調(diào)控新政下樓市何去何從

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1、調(diào)控新政下樓市何去何從限購(gòu)并未收效，普漲的樓市己經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)至三四線城市。3月11H，周末，樓市限購(gòu)加碼的政府名單屮又增加了一員，并未休息的三亞市政府出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)令，暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)貸款，購(gòu)買第2套住房的首付比例則提高到50%以上。不只三亞，在京四周己經(jīng)有近10個(gè)市區(qū)縣宣布了限購(gòu)政策，不過(guò)這似乎并未阻擋住購(gòu)房者的熱情，限購(gòu)后的環(huán)北京樓市房?jī)r(jià)依然扶搖直上，漲勢(shì)不減。環(huán)京樓市只是全國(guó)樓市的縮影罷了，如今從北上廣一線樓市蔓延開(kāi)來(lái)的漲價(jià)潮正在向三四線城市傳導(dǎo)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明

2、確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，但也難以阻止樓市的再次瘋漲，人們都在有意或者無(wú)意間忽視溫州樓市崩盤(pán)和深圳房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)涼。限購(gòu)措施加碼3月8日，張家口市的祟禮區(qū)一一當(dāng)初的貧困縣宣布限購(gòu)，這個(gè)因?yàn)槎瑠W會(huì)而被全國(guó)熟知的縣城，在成功撤縣建區(qū)后限購(gòu)接連升級(jí)：木地戶籍限2套，非本地戶籍限1套且首付不低于40%。這是環(huán)京樓市限購(gòu)成員中最新的一個(gè)。因?yàn)楸本┏鞘懈敝行陌徇w至通州的消息刺激，通州周圍的廊坊樓市立刻像打了興奮劑一樣直線躥升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出臺(tái)了針對(duì)環(huán)京縣市的限購(gòu)政策。限購(gòu)政

3、策規(guī)定，非三河、大廠、香河、固安當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ辉试S購(gòu)買1套住房，并且首付比例不得低于30%。距離北京最近的燕郊所屬的三河市還先后下文，本地居民限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%,外地居民僅允許購(gòu)買1套二手房且首付不低于30%。隨后，天津武清和河北懷來(lái)也都先后出臺(tái)了限購(gòu)政策，非本地居民都不得購(gòu)買第2套住房。2017年，限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，河北涿州和淶水加入限購(gòu)大軍，直至如今崇禮也進(jìn)入這個(gè)人名單中。至此，臨近北京四周的區(qū)縣市幾乎都采取了限購(gòu)的政策，京津冀一體化首先在樓市限購(gòu)上達(dá)成了高度的一

4、致。但此時(shí)，原本不過(guò)萬(wàn)元上下的燕郊樓市，均價(jià)早已經(jīng)三萬(wàn)。環(huán)京樓市限購(gòu)并非個(gè)案，全國(guó)重啟限購(gòu)的城市隊(duì)伍也在逐步擴(kuò)大。限購(gòu)令起始于2010年4月北京市政府的一紙禁令，到2012年最高時(shí)曾有46個(gè)城市推出了限購(gòu)政策，限購(gòu)政策雖然沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的效果，但政策的持久性還是讓當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)“懸崖勒馬”。2014年6月，呼和浩特取消限購(gòu)政策，直至珠海響應(yīng)，限購(gòu)城市僅剩下北上廣深等一線城市和三亞，不過(guò)取消限購(gòu)后三四線樓市仍然低迷，庫(kù)存壓力尤為明顯。2015年下半年樓市回暖和2016年的全妞爆發(fā)讓限購(gòu)政策重回。房?jī)r(jià)快

5、速上漲、庫(kù)存消化和頻出的地王使得政府取消的限購(gòu)政策紛紛回歸，與上次限購(gòu)相比，除了原有的熱點(diǎn)城市外，區(qū)域性熱點(diǎn)的區(qū)縣市也都成為限購(gòu)政策的新成員。限購(gòu)政策的退出與重啟不過(guò)是房?jī)r(jià)漲跌的后續(xù)政策，那么導(dǎo)致木輪房?jī)r(jià)上漲的因素又是什么呢？以北京為例，或許能得到一些有效提示。?0縮的供地周遭樓市己經(jīng)“星火燎原”，北京城內(nèi)更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的兩個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)預(yù)售價(jià)都超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，而兩處樓盤(pán)都位子相對(duì)偏遠(yuǎn)的順義和大興。按照北京市的規(guī)劃，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，到2

6、020年全市建設(shè)用地規(guī)?？s減到2800平方公里以內(nèi)。在城區(qū)難見(jiàn)新樓盤(pán)的情況下，郊區(qū)樓市成為主要的新房供應(yīng)地。資金、人口和土地是影響一個(gè)地方樓市的三大要素。首先從資金上說(shuō)，地王頻出的事實(shí)說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的資金沒(méi)有市場(chǎng)想象的那么緊張，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的信息顯示，2016年年末，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額155萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)11.3%,而2008年的M2余額為47.52萬(wàn)億元，8年時(shí)間貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)了2.26倍。時(shí)間縮短為5年的話，2010年年底，屮國(guó)廣義貨幣（M2）供應(yīng)

7、量達(dá)到85.16萬(wàn)億元，5年漲幅超過(guò)80%,M2/GDP已經(jīng)達(dá)到2.08的歷史最高位。具體到房企，在二級(jí)市場(chǎng)，上市房企再融資的閘門(mén)早己經(jīng)在2014年打開(kāi)，定增和發(fā)債等手段籌集的資金以萬(wàn)億計(jì)。因此，從寬松的貨幣供應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商并不缺錢。作為首都，北京的人門(mén)壓力始終存在。根裾北京統(tǒng)計(jì)局最近5年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012-2016年年末，北京市常住人口分別為2069.3萬(wàn)人、2114.8萬(wàn)人、2151.6萬(wàn)人、2170.5萬(wàn)人和2172.9萬(wàn)人，比上年年末分別增加了50.7萬(wàn)人、45.5萬(wàn)人、36.8萬(wàn)人、1

8、8.9萬(wàn)人和2.4萬(wàn)人。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，北京常住人口增長(zhǎng)即將面臨拐點(diǎn)，并且2016年北京的常住外來(lái)人口減少15.1萬(wàn)至807.5萬(wàn)人，是18年來(lái)首次減少。此外,北京市政府己經(jīng)提出2017年北京常住人口規(guī)?？刂圃?200萬(wàn)人以內(nèi)。到2020年，力爭(zhēng)將常住人門(mén)控制在23⑻萬(wàn)人以內(nèi)，其屮城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2-3個(gè)百分點(diǎn)，爭(zhēng)取到2020年下降15個(gè)百分點(diǎn)左右。可見(jiàn)，在人口增量上，北京己經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格控制增速了。因此，新增人口的減少理論上可以有效減緩對(duì)樓市的需求，即北京的