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1、智慧樓宇物業(yè)管理特性分析 一、智慧樓宇的概述 業(yè)內(nèi)關(guān)于智慧樓宇到底是什么一直眾說紛紜,莫衷一是,因此到目前為止智慧樓宇也沒有一個(gè)權(quán)威而標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一.筆者通過多年的研究發(fā)現(xiàn),智慧樓宇是在傳統(tǒng)的智能樓宇概念基礎(chǔ)上往前發(fā)展的一步. 傳統(tǒng)的智能樓宇是以建筑物為平臺(tái)的,采用控制、通訊、計(jì)算機(jī)和多媒體技術(shù),集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合,實(shí)現(xiàn)火警消防(FA)、通訊(CA)、辦公(OA)、建筑設(shè)備控制(BA)和安全防范(SA)自動(dòng)化(即5A),以期給人們提供一個(gè)安全、高效、舒適、便利的樓宇環(huán)境.智慧樓宇則是在智能樓宇的基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)環(huán)境的友好、資源的高效利用和能
2、源的效率,這些構(gòu)成了綠色樓宇的基本內(nèi)容,即在智能樓宇的5A基礎(chǔ)上再多了一個(gè)能源自動(dòng)化系統(tǒng)(EA),構(gòu)成了6A. 二、智慧樓宇的特性 1.創(chuàng)造更宜人的環(huán)境 智慧樓宇從樓宇內(nèi)人們的安全性、便捷性及舒適性三個(gè)方面層層遞進(jìn)地滿足廣大消費(fèi)者的需求.首先,智慧樓宇的火警消防系統(tǒng)與安全防范系統(tǒng)能第一時(shí)間保護(hù)人、財(cái)、物的高度安全以及具有對(duì)災(zāi)害和突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力.其次,智慧樓宇管理系統(tǒng)中的通信及辦公自動(dòng)化模塊也可通過快速的、X絡(luò)等系統(tǒng),為人們提供一個(gè)高效快捷的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境.與此同時(shí),高度智慧的建筑設(shè)備控制與能源自動(dòng)化系統(tǒng),能通過調(diào)節(jié)環(huán)境中的溫度、濕度、光照等因素,最
3、大程度的提高人們的舒適性.最終,智慧樓宇智慧的識(shí)別人們的需求,最終將樓宇創(chuàng)造出最宜人的環(huán)境. 2.綠色節(jié)能 如上文所述,智慧樓宇區(qū)別智能樓宇的最主要特性就是多加了一個(gè)能源自動(dòng)化系統(tǒng),其主要目的就是讓智能樓宇變成綠色樓宇,即智慧樓宇.由此可見,智慧樓宇的一大特性就是--綠色節(jié)能.傳統(tǒng)的智能樓宇都是按照固定的參數(shù)來對(duì)設(shè)備進(jìn)行匹配控制,而智慧樓宇會(huì)有更多的輸入方式來獲取動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),從而動(dòng)態(tài)的控制設(shè)備,以達(dá)到綠色節(jié)能.比如:傳統(tǒng)的智能樓宇控制空調(diào)只能按照既定的溫度設(shè)定,而智慧樓宇會(huì)從室內(nèi)外溫度、室內(nèi)人員活動(dòng)情況,以及上下班時(shí)間等多種參數(shù)綜合分析后再設(shè)定空調(diào)溫度. 3.樓宇
