中國樓市到底何時(shí)崩盤看看港日歷史

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1、本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)：貓財(cái)經(jīng)浙江人曾說，有錢人都想去杭州；南方人曾說有錢人都希望在上海購房；還有中國有錢人都想在北京買房。不過，記得幾年前有個(gè)說法，亞洲有錢人都希望在香港購房，可結(jié)果香港房價(jià)還是開始下跌了，最近香港地價(jià)一下跌去70%；多年前還有個(gè)相關(guān)公司股票走勢(shì)中信證券說法，全世界有錢人都希望在東京購房，結(jié)果最后東京房價(jià)跌去了90%……日本幾代人都被房子坑慘了，它曾讓日本30年沒翻身。據(jù)說，當(dāng)一個(gè)國家的房價(jià)開始高攀時(shí)，說明這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)即將盛極而衰。因?yàn)殄X本身沒有價(jià)值，錢只有流動(dòng)起來才有價(jià)值；而當(dāng)錢流

2、動(dòng)到房子這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動(dòng)不下去了。日本就是前車之鑒，30年仍然沒有翻身。日本房地產(chǎn)就是在這個(gè)時(shí)候崩潰的“只有傻瓜才從自己的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)。智者從他人的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)。”——俾斯麥房地產(chǎn)的瘋狂與崩潰，日本已經(jīng)經(jīng)歷過了。日本的錯(cuò)誤，值得所有人警醒。日本的前車之鑒，值得仔細(xì)研究。數(shù)據(jù)來源：日本國家統(tǒng)計(jì)局；六大都市包括：東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶。第一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，信用擴(kuò)張的大背景下，房地產(chǎn)可以增長很長很長時(shí)間。根據(jù)日本國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，日本六大都市的地價(jià)從1955年有統(tǒng)計(jì)

3、數(shù)據(jù)開始，一直上漲了36年。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人齊俊杰表示，日本跟我們一樣，上漲的時(shí)候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當(dāng)年日本人也相信，日本只有一個(gè)東京，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等等資源，所以東京房價(jià)不會(huì)跌。東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最后再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了東京圈和東京核心區(qū)的房價(jià)漲幅（有基數(shù)原因），這就是一種跟風(fēng)炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。而在80年代后期，地價(jià)的上漲急劇加速，直到1991年房地產(chǎn)泡沫破裂。齊俊杰

4、指出，別管什么一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價(jià)格同樣是暴跌。只不過跌到后來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個(gè)功能。現(xiàn)在還在跌！有個(gè)朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當(dāng)年傾其所有，現(xiàn)在跌了一半，每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。第二，在經(jīng)濟(jì)停滯，信用擴(kuò)張受阻的大背景下，房地產(chǎn)可以低迷很長很長時(shí)間。房地產(chǎn)是長周期資產(chǎn)，受信用周期影響，價(jià)格的變化具有長期趨勢(shì)。一旦趨勢(shì)形成，就會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。自從1991年房地產(chǎn)泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地價(jià)仍然沒有恢復(fù)。數(shù)據(jù)來源：日

5、本不動(dòng)產(chǎn)研究所JREI對(duì)于一般人來說，住宅的價(jià)格走勢(shì)才是最值得關(guān)注的。日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的東京住宅價(jià)格指數(shù)從1993年6月開始?？梢钥闯觯瑬|京的住宅價(jià)格從1993年開始至少下跌了10年，之后窄幅震蕩。相信可能有很多日本家庭根本沒有意識(shí)到房地產(chǎn)的長周期屬性，在這10年間不斷抄底，讓很大一部分辛辛苦苦獲得的家庭財(cái)富被周期的力量摧毀。日本朋友提到現(xiàn)在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人徹底被房子綁架了，他們不得不繼續(xù)工作，只為了房子上的負(fù)擔(dān)，由于在日本開征了房產(chǎn)稅，大約每年的房產(chǎn)稅率是5%左右，這樣算下來一套5

6、00萬的房子，你每年要交的錢是25萬，雖然日本人收入高，但面對(duì)這樣一筆錢，也是相當(dāng)?shù)膿项^。日本還規(guī)定了，房子買賣要交重稅，贈(zèng)與也要交稅。于是日本人徹底瘋了，房子完完全全的砸在了手里，再也賣不動(dòng)了。第三，周期的巨大力量不可忽視，潮漲潮落，有漲必有跌。日本六大都市的地價(jià)從70年代翻了五倍，卻在泡沫破裂后跌去了60%左右。這背后是周期的巨大力量。當(dāng)年日本人也并不相信周期，相信東京等核心都市的房地產(chǎn)價(jià)格由于稀缺性，會(huì)一直上漲。但是，經(jīng)濟(jì)的規(guī)律最終打破了日本的“特殊性”。關(guān)于房地產(chǎn)，日本能夠告訴我們很多，但最

7、關(guān)鍵的一條就是尊重周期的規(guī)律。房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)周期，信用周期影響很大，而且是長周期，甚至超長周期資產(chǎn)。當(dāng)周期上行，可以持續(xù)很長時(shí)間，一旦周期改變，則誰也無力回天。對(duì)個(gè)人和家庭來講，十年是很長的時(shí)間，但可能只是周期中的一瞬間。而個(gè)人和家庭的財(cái)富，則可能隨著周期的車輪上漲，也可能被下行周期的車輪碾碎。與日本地產(chǎn)類似的是，香港地產(chǎn)也曾經(jīng)歷過崩盤，在近50年來，甚至經(jīng)歷了三次。香港樓市的三次崩盤——摘自香港地產(chǎn)業(yè)百年香港樓價(jià)在1997年10月19日的最高峰后的一年間下跌了一半，其后在1999年曾反彈兩成，但隨著

8、“八萬五”時(shí)期所興建的樓宇陸續(xù)落成，加上種種因素，樓價(jià)在其后3年多再下跌超過四成，在2003年8月24日更跌至谷底。在這5年零10個(gè)月，香港樓價(jià)下跌七成。這就是香港樓價(jià)崩盤的全過程。這次崩盤，造就了一大批負(fù)產(chǎn)者，很多香港人因此破產(chǎn)。一70年代末80年代初，炒樓風(fēng)最熾熱時(shí)，炒家索性整幢大廈炒賣，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。當(dāng)時(shí)中環(huán)、灣仔、尖東等各繁華商業(yè)區(qū)頻頻傳出整幢商業(yè)大廈以高價(jià)易手的消息，其中最為人津津樂道的就是金鐘的金門大廈，中環(huán)的聯(lián)邦、國際兩幢大廈的炒賣。金