淺析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

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1、淺析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)摘　要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供資金的房地產(chǎn)信貸行業(yè)也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)貸款占商業(yè)銀行貸款余額的比率不斷上升。但是目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，泡沫一旦破滅，地產(chǎn)價(jià)格下跌，商業(yè)銀行的損失將立竿見影。房地產(chǎn)貸款余額越高，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的依賴越大，泡沫破滅時(shí)遭受的損失也就越大。針對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，突顯了控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的緊迫性和必要性。本文在分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提出了我國(guó)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；商業(yè)銀行；信貸風(fēng)險(xiǎn)一、我國(guó)商業(yè)銀行的

2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析（一）安全性分析1、資本充足率　　2011年，在貸款大幅增加、資本質(zhì)量要求明顯提高的形勢(shì)下，我國(guó)商業(yè)銀行整體加權(quán)平均資本充足率11.4%，基本保持2009年底的水平，超過國(guó)際平均水平。截至2009年底，239家商業(yè)銀行資本充足率全部達(dá)標(biāo)，達(dá)標(biāo)銀行資產(chǎn)占商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比例達(dá)到100%。可見，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)資本充足率越來越重視，在風(fēng)險(xiǎn)的控制水平上也有所提高。但是，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)貸款的餓抵押物會(huì)隨之陡然貶值，這種潛在風(fēng)險(xiǎn)是無法靠資本充足率揭露出來的。2、不良貸款余額　　截至2010年底，商業(yè)銀行不良貸款的余額為4

3、,973億元，相比年初減少了630億元，不良貸款率為1.58%，相比年初下降了0.84個(gè)百分點(diǎn)。不良貸款余額逐年下降，不良貸款率更是陡然降低。這表明我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制水平每年都有所提高，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制這一領(lǐng)域越來越重視。但另一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的時(shí)期，房地產(chǎn)貸款都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此不良貸款余額和比率的數(shù)據(jù)相當(dāng)?shù)汀?jù)中國(guó)銀行行長(zhǎng)李禮輝所說：“若使房?jī)r(jià)下跌30%，該行的不良貸款率會(huì)上升1.2個(gè)百分點(diǎn)?！币坏┡菽茰纾涣假J款率會(huì)明顯上升。因此，銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善金融監(jiān)管體制。（二）流動(dòng)性分析　　截止至2010年底，我國(guó)銀行

4、業(yè)金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性比例為46.4%，相比年初下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。存貸款比例為71.9%，相比年初上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)銀行的人民幣超額備付金率為3.8%，相比年初下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)?！　〗陙恚康禺a(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)抵押貸款也隨之高速增長(zhǎng)，致使房地產(chǎn)貸款占銀行資產(chǎn)的份額越來越大。而房地產(chǎn)抵押貸款是缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，這會(huì)極大的影響到商業(yè)銀行的流動(dòng)性。（三）盈利性分析　　2010年，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的稅后利潤(rùn)總和為6,684億元；資本利潤(rùn)率為16.2%；資產(chǎn)利潤(rùn)率為0.9%。從結(jié)構(gòu)來看，構(gòu)成收入的三個(gè)主要部分分別是凈

5、利息收入、投資收益和手續(xù)費(fèi)凈收入。銀行的收入大部分還是利息收入，獲得利息收入的過程會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表，成本相對(duì)中間業(yè)務(wù)要大很多。因此我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該更關(guān)注中間業(yè)務(wù)的發(fā)展，完善盈利結(jié)構(gòu)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)貸款的借款人一旦違約而產(chǎn)生的大量利息損失?！　【C上可見，房地產(chǎn)信貸管理已經(jīng)成為了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理中非常重要的一個(gè)板塊，對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量的影響相當(dāng)大。雖然目前商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制水平相比之前有所提高，但是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制還是刻不容緩。二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理策略　　在分析了美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示之

6、后，我國(guó)應(yīng)吸取經(jīng)驗(yàn)提出并實(shí)施具體的發(fā)展策略。下面將對(duì)控制我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的方法進(jìn)行探討，提出實(shí)施細(xì)則。（一）加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的內(nèi)部控制　　內(nèi)部控制是指一個(gè)單位為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在銀行內(nèi)部采取自我調(diào)整、評(píng)價(jià)、控制等的一系列方法和措施的總稱。具體的控制方法包括：商業(yè)銀行要進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審核，避免出現(xiàn)假按揭；嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款的首付政策，杜絕零首付；高度重視信貸風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)；商業(yè)銀行要對(duì)信貸資金的使用進(jìn)行跟蹤，將每個(gè)客戶的信貸檔案集中管理；為了防止房地產(chǎn)信貸人員發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)慎重用人，采取定期輪換崗位的防范措

7、施；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在不斷地變化，銀行要利用自身能采集到的數(shù)據(jù)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，定期對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，避免盲目的跟從市場(chǎng)。（二）建立和完善我國(guó)的個(gè)人信用制度　　目前，西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已實(shí)現(xiàn)了個(gè)人信用制度的運(yùn)用，銀行可以通過利用完善的信用體系來獲得全面的資料，并以此來確定借款人的信用狀況。而我國(guó)尚未建立完善的個(gè)人信用制度，因此我國(guó)商業(yè)銀行只能通過戶口、收入證明等資料進(jìn)行貸款審批，根本無法明確借款人的信用等級(jí)。為了降低銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，我們可以從以下幾個(gè)方面來完善我國(guó)的個(gè)人信用制度。首先，我國(guó)應(yīng)建立一個(gè)完善的個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)。若想要

8、以低成本獲得一個(gè)人完整準(zhǔn)確的信用信息數(shù)據(jù)，就必須建立起全國(guó)性的個(gè)人信用信息查詢中心，使個(gè)人的違約成本大于收益，從而增強(qiáng)信用意識(shí)。其次，我國(guó)應(yīng)建立科學(xué)統(tǒng)一的個(gè)人信用評(píng)分模型。目前，我國(guó)各商業(yè)銀行利用自己內(nèi)部的信用評(píng)分模型得到借款人的信用