淺談我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 畢業(yè)論文

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1、淺談我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó),至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國(guó)直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念,然后逐漸傳入內(nèi)地,由于我國(guó)人多地少,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大,競(jìng)爭(zhēng)激烈,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié),自然逐漸成為人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn),同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國(guó)發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是,物業(yè)管理自引入中國(guó)以來(lái)才30多年,而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史,發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此,我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析,把握正確的發(fā)展趨勢(shì),才能

2、將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題1.資金問(wèn)題物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。開(kāi)發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%)以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí),業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān),因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。2.資質(zhì)問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn),也是取

3、得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志,而目前我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀(guān)念,制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。3.規(guī)模問(wèn)題有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆,20萬(wàn)平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多,有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀(guān)上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如,目前常

4、州有近百家物業(yè)服務(wù)企業(yè),已形成了諸侯割據(jù)的局面,但各自托管的面積不大,一般在10萬(wàn)平方米左右,而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線(xiàn)。又如在武漢,注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家,但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家,其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)。(二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識(shí)一方面,輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面,某些媒體為了吸引觀(guān)眾、讀者,缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德,肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道,或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作,而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳,甚至缺乏公正而深刻的思考。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難在物業(yè)管理中應(yīng)

5、該貫徹“誰(shuí)享用、誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則,以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀(guān)念還有相當(dāng)?shù)膽T性,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn),許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低,有的企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)后,一些維修工作仍需要繳費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn)題,收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè),這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí),使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng),也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快;經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市

6、相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市,在建設(shè)部公布全國(guó)第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了18家;全市有146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào),占全國(guó)的1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2002年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上,這說(shuō)明,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。4.法律體系不完善不管從事什么行業(yè),都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展,而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止,關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》,由此可見(jiàn)法律體

7、系的建構(gòu)還需要時(shí)日。同時(shí),也導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處;制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國(guó)家頒布有條例,但是,只能從宏觀(guān)上把握,而各地又相繼制定了地方法規(guī),但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距,例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過(guò)1元/平方米(不含電梯),但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng),與

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