“國(guó)際公寓”概念及標(biāo)準(zhǔn)

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1、皇都廣場(chǎng)項(xiàng)目國(guó)際公寓概念及標(biāo)準(zhǔn)（一）國(guó)際公寓概念（1）市場(chǎng)背景（2）公寓類型（3）國(guó)際公寓調(diào)查（4）國(guó)際公寓戶型調(diào)查（5）國(guó)際公寓配套調(diào)查（6）國(guó)際公寓服務(wù)調(diào)查（7）國(guó)際公寓客戶調(diào)查（8）國(guó)際公寓定義（二）國(guó)際公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)二形象標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)三配套標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)四服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)五營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)17（一）國(guó)際公寓概念（1）市場(chǎng)背景2001年中國(guó)申奧成功、加入WTO，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，外國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)各大城市及沿海城市的已經(jīng)形成熱潮。如廣州，截至去年，廣州共有１００００家外資企業(yè)，世界５００強(qiáng)的跨國(guó)公司

2、已有９９家在廣州投資，現(xiàn)有駐穗的外資機(jī)構(gòu)已達(dá)２６７２家，比１９９９年增加了２７０多家；常駐廣州工作的外籍人員超過(guò)３萬(wàn)人，加上其家屬將近１０萬(wàn)人。據(jù)預(yù)測(cè)，到２００３年外資企業(yè)將達(dá)１５０００多家，駐穗的外籍人員將超過(guò)６萬(wàn)人，加上其家屬將組成一個(gè)達(dá)１５—２０萬(wàn)人的住宅市場(chǎng)。這批人往往都是高檔公寓目標(biāo)對(duì)象。外籍人士均享有高額住房津貼和補(bǔ)助（通常跨國(guó)公司的總裁和外國(guó)領(lǐng)事高達(dá)5000~9000元美元/月，一般的中級(jí)管理人員也有2000~3000元美元/月以上），他們?cè)谧夥繒r(shí)往往會(huì)選擇質(zhì)素高、服務(wù)到位的高檔公寓

3、（實(shí)報(bào)實(shí)銷，或包干實(shí)用——前者會(huì)居住酒店，后者會(huì)注重高檔公寓）。越來(lái)越多的外籍人士開(kāi)始選擇入住具有酒店式服務(wù)的高檔公寓。目前，在城市中心商務(wù)區(qū)高檔寫(xiě)字樓周邊的一些高檔公寓，租賃行情一直看漲，尤其是CBD周邊的高檔公寓，如北京CBD周邊的高檔公寓，是外籍人員居家的首選之一。17目前高檔公寓的投資價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越明顯，投資回報(bào)率也越來(lái)越高。以廣州白云堡豪苑的一套220平方米的豪華公寓為例，其租金高達(dá)20000元港幣/月，業(yè)主投資額約為200萬(wàn)元港幣，年投資回報(bào)率高達(dá)11.25％。目前高檔公寓不僅租金高，

4、其出租率也高，特別是其涉外租務(wù)市場(chǎng)已經(jīng)供不應(yīng)求。高檔公寓的客戶正由自住型轉(zhuǎn)向投資型發(fā)展，其租賃市場(chǎng)的空間也將隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。高檔公寓已經(jīng)成了高投入高回報(bào)的吸引人的投資項(xiàng)目之一。（2）公寓類型國(guó)內(nèi)目前的公寓類型主要分成三類：１.國(guó)際公寓（包括酒店式公寓）如北京陽(yáng)光100國(guó)際公寓、和喬麗晶、瑞城中心、旺座等，香港會(huì)景閣等，深圳地王大廈配套公寓、波托菲諾國(guó)際公寓等，廣州中信廣場(chǎng)配套公寓、東湖御苑、二沙島金亞花園、嶺南會(huì)、棕櫚園、聚龍明珠、富城花苑，珠江新城新大廈、遠(yuǎn)洋明珠等，這類型公寓

