蚌埠商業(yè)街項(xiàng)目策劃總案（doc 35頁(yè)）

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1、一、定位依據(jù)本項(xiàng)目位于蚌埠新區(qū)的CBD區(qū)域外延，具體形態(tài)為一環(huán)形商業(yè)步行街。從功能廣度上來(lái)看，是對(duì)整個(gè)新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善,屬于畫龍點(diǎn)睛之筆，是對(duì)城市建筑和區(qū)域規(guī)劃的“刷新“；從地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商業(yè)步行街,屬于填補(bǔ)城市空白，是對(duì)經(jīng)營(yíng)者的舊式商業(yè)概念和蚌埠人的固有生活方式的“升級(jí)”；該項(xiàng)目的成功與否意義重大，將直接關(guān)乎CBD的概念提升、直接關(guān)乎新區(qū)的品牌形象、并間接影響蚌埠的未來(lái)走向,因此我們完全有理由相信：今天的項(xiàng)目策劃,就是明天的城市策劃。在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展：1、對(duì)蚌埠的城市綜合實(shí)力進(jìn)行客觀公正地評(píng)價(jià)

2、，以利于對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確地市場(chǎng)定位；2、對(duì)蚌埠消費(fèi)者的購(gòu)買力和消費(fèi)喜好進(jìn)行調(diào)研，以幫助在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和后期招商中有的放矢。城市綜合實(shí)力比較表：制表目的：為了保證對(duì)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性，本工作室對(duì)蚌埠市進(jìn)行了全面的考察和分析，對(duì)反映城市綜合實(shí)力的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了考評(píng)。同時(shí)，結(jié)合其他樣本，進(jìn)行全方位、多角度的比較，從而獲得對(duì)本城市的總體性評(píng)價(jià)。抽樣依據(jù)：在參照樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個(gè)代表城市作為參數(shù)：一為國(guó)際大都市的上海，一為江蘇省省會(huì)城市南京。制表說(shuō)明：該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地年鑒，其余文字簡(jiǎn)評(píng)來(lái)源于我工作室的市場(chǎng)調(diào)研和《荒島報(bào)

3、告》等權(quán)威信息資料庫(kù)。行政屬性GDP增幅人口數(shù)量城市交通設(shè)施房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)配置人均收入消費(fèi)需求主流消費(fèi)群體上海直轄市在高位運(yùn)行的基礎(chǔ)上穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展1600萬(wàn)立體交通網(wǎng)絡(luò)成型從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期國(guó)際化品牌配置3000元生活物資豐富，消費(fèi)趨于理性總體分布平均，但由于收入的原因，青年白領(lǐng)屬于消費(fèi)主力軍南京省會(huì)城市向發(fā)達(dá)地區(qū)靠攏，步調(diào)高速平穩(wěn)600萬(wàn)立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中處于復(fù)蘇階段，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展軌道國(guó)內(nèi)一線品牌為主1400元收入的增加推動(dòng)消費(fèi)的穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅仍以中年人為主，青年消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入滿足精神層次的階段蚌埠地級(jí)市76萬(wàn)僅限地面公共交

4、通600元處于全面建設(shè)起步階段，屬于高速起跑階段城市化進(jìn)程已準(zhǔn)備全面啟動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展迅速，潛力巨大內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏物資開始逐步豐富，市場(chǎng)需求呈強(qiáng)勁上揚(yáng)勢(shì)頭中年人收入較高,是大件物品的主要消費(fèi)對(duì)象，而青年有一定消費(fèi)需求，并開始趨向追求時(shí)尚和個(gè)性化消費(fèi)透明思考：1、蚌埠作為安徽省內(nèi)的一個(gè)交通要塞和物流中心，其經(jīng)濟(jì)潛力和戰(zhàn)略地位正越來(lái)越得到中央和安徽省的重視，而我項(xiàng)目所處的新城區(qū)隨著當(dāng)?shù)卣w址于此，行政力量輻射和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果不言而喻，新城區(qū)的商業(yè)價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升和貫徹；2、從表格中我們可以看到，蚌埠市民盡管受到城市開放程度的制

5、約，從而導(dǎo)致人均收入水平較低，但從另一方面來(lái)看，商品物資供應(yīng)的匱乏和單一已使得當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望。3、通過(guò)對(duì)蚌埠商業(yè)街區(qū)的考察，我們發(fā)現(xiàn)其規(guī)劃排列顯得比較凌亂和隨意，規(guī)模檔次也參差不齊，缺少時(shí)尚化、個(gè)性化、以主題定位的商業(yè)街區(qū)；另外，從當(dāng)?shù)亍罢撡Y排輩”的收入現(xiàn)象中我們可以看出，青年人由于受到收入的限制，顯然對(duì)定位中檔的、崇尚個(gè)性的商品青睞有加。三地消費(fèi)傾向排序表制表說(shuō)明：1、本表格通過(guò)對(duì)上海、南京、蚌埠三地消費(fèi)者的消費(fèi)品種的傾向進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查采樣，按照消費(fèi)流向的前三位進(jìn)行排名；2、考慮到目前住宅消費(fèi)所占的比重和金額都比較大，故而將

6、其從“耐用消費(fèi)品“一欄中分離出來(lái)單獨(dú)列示；3、表格中所列示的排名次序是基于對(duì)支出的配比權(quán)重而言，而非從絕對(duì)金額的流向考核；4、本次調(diào)查的具體操作方式包括查閱年鑒、電話采訪和口頭調(diào)查。住宅消費(fèi)耐用消費(fèi)品文化教育餐飲娛樂(lè)休閑服裝飾品交際費(fèi)用其他支出上海123南京123蚌埠123結(jié)論：1、通過(guò)表格可以看到，盡管蚌埠市民對(duì)耐用消費(fèi)品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消費(fèi)品本身的更換頻率的屈指可數(shù)，所以蚌埠市民目前的消費(fèi)支出還是主要流向“衣食住行”中的前兩項(xiàng)，即餐飲和服飾；2、通過(guò)比較得出，蚌埠當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)餐飲、娛樂(lè)和服飾的

7、消費(fèi)投入也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎兀俳Y(jié)合我們對(duì)蚌埠當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)設(shè)施的調(diào)研考察，如果我們?cè)谏虡I(yè)街中能整合餐飲、娛樂(lè)休閑和時(shí)尚購(gòu)物等幾大“眼球“元素，打造一條有規(guī)模、成氣候、多主題的融合以上各項(xiàng)訴求點(diǎn)的商業(yè)街將大有可為。二、定位原則1、規(guī)模發(fā)展原則為了提升新區(qū)CBD的形象，乃至最終成為帶動(dòng)蚌埠市GDP發(fā)展的重要原子，同時(shí)彰顯開發(fā)商大手筆運(yùn)作的實(shí)力和魄力，項(xiàng)目的目標(biāo)直指“大而全，高精尖”。在總長(zhǎng)度達(dá)到1.6公里，總建筑面積達(dá)到20萬(wàn)平方米規(guī)模的基礎(chǔ)上，賦予該步行街項(xiàng)目必須以規(guī)?；l(fā)展和整體規(guī)劃為起點(diǎn)，并以此將原則將具體設(shè)想和內(nèi)容向縱深發(fā)展和拓寬。2、特

8、色鮮明原則每項(xiàng)產(chǎn)品的獨(dú)到特色，都是開發(fā)者細(xì)致研究市場(chǎng)后經(jīng)過(guò)千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結(jié)晶。在這樣一個(gè)大型項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)想中，我們主張營(yíng)造主題商業(yè)步行街的概念，避免對(duì)市場(chǎng)上的現(xiàn)有