guò)庭院采光，并配有獨(dú)立的園林花園，布局設(shè)計(jì)獨(dú)特。酒店客房?jī)裘娣e平均達(dá)到40平方米，配有407平方米泳池，500人宴會(huì)廳，400人會(huì)議中心，為豪華5星級(jí)的酒店配備。這是一座設(shè)計(jì)別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨(dú)特，建筑理念充滿了現(xiàn)代與時(shí)尚的精神。與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書(shū)館、時(shí)尚街區(qū)

5、等文化場(chǎng)所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者。（二）、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備懸宮大酒店預(yù)計(jì)設(shè)置客房部（含洗衣場(chǎng)）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂(lè)）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等經(jīng)營(yíng)和行政管理職能部門。組織機(jī)構(gòu)圖如下：36總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部工程部銷售部餐飲部安全部前廳部客房部根據(jù)酒店175個(gè)自然間及500個(gè)餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下：部門人員編制總辦4人力資源3財(cái)務(wù)15銷售8餐飲110前廳25客房60工程20安全2其他15小計(jì)280第一節(jié)項(xiàng)目的功能布局懸宮大酒店的整體功能布局須等裝潢設(shè)計(jì)師進(jìn)駐本項(xiàng)目時(shí)，再行確定。第二節(jié)酒店主

6、要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)南京市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)，對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。南京作為旅游勝地、我國(guó)著名的文化名城、長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端會(huì)議、商務(wù)、旅游、休閑度假36客人。依據(jù)這樣的市場(chǎng)條件，河西懸宮大酒店具體客源市場(chǎng)的定位如下：根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研情況，對(duì)客戶群細(xì)分后，現(xiàn)階段（3-5年）懸宮大酒店將形成以會(huì)議、休閑度假客人為主，商務(wù)客人、高檔旅游團(tuán)隊(duì)為輔的客源架構(gòu)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。未來(lái)客戶群的主要為會(huì)議、休閑度假客人，其中會(huì)議客人35%，此外，度假休閑客人的比例為30%，商務(wù)客人10%，常住客人10%。高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為15%，整體定位于高

7、檔休閑體驗(yàn)型酒店。（未來(lái)將定位于高檔文化商務(wù)型酒店）其中，南京乃至華東地區(qū)的高收入階層、著名國(guó)企及外企、政府機(jī)關(guān)是酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)的主要目標(biāo)客戶；其次，上海、蘇州、無(wú)錫、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機(jī)構(gòu)也是酒店需要極力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶群。此外，懸宮大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)南京市區(qū)內(nèi)各主要寫字樓的企事業(yè)單位、訂房中心和旅行社市場(chǎng)，以及會(huì)議市場(chǎng)的銷售攻勢(shì)。長(zhǎng)住客以外賓為主，開(kāi)業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì)，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)。休閑散客和綜合型會(huì)議將是長(zhǎng)