上海重慶房產稅試點改革的政策分析

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1、上海重慶房產稅試點改革的政策分析上海重慶房產稅試點改革的政策分析1政策背景  2010年4月17日下發(fā)的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益調節(jié)作用,財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。2010年5月31日,國務院同意發(fā)改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》,逐步推進房產稅改革。2011年1月27日,國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點,具體征收辦法由征收地自行決定。次日,上海和重慶兩市相繼提出了房產稅試點改革的暫行辦法。該政策出臺的具體背景是近年來持續(xù)增長的

2、房價和地方債務?! ?.1居高不下的房價  自2004年以來,我國房價開始有了較大幅度的增長。除了2008年以外,房價同比增幅基本上都在5%以上,商品房的銷售均值從2003年的2359元/m2增長到2010年的5357元/m2,翻了一番。國際上的用房價收入比來衡量居民的住房負擔,并且認為合理的住房價格的房價收入比應該是3~6。所謂房價收入比,從廣義上講,是指一個地方或城市每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。在我國,房價收入比一直高于6,超出了國際上認為的合理水平,成為國際房價最難承受的地區(qū)之一。本文由.L.收集整理由此可見,相對于我國的人均收入水平,目前的房價對于一般的居民家

3、庭來說,確實顯得難以承受。  1.2地方債務巨大  1994年分稅制改革改變了中央和地方政府間的財權和事權的劃分格局。地方財政收入來源急劇減少,而事權卻日漸繁重。中央政府擁有52%的財權,卻只承擔30%的事權,地方政府擁有48%的財權,卻只承擔70%的事權。財權與事權的不匹配是造成地方債務的重要原因。自分稅制以來,地方財政支出一直高于財政收入,地方財政赤字也是逐年上升。2010年,地方財政收入(指一般預算收入)是40613.04億元,而當年的財政赤字達到了33271.39億元,占到了地方財政收入的81.9%。2011年,審計署針對全國地方性債務的審計結果顯示,截至2010年底,全國地方

4、政府性債務余額為107174.91億元,其中,政府負有償責任的債務為67109.51億元,而當年地方財政收入總額只有40613.04億元。不僅債務規(guī)模巨大,從1997年以來,我國地方政府性債務余額同比增長速度十分驚人,如圖1所示。  財權與事權的不匹配造成了因此,地方財政需要另外的穩(wěn)定資金的注入。房產屬于不動產,房產稅屬于地方稅,對房產稅的改革可以為地方財政創(chuàng)造新的收入。  2政策評估  2.1政策內容分析  從政策內容看,上海和重慶兩市的政策的側重點不一樣,具有各自的特色。上海市的政策較為溫和,沒有將存量房納入征稅范圍,減少了政策實施階段的阻力,并且調控面廣,稅率較低,具有較強的可操

5、作性,只需核實房屋面積,再根據(jù)價格確定征稅的稅率即可。上海的政策在滿足了市民對普通商品住房的消費需求的同時又照顧了一部分市民對于房屋的改善需求,可以說是比較人性化的。不過上海市對首套不征稅的做法會讓無房族陷入要買就買大房的怪圈,另外,兩地的政策都對外來打工者不利。重慶市的特點是開征高檔房房產稅,主要針對高端住房,以此來抑制高端住房奢侈品的消費和投機行為,對普通住房是完全開放的,目的是形成低端有保障、中端有市場、高端有約束的住房體系。其征稅面沒有上海的廣泛,但是稅率較高。不過高端住房的消費畢竟在于少數(shù),重慶政策可能會讓房地產商加大對普通住宅的建設,對廣大民眾來說沒有什么實際的效力,對于本

6、地人而言相當于沒有任何限定。  總而言之,從政策內容本身來看,對于打壓房價并沒有多大的效力。上海市征收0.6%的稅率對投機者來說并不算高,重慶市高檔住房的消費者對征稅額也不會很在意。造成房價上漲之一的投機因素依然存在。  2.2政策效果分析  2.2.1對房價的調控效果  從2011年房產稅試點至今,已經將近三年,房價依然維持著上漲的勢頭,如圖2所示?! D中,縱坐標表示新建住宅銷售價格指數(shù)(上月=100)?! ∪鐖D2可知,從2012年9月份起,兩地的新建住宅銷售價格已經開始上漲。2011年5月~2012年8月間,兩地房價的漲幅有所緩和,房價比較平穩(wěn),可以認為房產稅對兩地的房價還是產生

7、了一定的影響,有一定的調控作用,但是作用有限。而事實上,2011年以來,國務院對房地產市場的調控也沒有中斷:限購、提高首付、提高利率、收緊貸款等政策相繼發(fā)揮作用,房產稅改革對房價的作用很難被剝離出來。房地產的投資性主要來源于預期房價的上漲。房價的高增長速度堅定了消費者對房價上漲的預期,投資性需求依然健在,房價繼續(xù)上漲成為必然。因此,房產稅改革的推廣還有待商榷?! ?.2.2對收入分配的影響  房產稅改革的目的之一是調整收入分配。首先,需要界定何

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