任志強：何需分清幾套房

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1、何需分清幾套房任志強　　2007年出臺的“第二套住房的信貸”新政，讓中國的房地產(chǎn)市場調(diào)頭直下，在“兩防”的政策推力和美國的金融危機雙重作用之下，讓中國的宏觀經(jīng)濟也隨之調(diào)頭直下，GDP快速下降到6.3%，從而讓中國政府不得不用四萬億元投資、放量的貨幣信貸和解封“第二套住房信貸”改為0.7倍信貸降息和對改善性住房（實際的第二套）信貸給以支持，才讓中國的房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟從谷底翻轉(zhuǎn)恢復到保八之上?！　≡斐芍袊?jīng)濟下滑的并非完全是美國的金融危機，而首先是中國自身的經(jīng)濟政策變化所導致。對中國的經(jīng)濟而言，中國的房地產(chǎn)支柱型產(chǎn)業(yè)地位其經(jīng)濟的總量以及其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用無疑是舉足輕重的。房地產(chǎn)市場的

2、波動自然會對宏觀經(jīng)濟的影響重大，“第二套住房信貸新政”應該說在引發(fā)中國經(jīng)濟下滑中時功不可沒的?！　‘斃^2009的經(jīng)濟恢復性增長之后，中國的房價也隨之由低向高不停上漲，于是在貨幣總量過度增長中引發(fā)了對通脹預期的擔憂。年初兩會之后的天價地更讓市場產(chǎn)生了更高的上漲推動，也讓中國管理層憤怒不已，于是“遏制部分城市房價過快上漲”的國十條出臺了。其中被社會稱為是最嚴厲的和最精確打擊的重拳正是“嚴格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差別化首付與利率的信貸政策”，其核心在于認為房價的高漲原因在于投資與投機、炒房與囤房者借銀行信貸的杠桿作用一人購買多套住房而導致的市場供不應求；在于認為用不同套數(shù)的首

3、付和信貸差別利率既可以有效準確的打擊這些投資者讓房價下跌，又可以讓通脹預期下降免去加息升值的壓力，穩(wěn)定市場和平息“民憤”?！　〉M不知，這第二套住房標準的認定自2007年起就爭議頗多。2009年又再次另作解釋，對面積和改善型網(wǎng)開一面。今年的國十號文只好再次重申由“住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會共同制定標準”，而銀監(jiān)會又未按國十號文件要求商住建部和人民銀行，單獨事先在媒體中宣傳第二套住房的認定標準，在會上引發(fā)了無數(shù)的爭議。同時在所有的銀行已公布的信息中又看出互不通氣，沒有一個相同的方案，都在各行其是、自定標準、自定首付、利率倍數(shù)，更是鬧得全社會不安、整個市場預期不確定性增加。當然這也會對市

4、場產(chǎn)生不利影響?！　≈袊鴽]有全國聯(lián)網(wǎng)，異地數(shù)據(jù)無法互通互查，而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關(guān)系認定又需要與民政系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、與公安戶籍網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，這就成了一個龐大的系統(tǒng)工程，更無法用簡單的法律文件方式來認定了。即使認定了，也有用什么方式在最低成本的最快時間里實施的麻煩。假設按銀監(jiān)會已有房再購買的都算第二套的做法，則一定會打擊一大批急待進行住房改善的家庭，弄不好還會造成一大堆假離婚的家庭。而首套只能低于90平方米無疑也同樣只滿足了少數(shù)年青人的需求，卻打擊了一大群改善型的需求。難道一大家人分成兩個家庭時，一定是年青人住新房嗎？為什么不能將原來居住的小房子、舊房子留給子女滿足剛性需求，而讓更大

5、的家庭住大一點的新房呢……　　政策中因為要實行差別利率，就生出了許多的麻煩，這些麻煩就意味著任何偏向一方的認定就會傷及另一方的需求，無論如何認定都無可避免的有害于一部分需求。永遠也不可能有一種限制蒼蠅的飛入而不讓其他的空氣與物質(zhì)進入的打開窗戶的辦法?！　≡購恼咴u估的角度看，除了用套對投機與投資限制外，還會因抑制和傷及了其他的需求會讓整個市場的需求被壓縮，轉(zhuǎn)而形成了對投資的影響、對其他產(chǎn)業(yè)的拉動、再傳染到整體宏觀經(jīng)濟的增長上、就業(yè)上、稅收上、土地收益上等等……　　如果僅僅為限制和打擊投資和投機的需求，那么是否可以不用限套、不同差別利率的信貸方式而更精確的打擊呢？其實在2007年我就曾

6、就“第二套住房信貸政策”的批評中提出過：“打擊投資與投機行為的最有效辦法，不是從購買環(huán)節(jié)出發(fā)，而是限制賣出的再交易環(huán)節(jié)。”　　中國政府的現(xiàn)有政策中很著名的一條是：新房再上市交易的差別稅率管制。居住五年以上的住房再上市交易時減稅，不滿五年的加稅。2009年曾改為滿兩年的減稅，知道12月底不再優(yōu)惠并恢復為五年的期限。經(jīng)濟適用住房也有五年的限制交易條件。這些都是對賣出的再交易環(huán)節(jié)的限制，但市場中實際的情況是二手房交易時所增加的稅收全部都通過稅賦轉(zhuǎn)移的方式變成了價格的上漲和消費者的成本，并未起到抑制房價上漲的作用，反而成了抬高房價的因素?！　∽詈唵蔚膶碛卸嗵鬃》客顿Y或投機行為的打擊方式其實

7、就是宣布自今日起所有新購買的住房，不管是一手房或二手房都在新發(fā)的房產(chǎn)證或換發(fā)的房產(chǎn)證上注明五年（或一個固定的年限）不許上市交易，而任何交易都必須去辦證，這樣不就技能管住又沒有成本嗎?！　「静挥霉苓@個房子是否交幾成首付（不少于兩成或三成）；是否用銀行貸款（當然銀行要嚴格審查其還貸能力），因為當房子在一個較長的年限中不能再交易時，購房人就必須支付這個時段的銀行還貸，就必須支付交房之后的物業(yè)管理費、供暖費等，大大增加了投機的成本，同時也增加了五年或較長周期之后