4、管理的成本最小化 根據(jù)美國綠建筑協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),一座大廈的生命周期為60年,啟用后60年內(nèi)的人力維護(hù)及營運(yùn)費(fèi)用約為建造成本的3倍.同樣在日本,大廈的管理費(fèi),水電費(fèi),煤氣費(fèi),機(jī)械設(shè)備及升降梯的人工維護(hù)費(fèi),占整個(gè)大廈營運(yùn)費(fèi)用支出的60%左右,且其費(fèi)用還將以每年4%的速度增加.然而依賴高度集中的智慧樓宇管理系統(tǒng),不僅能實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備的管理維護(hù)成本的降低,還能簡化維護(hù)程序,使人員配備更加合理,從而進(jìn)一步降低人工成本. 4.智慧樓宇具有高度的集成性 智慧樓宇與傳統(tǒng)建筑從技術(shù)角度來分析,其最大的區(qū)別就是將建筑中分散的設(shè)備和系統(tǒng),通過計(jì)算機(jī)X絡(luò)高度集成為一套統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng),從而最終使
5、傳統(tǒng)的智能物業(yè)更加安全、舒適、便利及節(jié)能,成為真正意義的智慧樓宇,以此達(dá)到各類資源信息以及智慧任務(wù)的重組與共享. 三、智慧樓宇物業(yè)管理特性分析 基于上一節(jié)中分析的特殊性,要做好智慧樓宇的物業(yè)管理也必須劉雅婧余凡蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院有其對(duì)應(yīng)的工作重點(diǎn).經(jīng)筆者的研究,管理好智慧樓宇的物業(yè)管理應(yīng)具有以下特性: 1.管理的高度適應(yīng)性及靈活性 目前,智慧樓宇的發(fā)展已然成為了我國建筑經(jīng)濟(jì)市場中新的增長點(diǎn),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我國從事智能化的企業(yè)已經(jīng)超過三千多家了.物業(yè)管理行業(yè)看到此契機(jī)后已紛紛與智慧樓宇管理相結(jié)合.在行業(yè)匹配中最重要的技術(shù)手段就是已有建筑的節(jié)能改造.有報(bào)
6、告顯示,2010年建筑節(jié)能改造帶來智慧樓宇系統(tǒng)集成200億元的市場需求.我們預(yù)計(jì)2011年-2013年國家對(duì)既有建筑節(jié)能改造的實(shí)施將增加智慧樓宇系統(tǒng)集成市場需求分別為300億元、350億元和420億元,相對(duì)于2010年,年復(fù)合增速達(dá)28.06%.同時(shí),智慧樓宇行業(yè)如此迅猛的發(fā)展也急切需要配套的物業(yè)管理,由此可見,要讓現(xiàn)今的物業(yè)管理能迅速跟上智慧樓宇發(fā)展的步伐,就必然要求物業(yè)管理具有高度的靈活性和適應(yīng)性. 2.智慧樓宇物業(yè)管理目標(biāo)--強(qiáng)調(diào)管理的能耗降低 據(jù)統(tǒng)計(jì),在樓宇中所有浪費(fèi)的能量中,約有75%左右的能量用于設(shè)備運(yùn)行時(shí)自身無用功的消耗,這是物業(yè)管理行業(yè)所無法解決的
7、問題.但是還有大約百分之十左右的能量是由于管理與監(jiān)控的疏忽而浪費(fèi)掉的,以及百分之十五的浪費(fèi)是因?yàn)榭刂撇涣驮O(shè)備運(yùn)行失誤所導(dǎo)致的,這25%的能源消耗是可以通過選擇智慧物業(yè)管理而節(jié)省下來的.比如原始物業(yè)管理的夜班巡視中,只有依靠夜班巡查員手動(dòng)的開啟與關(guān)閉照明設(shè)備,夏日的辦公場所也只有通過人工設(shè)置空調(diào)溫度等,一旦疏忽,忘記關(guān)燈,或者一味追求涼爽而將空調(diào)溫度設(shè)置過低,那么勢將引起不必要的能源損耗.而智慧樓宇物業(yè)管理就可通過程序設(shè)置,讓機(jī)器自動(dòng)來完成一些節(jié)能操作.例如夜間巡視時(shí),特定路段的照明系統(tǒng)會(huì)隨著物業(yè)巡更系統(tǒng)的激活而打開,在下一路段的巡更激活時(shí)關(guān)閉.辦公
