淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

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1、淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢　　摘要在我國，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時期就會出現(xiàn)"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對待物業(yè)管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對現(xiàn)狀，我們必須認識到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化與規(guī)模化、股權化與市場化；物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展是我國物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來的必由之路?！?/p>

2、　關鍵詞物業(yè)管理現(xiàn)狀發(fā)展趨勢　　　　"物業(yè)管理"最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得

3、根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧?！　　　∫?、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀　　　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)自身存在問題　　1．自身資金不足　　物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：　　一方面由開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完

4、全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大?！　×硪环矫婀芾碣M收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經(jīng)營等來彌補不足?！　∵€有接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實?！　?．資質(zhì)參次不齊　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠，主要由于以下兩個方面：　　一個是企業(yè)

5、門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進銷差價來賺取利潤，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務，一般沒有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個人"便構成了一個企業(yè)?！　×硪粋€是市場化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組

6、建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展?！　?.托管的規(guī)模偏小。　　有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級

7、資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模?！　　　。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全　　1．各地政府行為略有偏差　　在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來它主要在于兩個方面：　　首先，對于物業(yè)管理的認識還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟部門體系中重要的一環(huán)、來看待，而是或多或少地把它視為一種"權宜之計

8、"，所謂的權宜之計，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無遺，已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下，當?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的?！　∑浯?，政府管理體制尚須改進。物業(yè)管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務對象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部