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1、東勝地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及完善建議 一、物業(yè)管理現(xiàn)狀 物業(yè)服務現(xiàn)狀：東勝區(qū)住宅小區(qū)530個，其中有專業(yè)化物業(yè)服務的小區(qū)267個，居民自治小區(qū)263個。專業(yè)化物業(yè)服務小區(qū)較好，房屋設施完善，技防設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，業(yè)主總體滿意；居民自治小區(qū)僅能維持環(huán)境衛(wèi)生整潔，物業(yè)服務水平亟待提高。物業(yè)監(jiān)管模式是專業(yè)化物業(yè)服務區(qū)房管局監(jiān)管，居民自治小區(qū)由所在街道辦事處監(jiān)管?！ ∥飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀：東勝區(qū)物業(yè)企業(yè)211家，其中二級資質8家，三級資質22家，四級資質168家，外地物業(yè)服務企業(yè)13家。60%企業(yè)運行正常，物業(yè)服務較好，經營基本持平；40%企業(yè)虧損
2、經營，服務狀況較差?！ 《?、物業(yè)管理存在問題及原因 (一)房屋遺留問題無法化解，影響企業(yè)運營。目前，東勝地區(qū)有近138個住宅小區(qū)不同程度存在房地產工程遺留問題，主要表現(xiàn)在小區(qū)水電暖、電梯、停車場、消防、技防設施損壞等公共設施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎設施損壞問題，這些問題直接影響業(yè)主的切身利益，成為小區(qū)業(yè)主投訴焦點問題，由此引發(fā)的矛盾糾紛轉嫁到物業(yè)企業(yè)，直接影響物業(yè)服務水平提升?！ ?二)舊小區(qū)基礎設施老化，物業(yè)服務水平提升難。目前我區(qū)老舊小區(qū)共有255個，2011年起政府陸續(xù)對部分老舊小區(qū)的基礎配套設施進
3、行了維修改造并且取得實效。據(jù)統(tǒng)計，東勝地區(qū)無物業(yè)的單體樓160個，由于小區(qū)不成規(guī)模，設計標準偏低，配套設施不全，業(yè)主流動性大，導致物業(yè)企業(yè)不愿進駐管理?！ ?三)服務費收繳率低，企業(yè)經營困難。目前，東勝區(qū)整體物業(yè)費收取率偏低，東勝區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務的住宅小區(qū)，物業(yè)費收取率30%-40%的小區(qū)127個、55%-60%之間的小區(qū)123個；能達到90%的實屬鳳毛麟角。物業(yè)費收取困難，造成企業(yè)運營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業(yè)服務標準，緩解企業(yè)運營壓力，另一種是服務期滿后被迫退出物業(yè)服務市場，導致小區(qū)出現(xiàn)無人管理、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的局面?！ ?四)服務
4、品質欠佳，物業(yè)合同粗略。在實際物業(yè)合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業(yè)企業(yè)對業(yè)主需求了解不全面，加上物業(yè)企業(yè)急于拿到項目，草率簽訂合同，該約束內容的沒有寫入，容易產生矛盾。另外部分物業(yè)企業(yè)經驗不足，不按照物業(yè)合同提供相應服務，業(yè)主投訴不能及時處理，物業(yè)從業(yè)人員參差不齊，服務態(tài)度差?！ ?五)監(jiān)管職能不明，建管職責不分。物業(yè)內容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決?，F(xiàn)行物業(yè)監(jiān)管模式，物業(yè)監(jiān)管職能交叉，專業(yè)物業(yè)企業(yè)進出平凡，導致部分小區(qū)物業(yè)服務無人管理。另外，前期物業(yè)項目多數(shù)是開發(fā)商的子公司，致使開發(fā)
5、商與物業(yè)企業(yè)之間的職責混淆，容易讓業(yè)主把兩家捆綁，以拒交物業(yè)費對對抗物業(yè)企業(yè)。 三、提升物業(yè)管理對策 1.政府：加強市場監(jiān)控，完善規(guī)章制度 為居民幸福指數(shù)的提升，確保物業(yè)市場的運轉，有效化解物業(yè)矛盾，形成物業(yè)服務有法可依的環(huán)境，盡快修改《東勝地區(qū)物業(yè)管理實施細則》，重新出臺物業(yè)管理的新配套辦法和政策，對企業(yè)和行為的權力義務進行明確規(guī)定，讓有章可循制度來規(guī)范物業(yè)市場。 政府部門各司其職，發(fā)揮自身職能，強化市場監(jiān)督指導作用。一是成立解決房地產遺留問題工作小組。為業(yè)主解決各類房地產遺留問題，化解業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，組建解決
6、工程質量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發(fā)商通過修繕、補償?shù)确椒ㄏ奁谔幚磉z留問題。二是加大對老舊住宅小區(qū)改造升級力度。重點解決排污、給水、供熱管X老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區(qū)設施，引進專業(yè)化物業(yè)服務小區(qū)。三是嚴格執(zhí)行物業(yè)企業(yè)準入制度。加強對物業(yè)資質審核，規(guī)范市場招標，提高準入門檻，建立退出機制。四是推行物業(yè)服務菜單式收費辦法。建立服務標準規(guī)范、收費公開透明、按質論價、質價相符的物業(yè)服務收費機制。五是新舊搭配管理，培育物業(yè)集團。鼓勵中小物業(yè)企業(yè)，采取以獎代補方式，發(fā)展大型物業(yè)集團，逐步淘汰服務質量差、信譽低的物業(yè)企業(yè)，摸索高檔普通、
7、新建老舊小區(qū)捆綁式服務。六是建立常態(tài)化物業(yè)服務企業(yè)考評機制。加大對未按合同提供服務，不合理收費等行為的查處力度，規(guī)范整頓物業(yè)服務市場。七是加大物業(yè)費調解力度。建立物業(yè)費快速調解機制，加大小區(qū)內物業(yè)類矛盾糾紛處理力度，對欠費嚴重小區(qū)實行物業(yè)費聯(lián)合調解收取，逐步形成多方互動、共同維護的物業(yè)管理新秩序。 2.企業(yè)：提高服務水平，探索經營模式 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主是相互依賴、互相發(fā)展的平等關系，不能有敵對情緒，二者互相信任才能達到共贏的目的，按照合同提供物業(yè)服務，業(yè)主履行應盡的義務。 提升服務水平方面：一是提升服務理念，業(yè)主投訴第一時間處理，發(fā)生
8、糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業(yè)主，入戶調查業(yè)主需求，了解物業(yè)服務動態(tài)；二是增進情感服務，給業(yè)主節(jié)日祝福、派發(fā)小禮物，制定按時交納物業(yè)費優(yōu)惠政策；三是
