房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題與融資建議

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1、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題與融資建議　　1我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式　　1.1金融機(jī)構(gòu)貸款　　通過銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)通過外部進(jìn)行融資的最主要的方式之一。在我國目前國內(nèi)的商業(yè)銀行貸款具體包括經(jīng)濟(jì)適用房的貸款、住房開發(fā)的貸款和商業(yè)用房的貸款，當(dāng)然除了這幾種貸款方式之外還有其他房地產(chǎn)開發(fā)所需的配套設(shè)施的貸款。通過銀行貸款的融資方式主要優(yōu)勢就在于沒有外債額的限制，也不存在需要支付一定的利息預(yù)期所得稅，因?yàn)槔①M(fèi)用可以在企業(yè)的所得稅和實(shí)際的土地增值稅中進(jìn)行核實(shí)扣除。但是，銀行并不是一味地對房地產(chǎn)進(jìn)行貸款，它也有自己的限制條件，比如說企業(yè)必須擔(dān)負(fù)貸款的利息和費(fèi)用，一般的儲備土地的項(xiàng)目銀行不會給予一定的

2、貸款，而且貸款的期限也有著嚴(yán)格的限制，如果企業(yè)超過簽訂歸還時(shí)間，銀行將有權(quán)采取強(qiáng)制措施進(jìn)行索要?！　?.2企業(yè)上市融資　　房地產(chǎn)企業(yè)所有者通過出讓部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。上市融資主要有境外上市與國內(nèi)上市兩種。此方式的優(yōu)點(diǎn)是：提高股權(quán)流通性；可吸納大量資金用于項(xiàng)目開發(fā)；同時(shí)能培育公眾的認(rèn)知度和品牌的建立。但上市手續(xù)繁瑣且審核時(shí)間較長，上市融資的初期成本較高，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資的方式根本是望塵莫及的?！　?.3預(yù)售經(jīng)營收入　　該方式簡單易行，其主要限制是：商品房預(yù)售應(yīng)符合相關(guān)條件；購房限制（首期付款及利率的限制）將使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受阻?！　?房

3、地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題　　2.1銀行貸款。銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要，其有著多樣貸款形式，如抵押貸款、信用貸款、擔(dān)保貸款、貼現(xiàn)貸款等。總體上看，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過于依賴銀行?！　?.2房地產(chǎn)債券。房地產(chǎn)債券融資是房地產(chǎn)企業(yè)的一種通過舉債來籌措資金的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行單位為房地產(chǎn)企業(yè)，債券則是對房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間債務(wù)債權(quán)關(guān)系的一種憑證，資金的提供者作為債權(quán)人在到期之時(shí)可以收回本金以及利息?！　?.3房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)信托作為一種融資方式，是指將買賣、收租、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)交由信托機(jī)構(gòu)代辦，信

4、托機(jī)構(gòu)也可參與到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動之中。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過受益憑證獲得收益?！　?.4上市融資。通過上市可以迅速獲得巨額的資金支持，通常上市的過程較為復(fù)雜，要經(jīng)過嚴(yán)格的審查切初期成本要求高，這使得許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在通過上市進(jìn)行融資變得困難重重，目前我國房地去企業(yè)有五萬多家。　　2.5基金。基金的融資方式主要有兩種，一種是海外房產(chǎn)基金，另一種就是國內(nèi)房產(chǎn)基金。由于全球化的發(fā)展，我國在這幾年的海外基金收入不斷在快速增長，所以為了保障海外基金的順利發(fā)展和有效管理，就要選擇合適，講信譽(yù)的合作伙伴，專門建了一只有素質(zhì)和技能的管理隊(duì)伍，時(shí)時(shí)對海外房地產(chǎn)進(jìn)行勘察和管理。但是我國因?yàn)閲楸容^特殊，房

5、地產(chǎn)的發(fā)展因?yàn)椴唤∪姆ㄖ浦贫榷鴷r(shí)時(shí)處處受到一定程度的限制，就現(xiàn)在狀況來看，我國的房地產(chǎn)融資存在以下三個(gè)主要問題：　?。?）可融資的方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的形式有以下三種：流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)抵押貸款，貸款的主體大多都是銀行。但在這個(gè)過程中也出現(xiàn)了很多問題?！　。?）房地產(chǎn)企業(yè)捂盤出售，使得資金的回籠變得緩慢。在樓盤的出售階段，開發(fā)商往往將樓盤分批預(yù)售，目的是給消費(fèi)者造成一種假象以此來影響消費(fèi)者購房心理；有的甚至提高房子的銷售價(jià)格。這大大減慢了自身資金回籠的速度。　?。?）墊資現(xiàn)象嚴(yán)重。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，墊資承包是在不提供預(yù)付款的情況下，由施工單位墊資施工，這

6、是一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象。墊資可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得零成本資金，但這種方式使得資金風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)商到建筑商之間的傳到速度激增?！　?新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資建議　　3.1創(chuàng)新融資渠道　　傳統(tǒng)融資方式主要是通過銀行貸款，但從現(xiàn)在的發(fā)展趨勢來看，這種方式已經(jīng)不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，所以要想獲得更大的發(fā)展契機(jī)，就必須尋找多種途徑。比如房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商可以進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，通過合作的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和融資，這種方式的好處就是大大地降低了開發(fā)商或者經(jīng)營商的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且合作聯(lián)盟之后，不論從統(tǒng)籌管理還是在綜合實(shí)力方面都比之前有多提升，這無疑增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的實(shí)力，同時(shí)雙方有效的資

7、金流動可以確保產(chǎn)業(yè)的真正運(yùn)行。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式在很好地促進(jìn)雙方的社會效益的同時(shí)也提升了它們的品牌效應(yīng)，這樣一來房產(chǎn)的銷售狀況也會得到很大改善。總而言之，聯(lián)合合作的方式有利于雙方的降低風(fēng)險(xiǎn)投資，在實(shí)現(xiàn)互惠互利的基礎(chǔ)上增強(qiáng)了企業(yè)的綜合實(shí)力，也增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤?！　?.2科學(xué)管理企業(yè)資金鏈，提高開發(fā)能力　　科學(xué)管理企業(yè)，就是要對項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析，并給出相應(yīng)有效的實(shí)施方案，在企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化資源配置，制定一定的融資