5、屬于長(zhǎng)住型，具備高素質(zhì)的酒店式服務(wù)，住戶大多是外國(guó)領(lǐng)事館工作人員、外資機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員及其家屬。17２.商務(wù)公寓（或商住兩用、SOHO）主要有北京SOHO現(xiàn)代城等，深圳國(guó)際文化大廈、中電信息大廈、創(chuàng)展中心等，廣州新達(dá)城、都市華庭、天文苑、遠(yuǎn)洋賓館公寓等，這類型公寓由于位于或臨近主要商務(wù)區(qū)，大部分被當(dāng)成寫(xiě)字樓使用，租戶多為一些新興行業(yè)如ＩＴ、廣告、展覽、貿(mào)易等行業(yè)的小公司，也有部分被白領(lǐng)階層租用長(zhǎng)期居住。此類物業(yè)的投資回報(bào)率較高，特別是政府實(shí)施“住宅禁商”的政策后，商住公寓發(fā)展尤其迅猛。尤其作為生

6、活工作室的綜合功能符合新經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品功能多元化、模糊化的趨勢(shì)，是今后商務(wù)公寓發(fā)展的方向之一。３.居住式公寓主要分布在交通便利、社區(qū)成熟的區(qū)域，如深圳都會(huì)100、麗陽(yáng)天下、小小家等，如廣州新港城、明軒等。居住式公寓作為住宅的過(guò)渡用房，對(duì)置業(yè)能力相對(duì)較弱的年輕人有較大的吸引力。同時(shí)由于市場(chǎng)需求較旺，也吸引了投資客的關(guān)注。174．各類物業(yè)綜合比較表表（1）比較項(xiàng)目國(guó)際公寓（酒店服務(wù)式）寫(xiě)字樓商務(wù)公寓（SOHO）產(chǎn)權(quán)酒店功能居住為主兼部分商務(wù)商務(wù)商務(wù)為主兼部分居住居住資金風(fēng)險(xiǎn)銷售期一般需較強(qiáng)實(shí)力空置率風(fēng)險(xiǎn)

7、銷售期短承受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有成熟經(jīng)營(yíng)公司區(qū)域要求具有“國(guó)際”氣質(zhì)的商務(wù)圈成熟商業(yè)圈或商務(wù)圈內(nèi)成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分租售形式出售為主租賃為主出售為輔出售為主出租為輔租賃為主可按產(chǎn)權(quán)式推售成本費(fèi)用建造成本適中建造成本高建造成本低建造成本最高彈性需求功能彈性尚可，可居住、可辦公，可自用、可投資可自由分隔出租功能彈性大、投資性好，亦商亦住客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用管理費(fèi)低管理費(fèi)高管理費(fèi)適中管理費(fèi)較高消費(fèi)者來(lái)源對(duì)所在區(qū)域認(rèn)同17的投資客、自住人士等區(qū)域內(nèi)中大型企業(yè)周邊中小型穩(wěn)定發(fā)展的服

8、務(wù)型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，外地辦事機(jī)構(gòu)等外地辦事機(jī)構(gòu)，中小投資機(jī)構(gòu)，開(kāi)拓市場(chǎng)的外地企業(yè)形象感及標(biāo)識(shí)性弱，較難形成區(qū)域標(biāo)志形象很強(qiáng)，成商務(wù)區(qū)集聚，以吸引知名度高的公司入住，形象感好較強(qiáng)，有一定積聚效應(yīng)，銷售時(shí)能聚集人氣形象好，但標(biāo)識(shí)性不強(qiáng)，主打商務(wù)住客資金要求適中很強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)（3）國(guó)際公寓調(diào)查目前，在國(guó)內(nèi)各大城市及沿海開(kāi)放城市，國(guó)際公寓紛紛因運(yùn)而生。經(jīng)調(diào)查，國(guó)內(nèi)目前冠以“國(guó)際公寓”及其分布如下表（事實(shí)上，北京、上海、廣州、深圳諸多的高檔涉外公寓并沒(méi)有冠以“國(guó)際公寓”通名）。表（2）城市國(guó)際公寓